Seseña, oropesa, canet d´en berenguer... en las últimas semanas son cada vez más comunes las noticias sobre ventas masivas de viviendas en cuanto la banca decide sacar bajar con fuerza sus precios. Alberto artero, director de cotizalia, señala que a la pregunta de si la vivienda ha tocado suelo no hay una respuesta única que valga para todas las viviendas, pero sí una respuesta general: no. Para justificarlo cita 10 motivos
1) elevado ratio de renta bruta familiar necesaria para comprar una casa
El precio de la vivienda ha equivalido históricamente a 4 años de renta bruta de una familias. Durante el periodo de la burbuja llegó a siete veces, pero aún está en 5,2 veces, lo que significa que la vivienda aún está un 30% sobrevalorada (necesitaría una caída adicional del 23%)
2) hay zonas que necesitan más ajuste
Para corregir la sobrevaloración media del 30% se necesita que haya zonas que bajen más que la media. Artero señala que eliminar ese 30% será el mínimo necesario para afirmar que se ha tocado suelo
3) la renta bruta está a la baja
La deflación de salarios y el paro están reduciendo la renta bruta de la unidad familiar, por lo que la caída será aún mayor en términos nominales (sin incluir inflación) y reales
4) baja rentabilidad por alquilar
Si sacamos la rentabilidad de un inmueble por la vía del alquiler es un dato muy bajo y poco atractivo. Deutsche bank señala en un informe reciente que con los precios actuales de venta, los caseros obtienen un 40% menos de lo que deberían por la vía del alquiler. Por ello es necesario reducir el precio de venta para que la renta actual sea adecuada
5) cae la tasa de ocupación
Cada vez hay más casas en alquiler en el mercado, bajando la tasa de ocupación del mercado residencial. Muchos propietarios verán sus casas vacías por demasiado tiempo y tendrán que vender a derribo
6) limitado interés en comprar casa en España
La incertidumbre sobre el futuro económico de España supone un lastre para comprar vivienda en España. ¿Usted compraría casa ahora en Grecia? no es lo mismo, pero la imagen que actualmente España proyecta en el exterior no invita a invertir en el país y presiona a la baja más aún los precios
7) elevada tasa viviendas en propiedad en España
La tasa de viviendas en propiedad en España es las mayores del mundo, algo que ata a los compradores nacionales para intentar comprar más viviendas y frena el mercado
8) la demografía juega en contra
Cada vez menos jóvenes en edad de formar hogar, menos inmigrantes, menos divorcios... todo perjudica al mercado de la vivienda porque suponen una caída de la demanda
9) no hay hipotecas
Hay menos demanda y además cada vez es más dificil acceder a una hipoteca, por lo que los compradores con posibilidades reales de comprar casa se reducen
10) viviendas en venta en zona poco deseadas
La mayoría de las viviendas nuevas en venta se localizan en zonas que no son las más deseadas por los compradores (desarrollos fuera de las ciudades o segunda residencial), lo que obligará a bajar los precios al estilo seseña en más de una ocasión lo que seguirá presionando a la baja los precios
60 Comentarios:
Este comentario es mío:
Motivo 11:
En España hay más de 2 millones de vivienda vacías que puede venderse a 6.000 euros y luego se la reforma el nuevo comprador con 15.000 euros y vivir 40 años más.
También esté la ópción de comprar edificio en ruina muy barato, demoler y ser a-u-t-o-p-r-o-m-o-t-o-r, para subcontratarme todos y cada uno de los oficios, al mejor precio y con un iva por ser autopromotor del 8% y no del 18%, y otra buena parte sin declarar.
Motivo 12:
El 90 % de las personas mayores son propietarios. Muchos no necesitan comprar, sólo heredar.
Motivo 13:
Por mucho que bajen algunas viviendas de obra nueva o su construción de menos de 30 años de antigüedad, su valor real es muy bajo, en compración con su precio de venta muy alto, si ponemos en consideración sus características contructivas y la calidad
En este país, siempre pasamos de un extremo al otro (efecto péndulo). Ni en los años del boom era verdad que los precios fueran al infinito, ni en estos años es verdad que los precios vayan a ir a cero. Que necesiten más corrección, estoy de acuerdo, aunque yo no soy un gurú y no me atrevo a dar una cifra exacta y concreta, y menos aún un plazo de corrección de precios. Sí digo que no vale de nada hablar de cifras globales, pues la variedad de productos y ubicaciones es tal que habrá cosas sobrevaloradas un 50% y otras un 10%.
Unos cuantos comentarios:
- He visto buenos pisos, en buenas zonas, adjudicados judicialmente a los bancos, que han sido vendidos el mismo día de la toma de posesión por parte del juzgado. Evidentemente, esto no vale para pisos muy viejos, ubicados en malas zonas.
- Si es verdad el comentario #12, en el que se dice que el suelo vale cero, yo me ofrezco a quedarme con todo el suelo de España por 0€, que aunque sea para cultivar patatas, algo le sacaré. una cosa es que el suelo adquirido en pleno boom estuviera extremadamente sobrevalorado, y otra cosa es que valga 0 patatero.
- La vivienda, como cualquier activo, sufre sobrevaloraciones (boom inmobiliario) e infravaloraciones (actual situación). Eso ofrece oportunidades de venta (en el boom) o de compra (momento actual). Lo difícil es acertar a comprar o vender en el momento óptimo. Pero ese momento óptimo no lo puede saber nadie, ahí está el riesgo; y el que acierta se leva el premio.
- Habréis oido que en bolsa existe la teoría del sentimiento contrario: comprar cuando todo el mundo es pesimista y vender cuando todo el mundo es optimista. Esto suele cumplirse, porque en todos los mercados suelen generarse desequilibrios que al final terminan corrigiéndose. El que es capaz de detectarlos tiene capacidad de hacer negocio. Pero repito: lo difícil es acertar en el tiempo.
- No es cierto que las rentabilidades por alquiler estén ahora bajas: si ahora compras bien, puedes llegar a sacar 6-7% de rentabilidad por alquiler. Pero claro está, tienes que comprar bajo.
En conclusión: no estoy diciendo que ahora haya que comprar todo lo que se vea. Lo que digo es que hay buenas oportunidades de compra, aprovechando el pesimismo actual del mercado. Pero claro, hay que saber buscar la ocasión.
"En conclusión: no estoy diciendo que ahora haya que comprar todo lo que se vea. Lo que digo es que hay buenas oportunidades de compra, aprovechando el pesimismo actual del mercado. Pero claro, hay que saber buscar la ocasión."
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Te voy a dar un consejo : jamás vayas en contra de la tendencia del mercado.
Si todos los agentes del mercado ( en este caso, del inmobiliario) te están diciendo que los precios aún tienen que bajar, es que bajarán.
Y si no haces caso, perderás dinero. Y no es lo mismo cuantitativamente perder dinero comprando una casa que un kilo de pollo.
Mucho ojito que despues vienen los lloriqueos : "a mi me dijeron.. A mi el banco me lo aseguró ... y los pisitos nunca bajan"
El gobierno, con de guindos a la cabeza, dice que los precios de las casas tienen que bajar para que los españolitos puedan comprarlos con sus salarios-basura
La comisión europea dice que en España sigue existiendo una gran burbuja inmobiliaria.
Los bancos españoles (santander, bbva, caixa) reconocen que los precio van a seguir bajando.
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Pero yo soy un brillante "inversor" inmobiliario y mis cuchitriles los voy a vender más caros que cuando los compré, porque yo me lo merezco y porque a mi vecino y a mi cuñado les salió bien, se forraron , y yo no voy a ser menos.
Jojojooooooooooooooooooo
El problema de algunos es que les cuesta reconocer (pobrecillos) que le 98% de la población de este pais no son ricos.
Mucho pisito " de calidad y bien situado" para tan poco millonario.....
Dime de que presumes y ..................................... cómo alguno decia en otro post, también confunden deudas (hipotecas) con "patrimonio"................. angelitos, lo que les espera.
Una vez descontado el componente especulativo de la estafa inmobiliaria ( compro hoy sobre plano, y vendo mañAna para forrarme, como hacen todos)
Solo queda la cruda realidad: salarios miserables y precios de las casas ridiculamente desproporcionados a los niveles de renta de este pais.
Ya solo hay que esperar a la intervención de la union europea y que fuerzen al actual gobierno a la dimisión por ineptitud manifiesta.
Eso, eso, a vivir a Alemania, ese clima tan tropical, comunicacion garantizada, aunque pensandolo bien...... ¿Hablaste de Malaga?No hombre no..... Alemania jajajajaja, no me voy alli ni aunque me paguen, menuda ff...jhfjskhf
Mientras en otros paises, cómo en Alemania, invertían en industria e i+d, nosotros nos dedicabamos al cuento de la lechera version ladrillo. En otros paises las familias gastan un 10% de sus ingresos en el alquiler de la vivienda, crean empresas, se forman, viajan, tienen hijos... aquí destinamos el 80% de nuestro sueldo en pagar un agujero de ladrillo y comer chopped. ............ "porque la vivienda es eso: dinero sentado, o sitting money, como dirían los anglosajones. La explicación técnica es un poco larga y espesa, pero se puede resumir diciendo que no es lo mismo invertir diez millones de euros en construir una urbanización que invertir esos mismos diez millones en construir una fábrica. El país que invierte su capital en bienes que no producen nada más tras su finalización se acaba descapitalizando, y más aún cuando ese capital se ha pedido prestado y hay que detraer riqueza del sistema productivo para devolverlo a su vencimiento. Por tanto, regresar a ese modelo económico denota falta de iniciativa, o peor aún, resignación ante la idea de que los españoles solo podemos ser albañiles o desempleados."
Totalmente de acuerdo con los 10 puntos del artículo.
Yo mismo tengo comprada una parcela donde pensaba construir una casa cerca de Barcelona como primera y única residencia y así abandonar un cómodo alquiler.
Pero resulta que entre lo que cobran los arquitectos por los planos, los visados del colegio, los estudios geotecnicos, las inacabables tasas municipales i autonómicas, los impuestos estatales y para rematar la cosa los costos de mano de obra de los paletas mas los tochos y el cemento resulta que si me hago la casa a mi gusto me va a costar mucho mas que si me compro una de las muchas que ya empiezan a vendersa a precios mas bajos.
Conclusión: no construiré nunca, pondré el terreno en venta y si algun dia encuentro una casa de 2ª Mano que pueda pagar a tocateja, compraré y si la vivienda no baja, no compraré nunca.
No vale la pena tanto esfuerzo para malvivir después.
Suscribo todo lo que escribe idealisto pero "repito" y lo conozco, nO me voy a vivir a Alemania ni loco, ni teniendo un trabajo con el que disfrutara, veremos cuanto tiempo estarán los ingenieros españoles alli.
Un saludo
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