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"El covid-19 no impedirá la tensión de precios de la vivienda que resolverá el alquiler asequible"

Joan Clos preside la primera asociación española que engloba a arrendadores particulares y grandes propietarios

Joan Clos encabeza la primera asociación que agrupa tanto a grandes propietarios, como a arrendadores particulares en España. Con una larga experiencia en el sector residencial tras haber sido director ejecutivo de ONU-Hábitat y alcalde de Barcelona, Clos afronta el nuevo reto de presidir ASVAL (Asociación de propietarios de viviendas en alquiler) en un momento histórico para nuestro país por el estallido de la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19.

Con un volumen de 30.000 viviendas en alquiler distribuidas por toda España, ASVAL está formada por arrendadores particulares y empresas del calibre de Ares, Testa Homes (la sociedad que aglutina las viviendas de Testa y Fidere, socimis de Blackstone), Albirana Properties (la tercera socimi de dicho fondo estadounidense), Tectum, la promotora catalana La llave de oro y el gigante cotizado de la promoción Aedas Homes.

Uno de los principales pilares de ASVAL es apostar no sólo por el desarrollo del alquiler social o del alquiler de vivienda libre, sino también por la colaboración público-privada, de tal manera que se promueva vivienda asequible. 

ASVAL nace en un momento histórico para el país, ¿qué opina de esta situación?

Es una situación absolutamente sorpresiva y que nos obliga a dar respuestas y buscar alternativas a esta profunda crisis que estamos viviendo.  

¿Cómo cree que va a cambiar esta crisis del covid-19 al mercado inmobiliario?

Estamos padeciendo esta crisis en un momento donde nuestra economía en sí misma también está atravesando una transformación. Estamos pasando de una economía básicamente industrial hacia una economía postindustrial basada en el conocimiento, y esto tiene algunas consecuencias muy relevantes para el propio mercado de la vivienda. Y es que hay un proceso de concentración de la urbanización en la economía del conocimiento, a diferencia de lo que sucedía con la economía manufacturera o industrial, hay un mayor peso de la economía urbana porque el conocimiento crece más en las áreas urbanas medianas y grandes, que cuentan con una densidad de población suficiente. 

Esto ya lo estábamos viendo con una evolución del mercado inmobiliario más tensionada en las ciudades y también con su contrapartida con temas como la España vaciada. No creo que el coronavirus detenga la transformación de la economía industrial a una economía postindustrial. Yo creo que al revés. La crisis coronavirus acelerará esta transformación.

La mayor parte de los nuevos puestos de trabajo que se crearán en los sectores más dinámicos de la economía contemporánea o el teletrabajo llevan a una aceleración de la economía del conocimiento. Por lo tanto, desde el punto de vista del mercado de la vivienda, yo creo que se va a producir una mayor diferenciación en las zonas donde hay demanda y en las zonas donde no hay demanda y, por lo tanto, en las zonas donde hay demanda va a haber tensiones de precios que solo se podrán matizar o resolver con políticas públicas de accesibilidad a la vivienda.

Esta asociación quiere representar principalmente a los pequeños propietarios de viviendas, ¿de qué manera lo va a hacer?

En España tenemos un gran porcentaje de pequeños propietarios en el alquiler. De los 3,8 millones de viviendas que se considera que hay en alquiler en España, probablemente más del 85% son de pequeños propietarios y esto lleva a la evidencia de que hay que contar con el pequeño propietario, que es la parte más importante numéricamente del mercado. Es obvio que el pequeño propietario es y continuará siendo la espina dorsal de la oferta de alquiler en España. Por lo tanto, ayudar a que este mercado minorista sea fluido, rápido, ágil, eficiente y transparente es un objetivo deseable para esta realidad.

¿Y qué está haciendo ASVAL ahora mismo para atraer a esos particulares a la asociación?

Estamos informándoles de nuestra existencia, ofreciéndole nuestros servicios, invitándoles a que se agrupen porque en los países europeos donde hay mayor tradición de mercado de alquiler, el sector privado, minorista o de pequeños propietarios, suele estar asociado no tan sólo para defender sus propios intereses o sus preocupaciones, sino también para intentar interlocutar con la Administración a todos los niveles (la central, autonómica y local), para ir resolviendo los problemas que se van planteando en una forma absolutamente normal en la evolución de los mercados.

Por ejemplo, la crisis del coronavirus es una crisis inesperada que lo que necesita es de muchísimo diálogo para que seamos líderes en Europa en preparar una respuesta que ayude a todos los ciudadanos a capear este temporal.

¿De qué manera se puede asociar un particular o una empresa a la asociación?

Estamos terminando los mecanismos que harán que este proceso sea muy fácil. Básicamente será telemáticamente y con una tramitación que queremos que sea lo más ágil y lo más dinámica posible vía Web. De hecho, desde que nos hemos presentado en público hace un mes, ya tenemos muchísima gente que se dirige a nosotros pidiendo esta información y ya estamos clasificando las solicitudes y dando respuesta a esta inquietud. Se percibe esta necesidad en el mercado. Ofrecemos además asesoramiento jurídico básico a través de la web de forma gratuita y luego, si necesitan un abogado, tendrán que abonar cuotas reducidas. Además, la cuota de socio para este año 2020 es gratuita.

La creación de la asociación ha levantado muchísima expectativa y en estos momentos tenemos muchísimas solicitudes de información y estamos ya tramitando las primeras adhesiones de particulares y minoristas a ASVAL.

¿Cuál es la estrategia a medio y largo de largo plazo de ASVAL?

Si nos comparamos con la mayoría de países europeos, estamos en un porcentaje de alquiler de vida de alrededor del 20-22% y quisiéramos llegar, como mínimo en primera instancia, al promedio europeo que está alrededor del 35%. Por lo tanto, esto casi quiere decir doblar el mercado actual.

“Queremos duplicar las viviendas en alquiler hasta llegar a los 8 millones y que una gran parte sea asequible”

¿Qué le parece el reto de presidir esta asociación?

Es un reto importante porque en mi experiencia profesional y mi dedicación en Naciones Unidas y también en la realidad española como alcalde de Barcelona y ministro, sé que el tema de la vivienda es, en el contexto español, un tema difícil de hacer crecer, porque venimos de una tradición de vivienda asequible muy orientada hacia el acceso a la propiedad y en cambio tenemos muy poca tradición de vivienda en grandes números en alquiler.

El tema a resolver es la accesibilidad, que no se puede resolver sin una política pública de acceso a la vivienda a las personas que no pueden sostener los precios del mercado, sobre todo en las zonas tensionadas. En España este cambio es complicado porque tenemos un alto índice de paro comparado con el resto de Europa. Una política de apoyo a las personas que no puedan acceder al alquiler es imprescindible para que se pueda desarrollar un mercado sano. Por tanto, todo esto implica transformaciones presupuestarias, legislativas, de gestión, que son muy complejas.

Es un problema complejo, pero a la vez sé que es estratégico para nuestro país. Si esto no se resuelve, la economía de nuestro país no podrá seguir el ritmo de los países más avanzados de la Unión Europea.

Cuenta con el respaldo de grandes tenedores como Ares o Aedas Homes. ¿Hay alguna incorporación de empresas más reciente?

Estamos negociando con varias instituciones más que puedan adherirse y no tan solo empresas, sino estamos buscando instituciones de otra naturaleza, como asociaciones o cooperativas con oferta de vivienda en alquiler. ¿Por qué? Yo creo que las realidades del mercado y su crecimiento propio darán pie a nuevas formas de tenencia y esto está muy claro en muchas partes del mundo. Tendremos que resolver o contribuir a resolver el tema de la emancipación de los jóvenes, que es otro tema fundamental. Es decir, que aquí habrá que buscar de una forma innovadora nuevos actores eficaces en el sector de la vivienda.

¿A qué otras formas de tenencia diferentes a las tradicionales se refiere? ¿al coliving, por ejemplo?

Una de ellas, muy clara, serían los regímenes concesionales, por ejemplo, pero esto sí que está probado ya en muchos sectores de nuestra economía, y hay una gran experiencia jurídica y práctica sobre las concesiones. Pero aplicado a la vivienda es un modelo que hay que refinar. Pero hay más, muchos más, en estudios jurídicos se enumeran como 20 o 25 diferentes formas nuevas e innovadoras de considerar lo que antes sólo poníamos en un paquete: el régimen de propiedad. La capacidad de innovación jurídica en este sector es muy amplia.

¿Hay que construir más vivienda nueva para el alquiler o buscar fórmulas para cambiar el uso de inmuebles a residencial?

El menor de los problemas es construir la vivienda porque construir la vivienda es una tecnología que está muy desarrollada y no plantea grandes dificultades teóricas. En cambio, la innovación jurídica es la parte más difícil con mucho, y aquí, sin una adecuada transformación de los marcos regulatorios, no podremos resolver de una forma ambiciosa esta realidad, entre otras cosas porque lo que pretendemos no es hacer 200 pisos, 300 allí o 1.200 allá.

"El acceso al alquiler es imprescindible para que se pueda desarrollar un mercado sano"

Lo que pretendemos es doblar el mercado del alquiler. Esto es lo que nos gustaría conseguir, que hubiese un mercado de 6, 7 y 8 millones de viviendas en alquiler y que una parte sustancial de este mercado fuese vivienda asequible. Por lo tanto, no es una solución al detalle, es una solución estructural. Lo que exige, por tanto, una revisión de los marcos regulatorios.

Han pedido públicamente la organización de una mesa de colaboración público-privada para paliar los efectos del coronavirus en el mercado del alquiler. ¿Qué respuesta han tenido?

Muy positiva y el Gobierno nos ha comentado que está estudiando cómo poner en marcha una plataforma de conversación. Yo creo que es muy necesario, pero para los dos temas, tanto para gestionar la crisis del coronavirus como para considerar a medio y largo plazo la estrategia para incrementar el mercado de la vivienda. Es muy importante que podamos salir de la actual coyuntura del coronavirus, con un dinamismo muy activo en el sector de la construcción y de la edificación, ante las tasas de paro del 14% que tiene España. Es obvio que una forma de paliar esta triste realidad es que el sector de la construcción sea un sector que funcione correctamente en nuestra economía y creo que hay mucha capacidad para hacer esto.

Y no pasa sólo por la construcción de nueva vivienda, sino también por renovar el parque histórico edificado en nuestro país, que es en términos comparativos con otros países europeos de una edad media muy elevada (supera los 60 años).

¿Qué medidas se podrían aprobar para mejorar la situación de inquilinos y propietarios ante el covid-19?

Nosotros estamos dispuestos evidentemente a ayudar a implementar las medidas establecidas por el Gobierno a nivel de real decreto y órdenes ministeriales. El problema que vemos en estos momentos es más la gestión de estas medidas, porque la gestión se tendrá que estar articulando en estos momentos en una mesa de trabajo entre la Administración central, las autonomías y los ayuntamientos. El problema que hay en nuestro país suele ser la gestión de este proceso y aquí es donde habrá que poner mucha atención para que estas ayudas lleguen a quienes tienen que llegar. Unas van directamente a los arrendadores en nombre del inquilino y otras van al inquilino.

Si eres propietario o tienes relación con el mercado de alquiler y quieres unirte a ASVAL puedes iniciar tu solicitud de adhesión aquí