Vía libre del Supremo para desahuciar a la pareja del inquilino que deja el piso alquilado

Las normas del mercado del alquiler están en continuo cambio. Aunque la LAU es la ley que lo regula en líneas generales, surgen situaciones que necesitan clarificarse, como el caso que ha resuelto recientemente el Tribunal Supremo en una sentencia del 19 de septiembre de 2022: el de si es posible desahuciar a la pareja sentimental del inquilino que abandona el piso. El alto tribunal considera que se puede echar a la pareja si no cumple una serie de requisitos, como que debía de haber convivido durante al menos los dos años anteriores al desistimiento del contrato con el inquilino que firmó el contrato de arrendamiento y que posteriormente deja el alquiler. 

En el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo, el inquilino que firma el contrato de arrendamiento con el arrendador decide abandonar la vivienda nueve meses después previo aviso al propietario. Y su pareja sentimental, a la que había conocido tras iniciarse el arriendo, se niega a abandonar la vivienda por considerar que puede continuar el arriendo. Pero los arrendadores no la consideran nueva inquilina. ¿Por qué?

El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que "Si el inquilino manifiesta a la propiedad su voluntad de desistir del contrato y marcharse, sin el consentimiento de su cónyuge, podrá el arriendo continuar en beneficio de dicho cónyuge si convivía con el inquilino. En caso de que el inquilino abandone la vivienda sin manifestar el desistimiento del contrato al arrendador, el cónyuge del arrendatario también podrá continuar en el piso alquilado, si convivía con el inquilino y manifiesta al propietario en el plazo de un mes su intención de ser arrendatario", tal y como señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Además, el citado precepto en su apartado número 4, reconoce a la pareja del inquilino los mismos derechos, siempre que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente, en análoga relación de afectividad a la de cónyuge y con independencia de su orientación sexual, durante al menos dos años anteriores al desistimiento o abandono del inquilino. Si el inquilino y su pareja, estén o no casados, hubieran tenido descendencia en común, bastará la mera convivencia para que ésta pueda continuar el arriendo.

El Supremo deja claro que en este caso, para ostentar el título de inquilino (título posesorio), la demanda debería reunir una serie de requisitos, recogidos en el artículo 12.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre ellos, que existiera entre el inquilino y su pareja una convivencia “more uxorio” durante al menos los dos años anteriores al desistimiento del contrato, salvo que hubieran tenido descendencia. “Circunstancias que no concurren en el presente caso dado que los hijos menores de ésta que vivían en el piso eran fruto de una relación anterior. Motivo por el que se estima el recurso y el desahucio por precario interpuesto contra la demandada, obligándole a abandonar el piso”, tal y como indica Salcedo. 

Por ello, el alto tribunal valida el desahucio por precario promovido por los propietarios y considera que la sentencia recurrida debió valorar si la ocupante del piso demandada contaba con algún título que amparase su posesión, una vez que el inquilino único desistió del contrato y se marchó de la vivienda.
El abogado señala que cuando el inquilino abandona la vivienda es posible que su pareja quiera continuar viviendo en el piso alquilado, sobre todo, si es solvente y puede hacer frente al pago de la renta, así como las demás obligaciones dimanantes del contrato. 

En el caso resuelto por el Supremo, se ha visto que a la expareja sentimental le faltaba acreditar una relación de dos años previos al desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino inicial. 

“Si el inquilino manifiesta a la propiedad su voluntad de desistir del contrato y marcharse, sin el consentimiento de su cónyuge, podrá el arriendo continuar en beneficio de dicho cónyuge si convivía con el inquilino. En caso de que el inquilino abandone la vivienda sin manifestar el desistimiento del contrato al arrendador, el cónyuge del arrendatario también podrá continuar en el piso alquilado, si convivía con el inquilino y manifiesta al propietario en el plazo de un mes su intención de ser arrendatario”, subraya Salcedo.

El abogado señala que cuando el inquilino abandona la vivienda es posible que su pareja quiera continuar viviendo en el piso alquilado, dado que actualmente no le será fácil encontrar un lugar al que trasladarse por las exigencias que muchos arrendadores solicitan para iniciar un arriendo. Y el problema que puede encontrarse el casero es que la pareja del inquilino no sea solvente, y resulte incapaz de asumir las obligaciones dimanantes del contrato.

Qué es el desahucio por precario

El desahucio por precario es un proceso judicial que se inicia en base a tres premisas:  (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La Ley de Enjuiciamiento Civil introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada. En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda. Y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario, al tratarse de un procedimiento que tiene carácter plenario”.

Por ello, el procedimiento de desahucio por precario promovido es perfectamente válido para dirimir la bondad del título posesorio de la demandada.

El Supremo establece en una sentencia del año 2000 que es posible ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced, pues la jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto de precario, hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del precarista no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva, mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión”.