Modelo subrogación contrato de alquiler: cómo cambiar de inquilino

¿Qué ocurre si te divorcias viviendo de alquiler? ¿O qué pasaría si el titular de un contrato de arrendamiento fallece? Para hacer frente a estos y a otros escenarios existe la subrogación del contrato de alquiler. Te explicamos cómo funciona.

¿Qué es la subrogación de un contrato de alquiler?

Es la cesión del contrato de arrendamiento a otra persona que no sea el titular. A través de la subrogación del contrato, el inquilino de una vivienda transmite a un tercero todas las obligaciones y derechos que se pactaron en el contrato de alquiler original. 

¿Cómo se subroga un contrato?

Para poder subrogar un contrato de alquiler hay que tener la aprobación del arrendador, es decir, el inquilino debe tener el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendado.

Subrogación del contrato en el caso de fallecimiento

¿Qué ocurre si el inquilino fallece mientras tiene vigencia el contrato? Aunque el arrendatario no esté, no desaparece del contrato forzosamente, sino que se puede subrogar a otros inquilinos.

¿Quién puede subrogar un alquiler?

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
6. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si el inquilino fallece y no existen estas personas, automáticamente el contrato de alquiler queda extinguido.

¿Y si los parientes no se ponen de acuerdo?

En los casos en los que hay muchos parientes con derecho a la subrogación de un contrato, se debe llegar a un acuerdo por unanimidad para ver quién es el nuevo inquilino de la casa.

En el caso de que no haya acuerdo, la preferencia, salvo que los padres sean septuagenarios, quedará de esta forma:

1. Cónyuge o pareja de hecho.
2. Hijos.
3. Ascendientes o hermanos. 

¿Cómo subrogar el alquiler por fallecimiento?

En el caso de que el inquilino fallezca, habrá que tener en cuenta los plazos que establece la LAU para no perder el alquiler ni sufrir penalizaciones. Los parientes tienen un plazo de tres meses desde el fallecimiento para comunicar al propietario la subrogación, aportando una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil. Esta comunicación se hará identificando la persona conviviente que se subrogue en el contrato y su parentesco.

Por otro lado, si pasan los tres meses de plazo tras el fallecimiento sin que se haya producido notificación, el contrato se extinguirá y todos los convivientes serán responsables solidarios del pago de las rentas devengadas desde el fallecimiento hasta la extinción.

Para que no ocurra esto, se debe comunicar de forma fehaciente (burofax) al propietario de la vivienda la voluntad de no subrogarse en el alquiler. 

Modelo subrogación contrato de alquiler por fallecimiento 

En _______________, a _____de_____________ de 202__

Nombre y apellidos de quien solicita la subrogación:

Dirección:

Nombre y apellidos del arrendador:  

Dirección:  

Muy Sr. mío:

Pongo en su conocimiento que el día________ (fecha de la defunción del titular del contrato) falleció D/Dña.______, según acredito por el Certificado de Defunción adjunto, con el/la cual tenía usted formalizado contrato de alquiler desde el día  .

En mi calidad de________ (cónyuge, padre, madre o hijo con dos años de convivencia con el fallecido, parientes con minusvalía del 65%, etc. –acreditar estos datos con los correspondientes certificados), según me faculta la Ley de Arrendamientos Urbanos, deseo ocupar el lugar dejado por el/la fallecido/a, comprometiéndome a cumplir todos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de alquiler suscrito por este/a.

Atentamente,

Firma:

(Hay que adjuntar el certificado de defunción expedido por el Registro Civil del arrendatario y el libro de familia).

Las personas que aleguen minusvalía, deberán aportar el certificado en el que se acredite el grado de minusvalía.

Subrogación por separación o divorcio

El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el que regula el comportamiento del alquiler en los casos de divorcio. Dependiendo de la sentencia, el alquiler se podrá subrogar al cónyuge que no sea el titular del contrato.

Concretamente, el artículo 15 establece que “en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al propietario en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

¿Cómo incluir a alguien en el contrato de alquiler?

Para añadir a una persona al contrato de alquiler se debe avisar al propietario, ya que se necesita su permiso. Con la aprobación, hay que dejar constancia por escrito y adjuntarlo al contrato original y firmarlo ambas partes.

¿Cómo cambiar a un inquilino?

La LAU establece que, para cambiar a un inquilino por otro, el propietario debe dar su consentimiento y después dejar reflejada en un anexo del contrato dicha modificación.