Fedea pide un cambio de rumbo en política de vivienda con menos impuestos y más seguridad jurídica

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha instado a aprovechar el próximo ciclo político para cambiar la estrategia de intervención pública en la vivienda, de modo que, en vez de restringir la contratación privada, se facilite la actuación del mercado.

La Fundación ha publicado un trabajo del experto Benito Arruñada, catedrático de Organización de Empresas en la Universidad Pompeu Fabra, en el que defiende un cambio de rumbo en la política de vivienda. "En los últimos años, las restricciones de origen político sobre los mercados de vivienda se han intensificado notablemente, con crecientes restricciones a la contratación de alquileres y mayor tolerancia con los impagos y la okupación", denuncia en el informe.

Como consecuencia de lo anterior, Arruñada ha apuntado a que se ha reducido la oferta y han aumentado los precios y las dificultades de buena parte de la población para encontrar vivienda.

"Con base en esta experiencia intervencionista, que ha tenido consecuencias tan negativas, procedería aprovechar el próximo ciclo político para cambiar la estrategia de intervención pública, de modo que, en vez de restringir más y más la contratación privada, empecemos a pensar en facilitar la actuación del mercado", ha recomendado. 

Para ello, el autor ha matizado que no se requiere la abstención del Estado, pero sí que éste se centre en desarrollar aquellas tareas para las que cuenta con una ventaja comparativa real, como son proveer bienes públicos y extender una red efectiva de seguridad social. En este sentido, el documento insiste en que "esos bienes públicos se concretan, por un lado, en una planificación urbana orientada a asegurar que haya suelo disponible para construir y a contener los daños que generaría la anarquía urbanística. La red de seguridad exige, por otro lado, atender a las necesidades que, democráticamente, decidamos satisfacer a todos los ciudadanos, asegurando su acceso a la vivienda digna a costa de los presupuestos públicos, y no de otros ciudadanos a título individual. Por desgracia, lejos de orientar y facilitar la actuación del mercado, nuestros gobernantes, obedeciendo los deseos de una gran parte, si no la mayoría, de la población, han insistido en impedirla".

El informe también detalla que las medidas que se han tomado en los últimos años son "muy discutibles" en términos generales, incluyendo tanto las adoptadas por el actual Gobierno (desde el tratamiento de la okupación a la derogación de la cláusula contractual de actualización de rentas y terminando con la reciente promulgación de la ley de protección del derecho a la vivienda) y también algunas de las promovidas por la oposición, como son los sistemas de aval público a las entradas que ha de pagar el comprador al adquirir su primera vivienda.

Propuestas de Fedea: menos impuestos y más seguridad jurídica

Esta nueva política que reclama el catedrático debería contemplar iniciativas dirigidas a expandir la oferta de vivienda, tanto de nueva construcción como ya existente.

Para ello, recomienda racionalizar la estructura tributaria que pesa sobre la vivienda, con la finalidad de reducir paulatinamente los gravámenes sobre la construcción de vivienda nueva y todo tipo de transmisiones (recorte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, consideración efectiva de la inflación en la estimación de las plusvalías).

Según el autor, esto sería compatible con cambios dirigidos a neutralizar su efecto negativo en la recaudación, elevando, si así se desea, los gravámenes sobre la tenencia, ya sea por la vía del IBI o del IRPF.

Fedea también recomienda restaurar la seguridad jurídica del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos, tanto en lo relativo a limitaciones administrativas para la promoción y construcción como, con carácter urgente, en materias de okupación y desahucio.

Por último, insta a recuperar el régimen de libertad contractual establecido en 1985 por el Decreto Boyer en cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda, derogando las limitaciones de plazo y demás condiciones contractuales que hoy restringen la dimensión del mercado y expulsan del mismo a los arrendatarios potenciales más vulnerables.

En concreto, el catedrático explica que "la situación no es mejor con el alquiler desde que revertimos la liberalización de 1985. Desde la liberalización acometida por el Decreto Boyer en 1985, se ha producido en nuestras leyes una involución muy notable. Por ejemplo, desde 1994 la ley impone a las partes una duración mínima del contrato que es de la más extensas de la OCDE. Este intervencionismo se ha reforzado en los últimos años, con la práctica congelación de los alquileres, la tolerancia con la ocupación de inquilinos morosos y las demás medidas que ha acabado consagrando la nueva Ley de Vivienda, desde la fijación administrativa de precios máximos al tratamiento discriminatorio de los arrendadores de mayor tamaño. Estas normas desaniman la contratación, al restringir la libertad contractual. Por ejemplo, imponen, como si fueran gratuitas, duraciones mínimas y derechos de prórroga en los contratos de alquiler. Asimismo, lo más grave, se niegan a hacer cumplir 5 los contratos vigentes por el simple procedimiento de congelar la renta y modificar de forma arbitraria otras condiciones".

Y concluye que estas medidas "benefician a los inquilinos y causan un perjuicio obvio a los propietarios. Pero, sobre todo, perjudican a quienes (especialmente, los más jóvenes) querrían alquilar en el futuro, y que, de lograrlo, habrán de apechugar con las consecuencias de que los propietarios suban la renta y acepten sólo a “buenos” inquilinos; o, simplemente, que dejen de alquilar y salgan del mercado. Por último, castigan selectivamente a los propietarios profesionales, esos que han dado en tildar de “grandes tenedores”, como si la virtud estuviera en la pequeñez. Nos condenan así a todos a vivir en la Edad Media de una contratación personalista, sujeta a todo tipo de riesgos, favoritismos y opacidades. Junto con las dificultades para desahuciar por impago y la tolerancia con la ocupación, todo ello diluye el valor de la propiedad y, a largo plazo, viene a desanimar nuevas inversiones inmobiliarias".