Javier Kindelan (CBRE): "El porcentaje de producción de vivienda protegida está muy mermado"

Este jueves se ha celebrado en SIMA la segunda jornada de SIMA PRO, unas jornadas en las que varios expertos han discutido sobre el presente y el futuro del sector inmobiliario. Durante uno de los paneles en los que se debatía sobre la vivienda asequible en alquiler, Javier Kindelan, responsable de 'living' de CBRE, ha puesto el foco en la producción de este tipo de producto para explicar el problema que ha surgido alrededor del mismo. "El porcentaje de producción de vivienda protegida está muy mermado", ha llegado a asegurar el directivo. 

"En los últimos diez años la capacidad productiva del sector ha estado muy tocada. El nivel de construcción está muy lejos de la realidad: 200.000 nuevos hogares al año. En 2014, por ejemplo, el 30% de las viviendas que se protegían era de protección. A nivel de industria hay un problema de transformación de suelo", ha añadido. 

Por su parte, Esther Escapa, directora de transacciones de AXA Investments, ha defendido uno de sus proyectos ubicado en la capital de España y ha identificado tres 'stoppers' del 'build to rent' en España. "Tenemos ahora en marcha el proyecto de vivienda asequible más grande de Madrid situado en el Paseo de la Dirección (Madrid), pero sacarlo adelante no ha estado exento de dificultades. La primera fue encontrar un volumen importante de inversión, que no es culpa de nadie. Hay cierto capital que es muy eficiente con volúmenes grandes, pero no tantos con pequeños. La segunda dificultad es que los números cuadren. Los costes de construcción son altos y para un 'player' como nosotros que estamos muy comprometidos con los criterios de ESG es complicado fabricar una casa eficiente, asequible, sostenible y que salgan los números, porque estos factores no influyen positivamente en los costes de construcción. La tercera dificultad guarda relación con la diferencia a la hora de 'jugar' cuando un promotor institucional compite contra una cooperativa. Estamos en desventajas y no creo que sea en beneficio de mercado, porque nosotros vamos con una serie de calidades que muchas cooperativas no utilizan. Es algo a tener en cuenta porque más allá de la vivienda asequible en alquiler, también  es interesante que haya en venta y ahora es misión imposible por esta circunstancia", afirma. 

David Botín, director general de servicios inmobiliarios Aedas Homes, ha destacado también el papel de la promotora como actor principal en el mercado del alquiler asequible. "Estamos desarrollando casi el 50% de las viviendas del Plan Vive de Madrid, cerca de 4.500 unidades. Nuestras experiencias o lo que opinamos sobre los planes vives, no el de la Comunidad de Madrid, es que son políticas muy eficientes para enfrentarse al problema de la oferta y la demanda", ha asegurado para luego advertir del cambio de escenario a las administraciones públicas. "Ahora, El Plan Vive 1 y 2 no funcionarían porque las circunstancias no son las mismas: han aumentado los costes de construcción, los tipos de interés... Tenemos un mercado que ha evolucionado a la contra y necesitamos que las administraciones se adapten a este nuevo escenario porque vemos que algunas iniciativas se han quedado desiertas y otras no han comenzado obras por este problema", ha expresado. 

Atractivo del capital extranjero

A pesar de todo, el capital extranjero sigue observando al mercado de alquiler asequible español con gran expectativa. "Estamos viendo que el sector residencial no hace más que generar interés de los inversores. Es un sector de referencia. En 2023 fue el segundo en volúmenes de inversión con más de 3.000 millones de euros. En CBRE hemos preguntado a más de 500 inversores y hasta un 37% quiere invertir en residencial y han situado a Madrid como tercera ciudad en orden de preferencia sólo por detrás de París y Londres. Confiamos en que la situación de tipos de interés no nos mermen", explica Kindelan. 

Precisamente, Escapa ha dado la que para ella es una de las claves para atraer más dinero foráneo hasta el 'living' español. "No sé si tiene sentido que el régimen impositivo de la vivienda protegida sea tan parecido al de la vivienda libre. Al final, es verdad que hay un poquito de bonificación sobre el IBI en la vivienda protegida, que se agradece, pero es temporal. Si hablamos con valores a largo plazo es un elemento de ayuda, pero el régimen es sustancialmente el mismo. La carga impositiva que soporta la producción de vivienda es tremendo. Esto es un problema a nivel mundial. Es duro de aceptar cuando ves los números, pero la realidad es que del precio que paga una persona por una vivienda el montante que se lleva la administración supera el beneficio neto del promotor. Se podría mitigar la falta de vivienda asequible a través de la reducción fiscal", ha narrado la directora de transacciones de AXA Investment.

Una visión que también comparte Kindelan, aunque el directivo de CBRE también añade otras dos soluciones para atajar la problemática. "Se me ocurren tres proposiciones para aumentar la producción. Una de ellas es la carga impositiva que comentaba Esther. El gran problema está en la transformación de suelo. El sector de suelo ha estado estrangulado porque se tarda y cuesta mucho. Tenemos que acelerar ese proceso de transformación. También es importante consolidar los cambios de usos de los activos y de los suelos para producir más vivienda", ha escenificado.

A esta última solución también ha hecho referencia Botín. "No tiene sentido que en este país tengamos suelo terciario que no necesitamos con un problema tan importante como la necesidad de vivienda. España tiene un problema de suelo para vivienda, no para industria ni para oficina. Parece un poco absurdo", ha agregado el profesional de la promotora Aedas Homes.