El sureste de Madrid es actualmente la principal zona de desarrollo urbanístico de la capital, aunque la creciente promoción de viviendas también lleva aparejada una fuerte subida de los precios.
Según un estudio de Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, el precio de la obra nueva en estos nuevos barrios de la ciudad ha avanzado un 10% solo en el último año. En algunos ámbitos, el precio se ha triplicado en apenas una década.
El análisis mide el desarrollo, comercialización y precios de los inmuebles de nueva construcción entre 2011 y 2024, centrándose en el Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Ahijones y Los Berrocales. Por tanto, su estudio no incluye los ámbitos de Los Cerros ni Valdecarros, ya que apenas se ha iniciado la comercialización de vivienda libre.
En este sentido, el documento detalla que "a comienzos del periodo analizado (2011), el único desarrollo con actividad era el Ensanche de Vallecas. Años después se pone en marcha el segundo desarrollo, El Cañaveral. Este ámbito alcanza su apogeo en 2019–2020. Y el año 2023 supone un avance en los nuevos desarrollos con el inicio de la comercialización de los primeros proyectos de vivienda libre en Los Berrocales y Los Ahijones. Respecto a Los Cerros ha comenzado alguna promoción de vivienda libre en 2024 y Valdecarros solo con protección".
Con estas puntualizaciones sobre la mesa, la consultora afirma que cada vez hay menos viviendas libres de obra nueva en desarrollo y menos unidades disponibles para comprar, mientras que los precios están creciendo a velocidad de crucero. De hecho, su análisis apunta a que en 2024 había un 51% menos de pisos en comercialización que en 2011 y que los precios han subido con fuerza desde entonces, llegando a triplicarse en algunos casos.
Menos viviendas en desarrollo y venta
"En el periodo 2011-2015 se va produciendo un agotamiento de los proyectos en venta, van desapareciendo del mercado proyectos de El Ensanche de Vallecas sin aparecer nuevo producto. En 2018, la tendencia se invierte, El Cañaveral comienza sus años de máximo desarrollo con un número de viviendas creciente hasta 2020, donde se alcanza un nuevo máximo de 1.689 viviendas, aunque lejos de las cifras de 2011. En el periodo 2021-2023, la tendencia de nuevo es decreciente. A partir de 2023, con el inicio de Los Ahijones y Los Berrocales, se puede apreciar una tendencia creciente en las viviendas en desarrollo y en el último año han crecido un 15,3% en el conjunto de los cuatro ámbitos. Aun así, existe un 51% menos de viviendas en desarrollo que en 2011", detalla Foro Consultores Inmobiliarios.
Y, para corrobar la escasez de oferta en esta zona de Madrid, añade que "en 2024 existían 1.373 viviendas iniciales en comercialización, un 51% menos que en 2011, cuando solamente en El Ensanche de Vallecas se estaban desarrollando 2.816 viviendas inicialmente". En 2011, había 27 promociones en marcha solo en Ensanche de Vallecas, mientras que el año pasado apenas existían 15 entre los cuatro desarrollos analizados (Ensache de Vallecas, Los Berrocales, Los Ahijones y El Cañaveral).
Respecto al stock de pisos disponibles para comprar, la compañía afirma que "en 2024 existían tan solo 586 viviendas en venta, un 22% menos que en 2023 (752)", detalla el documento. Dicho volumen también está por debajo de los niveles de 2011 (823) y del pico de 2020 (990).
Por ámbitos, Los Berrocales concentra un 62,8% de la oferta de 2024, mientras que el Ensanche de Vallecas tan solo el 6,8%, dado que es un barrio ya consolidado como le ocurre a El Cañaveral.
Los precios se disparan
Al tiempo que se ha producido una caída del volumen de viviendas iniciadas y en comercialización, los precios han seguido una tendencia al alza.
"En los cuatro ámbitos estudiados se observa un crecimiento de los precios absolutos en el último año. Destaca el aumento de El Ensanche de Vallecas, con un 29%, pasando la vivienda de una media de 335.620 euros a 433.015 euros. En este desarrollo entre 2011 y 2015 se produjo un descenso del precio medio, alcanzando un mínimo de 142.747 euros. Pero, desde ese mínimo, la subida acumulada es del 200%", argumenta Foro Consulores Inmobiliarios.
En el caso de El Cañaveral, el incremento también ha sido importante: del 134% desde el año 2015, al pasar de 152.828 euros a 357.727 euros de media. Por su parte, Los Berrocales y Los Ahijones han registrado aumentos de precios del 6,3% y 18,5%, respectivamente, en el último año.
En cuanto a los precios por m2, los cuatro barrios analizados presentan alzas de entre el 10% y el 15% en el último año. El Ensanche de Vallecas, por ejemplo, ha registrado una subida del 14%, ya que el m2 ha pasado de una media de 3.300 euros a 3.799 euros. Desde los mínimos de 2015 (1.500€/m2), el encarecimiento alcanza el 151%.
El Cañaveral, por su parte, acumula un repunte del 174% desde 2015, con un m2 que actualmente ronda los 3.500 euros. Mientras, Los Berrocales presentan incrementos del 14,8% y y Los Ahijones, del 10%, en el último año, con unos precios que ya se acercan a los 3.400 euros por m2.
La oferta en idealista
En marzo de 2025, los cuatro ámbitos analizados por Foro Consultores Inmobiliarios disponen de promociones en venta con viviendas disponibles en idealista. En El Cañaveral hay actualmente seis desarrollos, frente a los siete de Los Ahijones, los cinco de Ensanche de Vallecas y los 14 en Los Berrocales.
Consulta aquí las viviendas disponibles en Los Berrocales
Consulta aquí las viviendas disponibles en El Ensanche de Vallecas
Consulta aquí las viviendas disponibles en Los Ahijones
Consulta aquí las viviendas disponibles en El Cañaveral
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