Luis Cesteros: "Hay muchas parcelas de oficinas en Berrocales (Madrid) para destinar a vivienda asequible"

Luis Cesteros, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, destaca en una entrevista con idealista/news el enorme potencial de Los Berrocales para contribuir a la solución de la crisis de la vivienda en Madrid. En particular, menciona que muchas de las parcelas de oficinas del desarrollo podrían beneficiarse de la medida de cambio de uso a viviendas de alquiler asequible aprobada por la Comunidad de Madrid. Además, abordó otros aspectos clave del proyecto, como el avance de las primeras 1.000 viviendas en construcción y los plazos de ejecución de las diferentes etapas.

¿En qué punto se encuentra el desarrollo de los Berrocales?

En estos momentos, se encuentra finalizada la etapa uno. De hecho, las obras de urbanización y edificación están en simultaneidad desde noviembre del año pasado. En la actualidad, hay unas seis promociones en marcha y prevemos que antes de fin de año haya unas diez promociones. Esto supone más de 1.000 viviendas en construcción. En cuanto a la etapa 3, que está actualmente en desarrollo, tiene su urbanización con un grado de desarrollo aproximado del 40%.

De las 1.000 viviendas que se están construyendo ahora, ¿cuál es el porcentaje destinado a la venta y cuál al alquiler? 

Pues realmente no. Nosotros, como Junta de Compensación, no tenemos esa información, porque la finalidad de la promoción lo deciden los propietarios. Es cierto, que al menos una de las parcelas de uno de los promotores que actualmente están desarrollando sus obras se destinará a alquiler. Pero ya digo, esta no es una decisión de la Junta de Compensación, sino de cada promotor. También te puedo decir que las parcelas municipales es probable que se destinen a alquiler, pero, como digo, no es nuestra competencia decidir cuál es el destino de cada parcela, ya que cada propietario es libre de destinarla a alquiler o a la venta.

¿Nos puede contar un poco la cronología de todo el desarrollo? 

La historia de Berrocales es larga. Comienza con el Plan General de 1997, que es donde se clasifica el suelo como urbanizable. En 2006 se aprueba el planeamiento; en 2007, el proyecto de urbanización, que es cuando se inician las obras de urbanización, pero en 2012 se dicta una sentencia con gran repercusión en todos los ámbitos urbanísticos de Madrid, ya que se anulan 21 sectores del Plan General, entre ellos la ordenación de Berrocales, que se ve afectada por esta sentencia del Tribunal Superior de Justicia primero y, posteriormente, del Tribunal Supremo. Esta situación, unida a la crisis inmobiliaria de esos años, hizo que se ralentizara y prácticamente se paralizaran todos los desarrollos. Berrocales nunca llegó a estar completamente parado, ya que continuó ejecutando obras de urbanización a un ritmo más bajo durante el periodo de crisis. Pero sí es cierto que no pudo cumplir los plazos inicialmente previstos. Así se han ido produciendo las cosas hasta que la situación económica de España mejoró y, aproximadamente después del covid-19, se dio un enorme impulso a todas las obras de urbanización, hasta el punto en que nos encontramos ahora. 

Los Berrocales idealista/news

¿Qué plazos de ejecución tienen el desarrollo de Los Berrocales?

Como he dicho, el desarrollo de Berrocales está planteado en seis etapas. De esas seis, la primera ya ha sido parcialmente recepcionada por el Ayuntamiento de Madrid. En concreto, el vial ocho ya forma parte de la ciudad y es accesible para los ciudadanos de Vallecas. La siguiente etapa, la tercera, está en un desarrollo de un 40%. En el último Consejo Rector del mes pasado, confirmamos una adaptación del proyecto de urbanización respecto a la siguiente etapa, que será la etapa dos. Esta es una etapa muy grande que tiene una previsión de desarrollo de 36 meses. Primero, tenemos que hacer una adaptación del proyecto, no una modificación, sino una adaptación del proyecto aprobado, que pasa por el Ayuntamiento y requiere un informe favorable para iniciar la contratación de las obras. Nuestra intención es contratar las obras de la etapa dos en 2025 y, tan pronto como se contraten, iniciarlas.

 En cuanto a las otras etapas, hay una última etapa residencial, que es la seis, que todavía no tiene fecha de desarrollo. Las dos etapas industriales, que están al otro lado de la M-45, están en estos momentos afectadas por una modificación de ordenación pormenorizada para hacer una ordenación más amable y mejor estructurada. 

¿A qué se refiere con que la etapa 2 va a sufrir una adaptación?

Las normativas técnicas que afectan a las obras de urbanización están cambiando constantemente. Un proyecto de urbanización es un conjunto de capítulos, como iluminación, pavimentos, saneamiento, abastecimiento, etc. Las normativas que afectan a estos capítulos cambian con mucha frecuencia. Cuando tienes un proyecto de urbanización aprobado hace cierto tiempo, es necesario adaptarlo a los cambios normativos y a las necesidades actuales. Por eso, antes de contratar, se adapta el proyecto para que las empresas constructoras puedan valorarlo adecuadamente. Esto es habitual en desarrollos largos como Berrocales, que abarca seis etapas y puede prolongarse más de 20 años. Pongo un ejemplo muy sencillo: un proyecto de urbanización aprobado en 2008 probablemente incluía luminarias de gas, pero hoy se utilizan LED. Este tipo de ajustes son necesarios para que el proyecto sea viable y esté acorde con las normativas actuales.

¿Y cuándo piensan tener aprobada la modificación de las etapas 4 y 5?

Estimo que la modificación de la ordenación para la etapa cuatro y cinco estará aprobada en un plazo de aproximadamente dos años. Lo veo complicado antes, ya que los procesos de aprobación del planeamiento son muy lentos y requieren muchos informes. Hay que realizar la evaluación ambiental estratégica del plan y, normalmente, una modificación de ordenación pormenorizada como esta lleva unos dos años.

¿Hasta que no transcurran esos dos años, estas parcelas no estarán en el mercado?

Así es. No estarán en el mercado. Claro que puede haber interesados, pero hasta que no haya una resolución, no se puede hacer nada. La Junta de Compensación no tiene interés en adelantar la comercialización de ninguno de los productos inmobiliarios de los que es titular hasta tener seguridad jurídica. Por lo tanto, en una situación donde se está tramitando una modificación de planeamiento, no se debería comercializar, o si se comercializa, debe ser bajo condiciones muy específicas, donde los pagos estén vinculados a los hitos de aprobación del planeamiento.

Y respecto a la etapa seis, que también es residencial, ¿esta etapa no tiene ni siquiera plazos?

La etapa seis tiene plazos establecidos en el convenio de gestión que firmó la Junta de Compensación con el Ayuntamiento de Madrid. Sin embargo, lo que realmente determinará cuándo se inicia su urbanización es la evolución del mercado. Hay que tener en cuenta que este sector contempla aproximadamente la construcción de 22.000 viviendas, y el mercado tiene una capacidad de absorción limitada. Aunque tuviéramos el dinero para hacer toda la urbanización de golpe, que no es el caso, el mercado no absorbe todo el producto de una vez, sino que lo hará de manera sucesiva. El ritmo de la urbanización tiene que acompasarse con la capacidad del mercado para absorber el nuevo producto. Actualmente, las primeras promociones de unas 1.000 viviendas se están comercializando bien, pero no tenemos una bola de cristal para saber cómo evolucionará la demanda de viviendas en el futuro.

Luis Cesteros, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales idealista/news

¿En qué punto de edificación se encuentras las parcelas de la etapa3?

En la etapa tres, para que se puedan iniciar las obras de edificación, tenemos que alcanzar un determinado grado de desarrollo de la urbanización, que lo marca el Plan General de Madrid. Es lo que se denomina la urbanización básica. Ese grado estamos a punto de conseguirlo, y a la vuelta de las vacaciones de Navidad es probable que la Junta de Compensación se plantee iniciar los trámites para pedir la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación de la etapa tres. Como digo, esta es una decisión que habrá que tomar en un plazo relativamente corto y que permitirá la edificación de las parcelas de la etapa tres.

¿Y en qué punto se encuentra la comercialización de las parcelas de esta etapa?

Tengo constancia de que algunas promotoras están iniciando sus proyectos de edificación con el objetivo de solicitar licencia de obras, pero evidentemente esas licencias no se van a poder otorgar hasta que el Ayuntamiento autorice la simultaneidad. Si están comercializando o no, eso es algo que yo desconozco porque es una decisión de cada una de las promotoras, inmobiliarias, gestoras o cooperativas. Hay no solamente promotoras en este ámbito, sino un buen número de cooperativas y de gestoras que gestionan esas cooperativas. Por poner un porcentaje, aproximadamente un 60%-70% está en manos de promotoras y cooperativas, y el resto, de propietarios históricos, con un matiz: las administraciones públicas en el sector ostentan casi el 25% de la propiedad. Entre el Ayuntamiento de Madrid, la Agencia de Vivienda Social, Patrimonio del Estado, etcétera.

¿Qué porcentaje de las 22.000 viviendas que se van a construir tendrá algún tipo de protección?

Un poco más del 50%. 

¿En qué medida puede afectar al desarrollo la Ley de Vivienda?

En cuanto a la Ley de Vivienda que se aprobó ya hace algún tiempo, a nosotros, en principio, no nos afectará. Otra cosa diferente es que la Comunidad Autónoma de Madrid o el Ayuntamiento se planteen aplicar las determinaciones de esa norma, pero no es previsible que así sea. Entre otras cosas, porque hoy por hoy nosotros todavía no tenemos viviendas. En un futuro espero que no, porque además es una ley en la que no creo, porque topar artificialmente el precio de las cosas lo único que genera son mercados negros y muchas veces es peor que el remedio de la enfermedad. Creo que hay otro tipo de soluciones 

Hay otra ley a la que sí estamos muy atentos. Se trata de la modificación que hay en marcha del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU). Esta modificación sí que nos afecta de manera directa. El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, por ejemplo, va a afectar a la clasificación de lo que se llaman las dotaciones públicas, lo que está previsto que se construya a nivel de equipamientos, por ejemplo, para equipamientos y servicios del ámbito del sector de los Berrocales. 

¿Y qué opina de la fallida ley del suelo?

En cuanto a la propuesta de modificación de la Ley del Suelo estatal, aunque no nos va a afectar de manera directa porque somos un desarrollo en gestión, sí que es cierto que se trataba de una modificación que, en la medida en que es una modificación de carácter técnico y no político, el sector urbanístico lo necesita porque nos dota de seguridad jurídica en este sentido. Yo animo a quien corresponda a recuperar el texto que retiraron del Congreso casi antes de la misma votación, porque el sector urbanístico necesita una ley de esas características.

¿Qué le parece la posibilidad de cambiar el uso de oficinas a vivienda de alquiler asequible que ha aprobado la Comunidad de Madrid? ¿Beneficia esta decisión a Berrocales?

En Berrocales hay muchas parcelas que cumplirían los requisitos para que se destinen a este uso alternativo y que se desarrollen viviendas en alquiler o con renta limitada, que es la idea. Fundamentalmente están agrupadas en la Gran Vía del Sureste. A mí me parece que no está mal esta propuesta para afrontar la crisis que en estos momentos hay de vivienda, y especialmente de vivienda en alquiler. Ante una situación de crisis tiene sentido que las administraciones sean flexibles y permitan poner en un corto espacio de tiempo parcelas en el mercado para atenuar la subida tan grande que ha habido de los alquileres en los últimos años. Y por ahí, perdona, por ahí creo yo que debe ir la solución al problema del alquiler que hay en estos momentos, no como pretende la Ley de Vivienda, limitando de manera artificial el precio de las cosas.