Guerra abierta frente al alojamiento de corta duración: el registro de la propiedad como coartada

Artículo escrito por Javier Toribio, Socio de Derecho Público y Regulatorio de Andersen; y José Manuel  Ramírez, Counsel de Derecho Procesal de Andersen                                                     

La vivienda constituye el principal problema de la sociedad española, generado por una raquítica oferta en la producción de vivienda protegida y de renta libre. 

En 1980, España construía 100.000 viviendas protegidas al año, actualmente apenas se alcanza las 10.000 viviendas de protección, cayendo su producción hasta en un 80% a partir de 2012. 

MIVAU

Las leyes del realismo mágico mandan huir del frío dato, en pos de focalizar el origen del problema en un símbolo al que atacar, no para encontrar una solución plausible al mismo, sino para sentirnos mejor festejando que San Jorge ha matado al dragón. Y el dragón no es otro que el alojamiento temporal. 

Lo que venía siendo una batalla soterrada hasta la fecha ha tornado en guerra abierta con el anuncio de la revocación de 53.000 “licencias” de alojamientos temporales para su destino al alquiler de larga duración, por encontrarse en situación irregular, según la información “que se ha obtenido a través del registro único de alquileres”, según el propio anuncio de la medida. 

Careciendo quienes suscriben de toda competencia en la interpretación de las leyes del realismo mágico, hemos de circunscribir la tribuna al análisis del ordenamiento jurídico vigente, para preguntarnos si puede el Estado revocar una “licencia” de alojamiento temporal, y si es conforme a Derecho que su fuente de conocimiento para tal fin lo sea el registro único de arrendamientos, aprobado por Real Decreto 1312/2024, en cumplimiento del mandato del Reglamento (UE) 2024/1028, de abril.

Lo cierto es que el contenido del anuncio desvela que la obtención de datos a través del registro único de arrendamiento, usado con el fin de realizar un control/inspección de la legalidad de las unidades de alojamiento temporal, vulnera el citado Reglamento de la Unión, que en su considerando 25 es claro al exigir que dichos datos se traten al único fin de verificar el procedimiento de registro de la unidad de alojamiento temporal, o de aplicar o garantizar el cumplimiento de las normas de acceso a los servicios de alojamiento por parte de los usuarios; por lo que no avala el Reglamento de la Unión el tratamiento de datos para aplicar o garantizar las normas de prestación de servicios de alojamiento temporal por parte de los anfitriones, como pretende la medida anunciada. 

Tampoco permite el ordenamiento jurídico vigente desconocer el régimen competencial que atribuye a las administraciones autonómica y local la facultad de, según el caso, revocar licencias la cancelación de inscripciones o, directamente, cercenar los efectos de las declaraciones responsables. Por lo que la fuente de conocimiento desvelada con el anuncio de la medida ofrece una herramienta valiosa para los propietarios y gestores de unidades de alojamiento temporal, y sus soportes jurídicos 'in house' y externos. 

Herramienta a la que indefectiblemente acompañan el uso desnaturalizado de la función pública registral y urbanística en la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración (NRUA), como instrumento para perseguir el fin impropio de expulsar o cercenar la actividad de alojamiento flexible. No obtener el NRUA, exigible desde el 1 de julio pasado, acarrea la consecuencia de eliminar la comercialización en las plataformas, lo que equivale a la expulsión del mercado. Cálculos sin excesiva exhaustividad señalan que en torno a 230.000 unidades desaparecerán de la oferta telemática de la plataforma por carecer de NRUA.

El Reglamento (UE) 2024/1028 es claro: los datos del registro solo pueden servir para verificar el alta de una vivienda turística y garantizar que el usuario accede a un servicio seguro. Utilizarlos como herramienta de inspección urbanística es forzar los límites de la ley.

El NRUA, la batalla soterrada

El cumplimiento del mandato del Reglamento (UE) de obtención del número de registro único de arrendamiento a través del Real Decreto 1312/2024, que designa en su artículo 8 al Registro de la Propiedad o, en su caso, de Bienes Muebles, no puede prescindir de la naturaleza de la función calificadora de los registradores de la propiedad, circunscrita a verificar el cumplimiento de la legalidad formal de la actividad, sin que ello permita extenderse a un control de legalidad material de los títulos habilitantes exigibles, máxime cuando su exigencia está puesta en tela de juicio. 

No cabe pretender de los Registros, como está sucediendo, que lleven a efecto un control material de legalidad de los documentos presentados en el ejercicio de su función calificadora, y menos aún, girarles instrucciones por parte de las  Administraciones Públicas competentes que sí están habilitadas para realizar dicho control, en orden a que los Registros requieran a los anfitriones otros documentos cuya exigibilidad es más que discutible jurídicamente. Tanto como los dos impecables votos particulares emitidos por dos Magistrados del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en discordia con la Sentencia 791/2019, de 14 de enero, que desafortunadamente no fue recurrida en Casación. 

Es consustancial a la Constitución Española la irretroactividad de disposiciones restrictivas de derechos individuales, como la que somete a toda una industria a la exigencia de “nuevas licencias” a actividades en funcionamiento, nacidas bajo un ordenamiento jurídico que viene a mutarse, desnaturalizando la función pública urbanística en la concepción de los usos. 

Mutación desnaturalizada que lleva a calificar como licencias urbanísticas lo que en esencia son licencias de actividad, funcionamiento o apertura; como muestra el hecho de publicación de nuevas Ordenanzas de Licencias y Declaraciones Responsables que unen títulos habilitantes urbanísticos y de funcionamiento, derogando a las anteriores Ordenanzas de Actividades, acogiendo por primera vez la exigencia de licencias para actividades terciarias de hospedaje, como ha acontecido en la ciudad de Madrid, y otras tantas ciudades con un sector turístico pujante. 

Dicha desnaturalización lleva a la última resolución de la Dirección General de Fe Pública y Seguridad Jurídica a llamar “licencia” a lo que no es más que una certificación de un técnico privado. 

Todo ello, sin olvidarnos de la afrenta que representa para los principios que inspiran a la normativa de garantía de unidad de mercado. Así las cosas, voces especializadas lo tienen claro, se vulnera la seguridad jurídica y se arriesga incluso la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

El impacto no es menor. Sin número de registro único, las VUT quedan fuera de las plataformas, estimándose que más de 200.000 anuncios podrían desaparecer, con un efecto inmediato sobre ingresos de propietarios-inversores y un sector turístico que representa miles de empleos.

La pregunta es inevitable: ¿estamos regulando con criterios jurídicos o buscando un chivo expiatorio para un problema mucho más complejo, el acceso a la vivienda? Demonizar a la vivienda de uso turístico no resolverá el déficit estructural de vivienda protegida ni el encarecimiento del alquiler, pero sí puede dinamitar un sector que, bien regulado, puede convivir (y debe) con el mercado residencial.

La vivienda es, hoy por hoy, el gran problema social en España. La escasez de vivienda protegida y la presión sobre el alquiler han puesto en el punto de mira a las viviendas de uso turístico. Pero la clave está en la proporcionalidad: aplicar la ley con rigor, sí, pero sin convertir esta tipología de alojamiento turístico en el dragón al que culpar de todos los males.