El tope a los alquileres también hunde la firma de nuevos contratos en A Coruña

Las cifras oficiales vuelven a poner sobre la mesa que los topes de los alquileres en las zonas declaradas como tensionadas, una de las medidas estrella de la Ley de Vivienda de 2023, está provocando el hundimiento de la firma de nuevos contratos de arrendamiento.

Esta máxima, que se está cumpliendo en Cataluña, ahora se confirma también en A Coruña, la única localidad de Galicia que ha sido declarada zona tensionada en vivienda hasta la fecha. Tal condición se formalizó a finales de julio y, desde entonces, ha provocado un fuerte descenso de la firma de nuevos arrendamientos.

Según los datos del Observatorio de la Vivienda de Galicia, en la capital se formalizaron un total de 5.594 contratos de alquiler de viviendas durante todo 2025, el nivel más bajo desde 2020, en plena pandemia sanitaria. Sin tener en cuenta ese ejercicio extraordinario, en el que durante semanas prácticamente se paralizó el mercado inmobiliario, se trata del número de contratos más bajo desde 2016.

El observatorio gallego ofrece también datos mensuales de los que se puede sacar otra conclusión. El mejor de 2025 fue julio, con 713 unidades, coincidiendo con la llegada de los topes de las rentas, después de que el BOE publicara el día 29 de dicho mes que A Coruña era oficialmente una zona tensionada; mientras que el peor registro se produjo en diciembre, con apenas 210 unidades. La caída alcanza el 70% en apenas medio año y la tendencia es decreciente.

¿Bajada de las rentas? 

En lo que respecta a los precios de los alquileres, los datos del observatorio sitúan la renta media en 686 euros mensuales en diciembre, el dato más bajo de todo 2025. 

Sin embargo, esta cifra sigue muy por encima del promedio anual registrado desde 2014. Comparado con dicho ejercicio, la renta media se ha disparado más de un 80%. 

Además, se desconoce la superficie media de las viviendas alquiladas, un dato que en el caso de Barcelona ha dejado entrever que las casas que se arriendan cada vez son de menor superficie, de ahí que en la capital catalana esté cayendo la renta media mensual. 

Otra forma de analizar la evolución de los precios es la renta media por m2. Y los datos actuales del observatorio gallego de momento no constatan un descenso, sino una estabilidad. Y es que el ejercicio 2025 terminó con una media de 7,9 euros/m2/mes, por lo que el importe no varió desde junio -último mes completo antes de que entrara en vigor el control de los arrendamientos-, mientras que se observa un aumento respecto a meses anteriores. En diciembre de 2024, sin ir más lejos, el promedio se situó en 7,4 euros/m2/mes.

Ahora bien, conviene tener en cuenta que los datos que publica el organismo no son mensuales, sino medias anuales. Es decir, incluye el mes en curso y los meses previos. Así, el dato de febrero es una media de enero y febrero; el de junio incluye la media de la primera mitad de año y el dato de diciembre, el promedio de 12 meses. Por tanto, el promedio actual podría arrastrar el efecto de los meses previos. El dato de enero de 2026 sí podría dar más pistas de cómo se está comportando el m2 de los alquileres. 

En lo que respecta a la oferta, los datos de idealista sitúan la renta en la capital gallega en 11,1 euros/m2 a cierre de diciembre, con una subida trimestral del 3,1%, pero con una bajada interanual del 4,8%. 

Qué implica ser una zona de mercado tensionado

La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado viene recogida en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, e implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior y se actualizará según el índice que publica mensualmente el INE -el Índice de Referencia de Arrendamientos de Viviendas (IRAV)-, que cerró 2025 en el 2,32%, por debajo del IPC (2,9%)
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles de las zonas que no están catalogadas como tensionadas.
• Existen incentivos fiscales para los propietarios que alquilen viviendas en las zonas tensionadas, con bonificaciones en el IRPF de entre el 50% y el 90%,.
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).