La banca se abre a aumentar la financiación a los promotores para levantar más viviendas en España. Según han firmado directivos de Banco Santander, BBVA y Banco Sabadell durante el Real Estate Financial Forum celebrado en Madrid, el sector tiene capacidad incluso para duplicar el volumen actual de préstamos, en un momento de elevada demanda, pero se topa con un obstáculo: la falta de proyectos.
“Hay capacidad de la banca para financiar, pero no hay producto para financiar”, ha afirmado César López, director de negocio inmobiliario de Banco Sabadell.
López ha reconocido que el apetito de la banca para financiar vivienda “ahora mismo es tremendo”, por factores como que “la mora no llega ni al 1%, los promotores pagan sus préstamos religiosamente, sus ratios de solvencia cada vez son superiores, su capital es superior, se exigen preventas de viviendas…” Así, ha añadido el directivo de Sabadell, “desde el punto de vista de la demanda estamos en un momento muy dulce, pero cuando miras la realidad de los proyectos no es así. Hay desarrollos de los llevamos hablando varios años y todavía no han empezado”.
En esa misma línea, Javier Piñeiro, director de negocio promotor de Banco Santander, ha asegurado que “el problema no está en los bancos. Los bancos podríamos financiar el doble, pero ¿hay promotores para producir el doble? ¿Hay mano de obra para construir el doble?”.
Piñeiro ha descartado que a corto y medio plazo el sector promotor tenga problemas de financiación, aunque sí ha puesto énfasis en la falta de producto. “Vamos acompasando lo que sale al mercado. El producto que hay es el que hay, por lo que es el financiable”, ha añadido.
Los bancos también han defendido la salud financiera del sector promotor, a la que califica como "mucho más sana" que en la época del boom inmobiliario, mientras que el negocio es "menos especulativo". De hecho, Rafael Palacios, front head de banca de instituciones y real estate de BBVA, ha recalcado que "se puede llegar a pensar que el sector tiene un margen muy alto, pero no es así. La rentabilidad es muy baja debido a la escasa rotación de los activos y a que los plazos de los desarrollos son largos. Si a eso le sumamos la subida de costes, el reto es claro".
Recelo al financiar suelos en desarrollo
Mientras el sector financiero no ve problemas para financiar la construcción de viviendas, sobre todo destinadas a la venta, aunque también para el alquiler, sí que muestra recelos a conceder préstamos en las primeras etapas de los desarrollos urbanísticos; es decir, suelos en los que todavía no se pueden levantar promociones.
"Hay que diferenciar entre suelo finalista y en desarrollo. En suelo finalista sí que vemos financiación: ya sabemos el proyecto, conocemos su viabilidad, la ratio préstamo-valor (LTV) es moderada, los calendarios están más definidos y los plazos son más cortos. Lo que nos cuesta más trabajo es las reservas de suelo", ha afirmado el directivo de BBVA. En su opinión, el principal lastre en este sentido es la incertidumbre temporal. "Es complicado definir plazos para saber cuando será finalista", ha añadido.
Su opinión coincide con la de César López, quien ha explicado que "el suelo no se financia porque no hay plazos. Todos hemos visto desarrollos de 10-15-20 años… En suelos maduros sí que hay financiación, el problema es que hay muy poco suelo finalista", ha insistido el responsable de negocio inmobiliario de Banco Sabadell.
Desde Banco Santander también recuerdan que, en su caso, no reciben propuestas para financiar suelo en desarrollo porque "el promotor no quiere asumir riesgos", por lo que se suelen buscar opciones alternativas de financiación.
"La Administración por sí sola no puede con esto"
Durante esta mesa redonda, las entidades han mostrado su predisposición a financiar proyectos de vivienda asequible y vivienda protegida, segmentos donde ven más necesario atajar el desajuste entre la oferta y la demanda, y donde muchos promotores aún encuentran dificultades para conseguir préstamos.
Y han aprovechado la ocasión para pedir a la Administración un cambio regulatorio que permita reducir los plazos urbanísticos y, así, impulsar la financiación bancaria en etapas tempranas para movilizar esos suelos 'no maduros'.
"La Administración por sí sola no puede con esto, pero necesitamos que nos den facilidades para que podamos financiar. No podemos financiar a 30 años, es imposible, necesitamos garantías que nos mitiguen el impacto", ha recalcado el directivo de Banco Santander.
Mientras, el responsable de real estate de BBVA ha puesto sobre la mesa que "el cuello de botella está claro: el suelo finalista es escaso y se necesita mucha agilidad urbanística. Los números tienen que salir. Tenemos que tener estabilidad normativa a largo plazo, sobre todo en vivienda asequible". Y ha recalcado que también hay que actuar sobre otros retos pendientes del sector: impulsar la construcción industrializada, mejorar la productividad y un mayor esfuerzo presupuestario en vivienda.
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