Ser presidente de la comunidad de propietarios es, en ocasiones, complejo. El mundo vecinal está dominado por los conflictos. Y lo que a unos les parece de sentido común, a otros les resulta un disparate.
Por ello, muchos se preguntan si el presidente de la comunidad de vecinos puede tomar decisiones sin llevarlo a junta o sin consultar y qué ocurre si lo hace. En este artículo, resolvemos las dudas al respecto.
¿Cómo toma y ejecuta acuerdos el presidente de la comunidad de vecinos?
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente de la comunidad debe tomar las decisiones, y conseguir que se lleven a cabo, según lo que se haya acordado en la junta de propietarios.
Los votos necesarios según el tipo de propuesta
El porcentaje de votos a favor de cualquier propuesta depende de la índole de la misma:
- Unanimidad: necesaria para modificar el título constitutivo o los estatutos.
- Mayoría cualificada (3/5): para servicios comunes (portería, vigilancia), obras que afecten a la estructura, división de inmuebles, alquiler de zonas comunes o mejoras energéticas.
- Mayoría simple: para obras de accesibilidad, como rampas o ascensores.
- Un tercio de propietarios: para telecomunicaciones o instalaciones de energías renovables (como placas solares).
- Mayoría de asistentes: para asuntos ordinarios como presupuestos, cuentas o nombramientos.
Como acabamos de ver, la toma de decisiones debe ser consensuada. Pero, ¿existe alguna situación en la que el presidente pueda tomar decisiones de forma unilateral?
¿Puede el presidente tomar decisiones sin consultar?
Hay situaciones excepcionales en las que el presidente de una comunidad de vecinos está facultado para tomar decisiones sin contar previamente con la comunidad. Podrá hacerlo en casos de urgencia, cuando existe un riesgo para la seguridad del edificio o de sus residentes.
Esto se debe a lo establecido en el artículo 10.1 de la LPH, que determina que las obras necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y adecuado mantenimiento del edificio son de carácter obligatorio.
En concreto, se señala en dicha ley que no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal”.
En estos escenarios, y siempre que no sea posible convocar a tiempo una junta extraordinaria, el presidente puede intervenir directamente para solucionar el problema.
No obstante, una vez pasada la emergencia, tiene la obligación de reunir a la junta de propietarios para informar de lo sucedido y detallar las actuaciones que se llevaron a cabo. Tomar la decisión y actuar no exime al presidente de sus responsabilidades.
Si las decisiones adoptadas de forma unilateral por el presidente generan algún perjuicio a la comunidad, los vecinos tienen la posibilidad de emprender acciones legales contra el presidente.
Lo habitual es que el presidente tome decisiones de poco alcance con el respaldo del administrador de fincas y de la propia junta: contratación de servicios, gestión económica, cobro de cuotas, etc.
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