Que un contrato de alquiler diga que el inquilino asumirá los gastos de comunidad no siempre significa que el propietario pueda reclamárselos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige que este documento indique su importe anual en el momento de la firma.
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De no cumplirse este requisito, el pacto puede ser ineficaz y el arrendador no podrá repercutir esos gastos, tal y como recuerda la Audiencia Provincial de Baleares en una sentencia dictada el 28 de mayo.
El conflicto comenzó cuando la propietaria presentó una demanda de desahucio por falta de pago reclamando 761,06 euros. De esa cantidad, 486 correspondían a la actualización anual de la renta y 275,06 euros a gastos de comunidad.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma desestimó la demanda y la arrendadora recurrió la sentencia, pero la Audiencia Provincial confirmó íntegramente la resolución.
¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?
Como regla general, los gastos para el sostenimiento del inmueble corresponden al propietario. No obstante, el artículo 20.1 de la LAU permite que las partes pacten que el inquilino los asuma, mientras se haga constar el importe anual de dichos gastos en el contrato a la fecha de la firma. La finalidad de este requisito es que el arrendatario conozca desde ese momento el coste económico que está asumiendo.
En el caso analizado, el contrato incluía una cláusula que atribuía los gastos de comunidad al inquilino, pero omitía ese dato. Para la Audiencia de Baleares, esa falta de concreción impide considerar válido el pacto de repercusión, de modo que los 275,06 euros reclamados no podían exigirse.
Durante el procedimiento, la propietaria defendió que esos gastos sí podían repercutirse porque estaban individualizados y el inquilino ya los había asumido durante un contrato anterior.
Sin embargo, la Audiencia Provincial, aplicando la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su Sentencia núm. 1.637/2025, de 17 de noviembre, rechaza ese argumento y concluye que el recibo de la comunidad forma parte de los gastos generales del inmueble, por lo que no pueden equipararse a suministros como el agua, la electricidad o el gas, cuyo consumo sí puede atribuirse directamente a una vivienda mediante contadores, mientras que los gastos comunitarios se distribuyen conforme a la cuota de participación u otros criterios generales.
¿Cuándo puede el propietario empezar a reclamar la actualización de la renta?
La sentencia también examina la reclamación de 486 euros por la actualización de la renta, correspondiente a los meses de julio a octubre de 2024. En este sentido, la Audiencia recuerda que el artículo 18.2 de la LAU establece que el arrendador solo podrá exigir el importe actualizado a partir del mes siguiente a aquel en que lo comunique por escrito.
En este caso, la propietaria notificó la actualización el 7 de octubre de ese año, por lo que el incremento solo podía exigirse a partir de noviembre. Aun así, reclamó también las diferencias correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre, apoyándose en una cláusula que establecía que el retraso en aplicar la revisión no suponía una renuncia a ese derecho.
Sin embargo, la Sala es tajante: según el artículo 6, son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del Título II de la LAU, salvo los casos en que la propia norma lo autorice.
El pago de la deuda no siempre implica reconocer que era exigible
La propietaria también alegó que el arrendatario había enervado la acción de desahucio al abonar los 761,06 euros reclamados, sosteniendo que este pago validaba la existencia de la deuda.
Y es que, según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, un proceso de desahucio puede terminar cuando el inquilino abona las cantidades reclamadas en el plazo conferido.
Sin embargo, la Audiencia Provincial rechazó este argumento al considerar que no puede considerarse enervada una acción basada en cantidades que no eran legalmente debidas y subrayó que el inquilino efectuó el ingreso para evitar el desalojo y solventar la situación.
En consecuencia, entiende que se trató de un pago realizado ad cautelam (por prudencia) que en ningún caso puede interpretarse como el reconocimiento de la deuda, por lo que el tribunal desestimó el recurso de apelación interpuesto por la propietaria y confirmó la resolución de primera instancia, manteniendo la absolución del inquilino.
La resolución no solo da la razón al arrendatario, sino que también impone a la propietaria las costas de la segunda instancia y declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. La Audiencia recuerda así que la autonomía de la voluntad en los contratos de alquiler encuentra su límite en los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos destinados a proteger al arrendatario.
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