El Gobierno ha aprobado, vía Real Decreto-ley 26/2026, una regulación específica para el alquiler de temporada y el arrendamiento de habitaciones. La norma, publicada en el BOE del 30 de septiembre, establece límites de duración, controles de precio y sanciones para las plataformas que intermedien en alquileres de corta estancia. Ahora debe convalidarse en el Pleno extraordinario del Congreso de los Diputados del viernes 2 de octubre.
- Regulación del alquiler de temporada
- Las obligaciones de conservación de la vivienda en el alquiler de temporada
- La regulación del alquiler por habitaciones
- Qué ocurre con los contratos firmados antes del decreto
- Alquiler turístico y plataformas: IVA del 10% y multas millonarias
- Las comunidades autónomas mantienen sus normativas
Regulación del alquiler de temporada
El nuevo decreto sobre vivienda define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel que cubre la necesidad de vivienda del inquilino cuando éste ha sido desplazado de su domicilio habitual, por una causa justificada y acreditable. Esta definición implica un cambio sustancial respecto a la situación anterior: ya no es suficiente con que las partes etiqueten el contrato como "de temporada" para que así sea.
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La carga de la prueba de que existe una causa real de temporalidad recae sobre el arrendador. Si el contrato no recoge de forma expresa esa causa, o si la causa no es real ni acreditable, el contrato pierde automáticamente su naturaleza temporal y pasa a regirse íntegramente por las normas del arrendamiento habitual, con efectos retroactivos desde la firma. En la práctica, esto convierte al inquilino en arrendatario con todos los derechos: plazo mínimo de cinco años (o siete si el propietario es persona jurídica), régimen de prórrogas incluido.
Duración máxima: 12 meses como regla general
El decreto fija que la duración del arrendamiento temporal debe ser superior a 31 días y, como regla general, no puede exceder los 12 meses. Si al terminar el plazo la causa de temporalidad subsiste, las partes pueden acordar expresamente una prórroga, pero sin superar en ningún caso ese tope de 12 meses en total, salvo que la causa persista de forma justificada.
La norma introduce además un mecanismo antiabuso por encadenamiento de contratos: si entre las mismas partes y sobre la misma vivienda se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos, el primero de ellos se considera automáticamente un arrendamiento habitual. Esto cierra la puerta a la práctica de renovar indefinidamente contratos de temporada para evitar el arrendamiento de larga duración.
José Ramón Zurdo, abogado experto en Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), considera excesivamente breve el plazo de un mes que se concede al inquilino para desistir del contrato, así como el preaviso de 10 días. “Estas previsiones pueden reducir el atractivo de este tipo de contratos para los arrendadores, al generar una incertidumbre importante respecto del cumplimiento efectivo del plazo pactado. A ello se añade que, también en los contratos de temporada, los propietarios tendrían que asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso y desgaste ordinario de la vivienda”, añade el experto.
En cuanto a la duración máxima de 12 meses, Zurdo la considera excesivamente limitada. “Esta limitación puede llevar a los propietarios, para evitar que el contrato pueda ser considerado un arrendamiento de vivienda habitual, a tener que resolverlo necesariamente transcurridos los 12 meses, aun cuando subsista la causa que justificó la temporalidad”, sostiene.
La nueva redacción del artículo 7.2 de la LAU refuerza una exigencia que muchos tribunales ya venían aplicando: la duración pactada no determina por sí sola que un contrato sea de temporada, lógica que aplicó la Audiencia Provincial de A Coruña en una sentencia que analizamos recientemente, al considerar que un contrato de 11 meses y 15 días encubría en realidad un arrendamiento de vivienda al no existir una causa objetiva y transitoria que justificara ese periodo.
La reforma, pendiente de convalidación en el Congreso, da ahora un paso más al exigir expresamente que la causa temporal sea real y acreditable, y que conste en el contrato, atribuyendo además al arrendador la carga de probarla.
El precio del alquiler de temporada no puede subir más que el IRAV
Cuando sobre una misma vivienda se celebren contratos temporales sucesivos, el incremento de la renta entre un contrato y el siguiente no podrá superar el porcentaje marcado por el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda). Se elimina así la posibilidad de elevar el precio libremente en cada nuevo contrato temporal.
En las zonas de mercado residencial tensionado, el alquiler temporal queda además sujeto a los mismos límites del índice de precios de referencia que el arrendamiento habitual.
Garantía adicional en contratos temporales
En los contratos temporales, la garantía adicional que el propietario puede exigir al inquilino (más allá de la fianza legal) queda limitada a una mensualidad de renta, frente a las dos mensualidades que se permiten en los contratos de alquiler de vivienda habitual de 5 o 7 años. Asimismo, el inquilino puede desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde la firma, con un preaviso mínimo de diez días, sin que ello genere derecho a indemnización para el arrendador, como ya hemos comentado anteriormente.
Las obligaciones de conservación de la vivienda en el alquiler de temporada
Con este nuevo decreto, aún pendiente de convalidarse en el Congreso, el arrendador está obligado a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, incluyendo las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. El inquilino debe notificar los problemas en el menor plazo posible y el arrendador debe responder en un plazo máximo de cinco días hábiles. Estas obligaciones aplican al alquiler de temporada, ya sea de una vivienda completa o por habitaciones.
La regulación del alquiler por habitaciones
El decreto regula también por primera vez el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias, que queda incluido expresamente en las modalidades de arrendamiento de vivienda (tanto habitual como temporal). Es decir, ahora estará regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pues antes estaba regulado por el Código Civil.
Esto significa que, con este decreto, al arrendamiento parcial de una habitación le aplican todas las garantías de la LAU: fianza, limitaciones de precio en zonas tensionadas, etc.
El precio del alquiler de habitaciones de larga estancia
La norma establece que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no puede superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda completa. En zonas tensionadas, además, esa suma deberá respetar el tope del índice de precios de referencia.
Qué ocurre con los contratos firmados antes del decreto
Los contratos de temporada ya vigentes en el momento de la entrada en vigor del decreto (el día siguiente a su publicación en el BOE, es decir, el 1 de octubre de 2026) continuarán rigiéndose por el régimen anterior hasta que expire el plazo pactado. Al vencer, quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga bajo las antiguas reglas. Las renovaciones posteriores sí estarán sujetas a la nueva regulación.
Alquiler turístico y plataformas: IVA del 10% y multas millonarias
El decreto extiende su alcance a los arrendamientos de corta estancia con fines turísticos. A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas quedarán excluidos de la exención de IVA cuando la estancia no supere las 30 noches y el alojamiento sea distinto de la residencia habitual del propietario, o cuando el arrendador preste servicios hoteleros como limpieza, lavado de ropa o restauración. Estos arrendamientos pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que se aplica a la hostelería.
En municipios declarados como zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán además gravar estos inmuebles con un recargo en el IBI de hasta el 50% de la cuota líquida, que sube al 100% para propietarios de dos o más viviendas turísticas y al 150% para quienes tengan cuatro o más.
Para las plataformas digitales de alquiler de corta estancia, el decreto establece un régimen sancionador ligado al cumplimiento de sus obligaciones de información ante la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que implementa el Reglamento europeo 2024/1028. No transmitir los datos de forma mensual o trimestral constituye una infracción muy grave sancionable con hasta un millón de euros, o hasta el 2% del volumen de negocio anual global. Enviar datos incompletos o inexactos es infracción grave (hasta 500.000 euros), y la falta de conexión a la ventanilla o la transmisión fuera de plazo, infracción leve (hasta 100.000 euros).
Las comunidades autónomas mantienen sus normativas
A pesar de la regulación estatal, el decreto incorpora una salvaguarda expresa para las competencias autonómicas: sus previsiones sobre alquiler temporal y de habitaciones no impedirán la aplicación de las normas que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas en ejercicio de sus propias competencias. Cataluña, con derecho civil propio, es citada expresamente. Esto supone que en algunos territorios podrán existir regulaciones más estrictas o con matices propios.
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