La clave no es la duración: cuándo un alquiler de temporada pasa a ser de vivienda habitual

Firmar un contrato de temporada no siempre significa que vaya a ser considerado como tal. Si la realidad demuestra que el inmueble se utiliza para cubrir una necesidad permanente, los tribunales pueden aplicar las protecciones previstas para los alquileres de vivienda.

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Es lo que ha ocurrido en un caso resuelto por la Audiencia Provincial de A Coruña, que ha revocado un desahucio promovido por la sociedad propietaria al concluir que en realidad estaba ocultando un alquiler sujeto a las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La sentencia, dictada el 26 de febrero, analiza un contrato firmado en noviembre de 2023 con una duración de 11 meses y 15 días, cuya temporalidad se justificaba señalando que el inquilino, procedente de Argentina, quería residir durante un tiempo en A Coruña para valorar si se adaptaba a la ciudad antes de decidir un eventual traslado definitivo.

Finalizado el plazo pactado, la empresa interpuso una demanda de desahucio por expiración del contrato. El Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de A Coruña le dio la razón y ordenó el desalojo. Sin embargo, el asunto llegó a la Audiencia Provincial, que alcanzó una conclusión muy distinta.

¿Cuándo existe realmente un arrendamiento de temporada?

El fallo recuerda que la duración, por sí sola, no determina la existencia de un verdadero alquiler de temporada. Los artículos 2 y 3 de la LAU diferencian entre arrendamientos de vivienda y para uso distinto, encontrándose los de temporada en esta segunda categoría, pero para ser considerados como tales debe existir una necesidad concreta que justifique la ocupación durante un periodo limitado.

La Audiencia cita la doctrina del Tribunal Supremo, según la cual el elemento decisivo no es el tiempo pactado, sino la finalidad real. En otras palabras, lo importante no es que el contrato dure menos de un año, sino que responda a una causa objetiva y transitoria que explique por qué el inquilino necesita el inmueble solo durante ese tiempo.

Esta interpretación desmonta una de las creencias más extendidas: que cualquier contrato inferior a un año constituye un alquiler de temporada. De ahí que un contrato de 11 meses pueda ser perfectamente un alquiler de vivienda.

De hecho, el artículo 9.1 establece que la duración será libremente pactada por las partes, al margen de que el 9.2 determine que se entenderán celebrados por un año los contratos para los que no se haya estipulado ningún plazo.

Por qué la Audiencia no lo consideró alquiler de temporada

Como hemos mencionado, el documento indicaba que el inquilino pretendía comprobar si se adaptaba a vivir en A Coruña antes de tomar una decisión sobre su traslado. Sin embargo, para la Sala no existía una relación objetiva entre la causa alegada y el plazo pactado, ya que ese motivo no explicaba por qué debía ser exactamente de 11 meses y 15 días.

A diferencia de supuestos como los vinculados a un curso académico, una estancia profesional o un contrato de trabajo, en este caso no concurría ningún acontecimiento que delimitara el periodo de ocupación.

Esa falta de conexión entre la finalidad alegada y la duración pactada llevó a la Audiencia Provincial a concluir que la temporalidad recogida en el contrato tenía un carácter meramente formal y que no respondía a una necesidad transitoria real.

Los indicios que revelaban la verdadera naturaleza del contrato

La sentencia va más allá de la simple interpretación de una cláusula y entra a analizar el conjunto de circunstancias que rodeaban al arrendamiento para determinar su verdadera naturaleza.

Uno de los aspectos valorados por el tribunal fue la configuración de la renta. El contrato establecía una mensualidad de 400 euros abonada por meses completos y de forma periódica, no contemplando ninguna prorrata por los 15 días que habían sido excluidos del cómputo total, un esquema más propio de una relación arrendaticia estable que de una estancia vinculada a una necesidad puntual.

También fue significativo que la documentación presentada para el depósito de la fianza ante el organismo autonómico reflejara una renta anual de 4.800 euros, como si se tratara de un contrato de un año completo, pese a que se había pactado una duración de 11 meses y 15 días

A ello se sumaba que el arrendatario asumía obligaciones que la Audiencia calificó de “exóticas” para un alquiler de temporada. Entre ellas la de tramitar el alta de los suministros de electricidad y agua, que se encontraban de baja, así como la contratación de un seguro, lo cual encaja con una ocupación estable y prolongada, pero difícilmente con una estancia temporal.

Los jueces también dieron relevancia a una cláusula de renuncia a los derechos de tanteo y retracto previstos en el artículo 25 de la LAU, ya que se estaba incorporando una previsión propia de los arrendamientos de vivienda.

Por último, el contrato contemplaba la posibilidad de ampliar la estancia mediante nuevos acuerdos entre las partes. Para la Audiencia Provincial, este tipo de previsiones encaja mejor con una relación residencial con vocación de continuidad que con un alquiler vinculado a una necesidad limitada en el tiempo.

Aplicación de las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Todos estos elementos llevaron a la Sala a concluir que la causa reflejada en el contrato no respondía a una necesidad transitoria, apreciando una situación de simulación relativa: bajo la apariencia de un alquiler de temporada se ocultaba un arrendamiento de vivienda.

Una vez determinada la naturaleza real del contrato, la consecuencia jurídica era clara: debían aplicarse las normas que garantizan al arrendatario su derecho a continuar durante el plazo mínimo legalmente previsto; en este caso, al tratarse el arrendador de una persona jurídica, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante siete años.