Comprar un piso para alquilar, ¿es una inversión rentable?

Comprar una vivienda para alquilar es una opción que se plantean muchos inversores y ahorradores. Pero no siempre es rentable si se desatienden ciertas cuestiones. En este artículo repasamos las ventajas de este negocio, los factores que determinan su rentabilidad y los errores que conviene evitar.

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Comprar un piso para alquilar: ¿por qué puede ser una buena opción?

Hay varias razones que convierten la compra de una vivienda para alquilar en una alternativa atractiva:

• La demanda del alquiler es elevada, ya que comprar una vivienda es casi imposible para mucha parte de la población.
• Ofrece rentas periódicas. 
• Si compras una vivienda con hipoteca, los ingresos que recibes por el alquiler pueden ayudarte a asumir las cuotas, al tiempo que generas ingresos.
• Hay ayudas para rentabilizar la inversión. Tras calcular los ingresos menos los gastos del alquiler, se puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual del inquilino. Esta podría llegar al 90% para nuevos contratos de alquiler ubicados en zonas tensionadas.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

“Comprar una vivienda para alquilar puede ser muy rentable, pero hay que dejar atrás la idea de que cualquier inmueble es una buena inversión por el simple hecho de tener una vivienda en propiedad”, señala Ignacio Rubio Mendoza, director comercial de Grupo Habitazone.

¿Dónde es más rentable comprar una vivienda para ponerla en alquiler?

Las áreas con más rentabilidad suelen ser municipios medianos o secundarios donde el precio de compra es asequible en comparación con lo que se puede percibir de renta al alquilar la vivienda. 

Las grandes ciudades y capitales, así como las zonas con alta demanda turística, suelen ofrecer menor rentabilidad bruta, pero mayor potencial de revalorización y una demanda constante.

Factores que influyen en la rentabilidad de comprar para alquilar

Ignacio Rubio Mendoza señala que la rentabilidad depende, fundamentalmente, de tres factores:

1. El precio al que compramos la vivienda.
2. El alquiler que podemos obtener realmente.
3. Los gastos que tendremos que asumir durante la vida de la inversión: impuestos, comunidad, reparaciones, IBI, etc.

Además, hay que evaluar:

• Estado del inmueble: una vivienda reformada puede valer más, por lo que la inversión inicial puede retrasar la rentabilidad. Por otro lado, una casa a reformar puede ser más barata, pero la obra puede ser importante y terminar elevando el coste final. Hay que estudiar cada caso.
• Ubicación: las zonas con una demanda de alquiler estable ofrecen una mayor seguridad.
• Tamaño: los pisos de entre 60 y 70 m2, o con dos y tres habitaciones, suelen ofrecer una buena relación entre inversión y rentabilidad.
• Zonas comunes: contar con garaje, ascensor o zonas verdes aumenta el atractivo para los inquilinos.
• Accesibilidad y servicios: una buena conexión de transporte público y una oferta de servicios básicos facilita el alquiler.

“No es lo mismo comprar una vivienda a precio de mercado que encontrar un inmueble con un descuento interesante, un piso en mal estado que uno que se pueda reformar a un coste razonable o una casa con una distribución funcional que una muy limitada”, explica el director comercial.

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¿Cuál es el peor error al invertir en inmuebles para alquilar?

El peor error al invertir en inmuebles para alquilar es comprar teniendo en cuenta únicamente la rentabilidad bruta.

“Hay que distinguir entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta. Muchos inversores calculan cuánto van a cobrar al mes, lo multiplican por 12 y lo comparan con el precio de compra, pero olvidan los impuestos y gastos de adquisición, el IBI, la comunidad, el mantenimiento, los seguros, los períodos en los que la vivienda puede estar vacía y el coste de financiación si existe una hipoteca”, expone Rubio.

¿Cómo calcular si es rentable comprar un piso para alquilar?

La rentabilidad neta se calcula restando los gastos anuales a los ingresos del alquiler. Después, el resultado se divide entre la inversión total y se multiplica por 100.

(Ingresos anuales − Gastos anuales) ÷ Inversión total × 100.

Por ejemplo, una vivienda de 200.000 euros que genera 12.000 euros anuales de alquiler y tiene 2.000 euros de gastos ofrece una rentabilidad neta del 5%, sin contar otros costes de adquisición que no se hayan incluido en la inversión inicial.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda para alquilar

Para calcular la rentabilidad real, hay que tener en cuenta todos los gastos de compra y mantenimiento de la vivienda:

• Impuestos de compra: IVA (generalmente del 10% en vivienda nueva) o ITP (entre el 6 y el 10%, según la comunidad autónoma).
• Gastos de formalización: notaría, Registro de la Propiedad y, cuando corresponda, Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Costes fijos: IBI, tasas municipales, comunidad de propietarios, suministros y seguros.
• Mantenimiento y gestión: reparaciones, mobiliario y honorarios de administración o gestión del alquiler.

Claves de un experto sobre comprar un piso para alquilar

“Es importante diferenciar entre quien busca generar ingresos mensuales y quien invierte pensando a largo plazo y en una posible revalorización del inmueble. Ambas estrategias pueden tener sentido, pero requieren analizar la operación desde perspectivas diferentes”, esclarece Rubio .

En definitiva, sí puede ser rentable comprar para alquilar, pero la clave no está únicamente en elegir una buena zona o encontrar una vivienda a buen precio. “Está en comprar bien, calcular correctamente y gestionar bien el activo. La rentabilidad no se consigue cuando encontramos un inquilino; empieza cuando negociamos el precio de compra”, concluye el director comercial de Grupo Habitazone.