Invertir en vivienda

Comprar una vivienda para alquilar es una opción que se plantean muchos inversores y ahorradores. Pero no siempre es rentable si se desatienden ciertas cuestiones.

Barcelona cuenta con zonas consolidadas y otras que se expanden. Con los años, hay barrios que se posiciona como nuevos centros de inversión. Y cambios, como los que llevan hacia el alquiler residencial de larga duración, que antes no era tan cotidiano. Antes de invertir en vivienda, hay que señalar diversos factores. Rebeca Pérez, CEO & Founder de Inviertis, tiene claro que no se puede analizar un piso sin analizar antes el contexto. En este sentido, analiza que el BCE subió tipos en junio hasta el 2,40% por el repunte inflacionista, el euríbor está corrigiendo, pero sigue por encima del 2,7%.

La Comunidad de Madrid ha sellado un acuerdo con Avalmadrid que permitirá movilizar 500 millones de euros para promover 10.000 viviendas de protección pública en la región a través de avales. En concreto, el Ejecutivo liderado por Isabel Díaz Ayuso aportará 15 millones en créditos para cubrir los riesgos de las operaciones, lo que permitirá a Avalmadrid ofrecer garantías a promotores y cooperativas de viviendas. El Gobierno regional estima que el convenio generará hasta 900 millones de inversión inmobkliaria y adelanta que las promociones irán destinadas tanto al alquiler como a la venta.

La compañía, que ya tiene el compromiso del ICO para aportar 28 millones de euros, hace un llamamiento al mercado para buscar más recursos con los que promover una plataforma de inversión en vivienda social y asequible que ofrezca rentabilidad y además tenga un impacto social. Su objetivo más inmediato es comprar 15 edificios que sumarían unas 1.300 viviendas, pero espera tener en cartera unas 4.000 unidades antes de que termine esta década. ALAS busca captar 20 millones de euros antes de verano para promover en España este modelo residencial que ya está consolidado en el mercado anglosajón.

¿Buscas invertir en vivienda? El mercado inmobiliario en España se posiciona como una opción sólida por su potencial de revalorización a largo plazo. No todos los inmuebles ofrecen las mismas oportunidades, por lo que la ubicación y la demanda son factores clave. Desde idealista hemos seleccionado una serie de viviendas con alto potencial para poner en alquiler en zonas donde hay demanda. En concreto, destacan por estar ubicadas en mercados con atractivo turístico, buena conectividad y cercanía a servicios. 

La inversión de los grandes fondos inmobiliarios en vivienda asequible en España afronta un escenario complejo. A pesar de la elevada demanda residencial, existen importantes obstáculos regulatorios y cambios normativos que frenan la entrada de capital institucional. Según Santiago Gómez-Villares, socio del despacho Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia, el desafío está en articular marcos regulatorios, incentivos fiscales y colaboraciones públicas que orienten la inversión institucional hacia modelos de vivienda asequible que sean sostenibles económica y socialmente. Si no se logra ese equilibrio, advierte, "la tensión entre rentabilidad y accesibilidad podría profundizar en desigualdades y tensiones urbanas en los próximos años".

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos de nuestro país. Este contexto no solo evidencia la magnitud del desafío, sino la oportunidad que representa invertir en vivienda asequible. Según Inés Buxeda, consultora senior en Transcendent, el capital privado puede desempeñar un papel decisivo para solucionar la crisis habitacional: generar rentabilidad sostenida y, a la vez, contribuir a resolver una necesidad básica para miles de familias. Para ello, ve necesario invertir con objetivos claros, con un modelo de gestión coherente y con métricas que permitan evaluar los resultados.

Durante este año, la inversión inmobiliaria en vivienda en Cataluña está evolucionando muy positivamente. Hay compradores nacionales, aunque en el último año el peso de compras por extranjeros ha sido del 16,1%, según los Apis.

La inversión inmobiliaria pasiva es un modelo en el que el inversor deposita el capital para ser gestionado por un profesional del sector. Está diseñada para quienes desean generar patrimonio, pero carecen de tiempo, conocimientos o contactos en el mundo inmobiliario.

La inversión inmobiliaria en España y Portugal mantiene su dinamismo y mejora previsiones para 2025, según el informe Investment Guide for Property in Iberia 2025, elaborado por Prime Yield (Compañía del Grupo Gloval) en colaboración con el despacho Pares Advogados. En un contexto macroeconómic

Este 2025 se presenta como un buen año para el inversor que compra un piso para alquilar.

"Aumenta la distancia entre quienes se hipotecan para acceder a una primera vivienda y quienes lo hacen como vía de inversión". Así arranca el VI Barómetro de Hipotecas' de la asociación de usuarios financieros, que se basa en una encuesta a los consumidores. Según el documento, el 56% ha decidido hipotecarse con el propósito de invertir, mientras que un 19% afirma que es para adquirir una segunda residencia y apenas un 14% para comprar una primera vivienda. Unos datos desmuestran "cómo un segmento de población muy importante tiene serios problemas de acceso a la vivienda", según Asufin.

La filial de Santander en promover suelo y el gigante de la inversión paneuropeo han sellado un acuerdo estratégico para desarrollar conjuntamente 1.350 viviendas en los próximos cinco años. A través de una empresa conjunta, en la que LandCo tendrá un 30% del capital y Patron el 70% restante, invertirán 365 millones en levantar inicialmente 16 promociones, la mayoría ubicadas en Madrid, Sevilla y Málaga, aunque también impulsarán proyectos en Barcelona, Gerona y Fuerteventura. La comercialización de las primeras unidades se espera para en el primer trimestre de 2025, mientras que a finales de 2029 estarán todas entregadas.

El Gobierno lleva concedidos 573 'golden visa' desde abril, fecha en la que el presidente el Ejecutivo, Pedro Sánchez, anunció el fin de estos visados de residencia que se aprobaron bajo el etapa de Mariano Rajoy para extranjeros que invierten más de 500.000 euros en una vivienda en España, eliminación que se formalizará en 2025. En lo que va de año se han expedido 780 permisos, con una inversión media de 657.204 euros, para inversores procedentes de diferentes partes del mundo: desde Reino Unido a Ucrania, pasando por países del Golfo Pérsico, EEUU, Canadá, China, Australia, Indonesia o Kazajistán.

España es uno de los mejores destinos para invertir en el segmento 'living', sector donde se incluyen las residencias de estudiantes, el 'coliving' o el 'senior living'. Según Real IS, proveedor de servicios de inversiones inmobiliarias del banco alemán BayernLB, la escasez de oferta de inmuebles de estas tipologías, unida a una amplia demanda y que irá al alza en el futuro, aumentan interés inversor de estos activos. Solo en el caso del 'senior living', "más de 15 millones de españoles son potenciales usuarios de estos servicios en los próximos 20 años", a los que se suma la demanda extranjera.

Los inversores siguen poniendo el foco en la vivienda de alquiler. Según un estudio de Inviertis, plataforma especializada en la inversión inmobiliaria, el número de inversores en vivienda de alquiler está creciendo este año a un ritmo del 5% interanual, gracias a factores como la rentabilidad o la previsión de que sigan subiendo las rentas. También destaca el interés del capital extranjero, sobre todo latinoamericano y europeo, así como el atractivo de ciudades como Madrid, Zaragoza y Málaga, e insiste en que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda está afectando más a los particulares que al mercado inversor.

Los españoles siguen valorando el sector inmobiliario como la opción de inversión más atractiva y segura. Según una encuesta del banco italiano BFF, que opera en España a través de Facto, el 28% de los particulares opta por el 'ladrillo' como opción preferida, seguido del oro (14%), los bonos del Tesoro (13%) y los depósitos bancarios (12%). Por el contrario, entre los métodos de ahorro menos seguros se encuentran las criptomonedas, las obras de arte y las divisas.

La rentabilidad de comprar una vivienda para destinarla al alquiler se sitúa de media en el 7,1% en España según los datos de idealista. Sin embargo, no todas las localidades ofrecen el mismo rendimiento por el mismo presupuesto. Un estudio de Masteos, empresa especializada en inversión en alquiler, asegura que en algunos municipios como Elda, Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Sagunto, Reus y Santa Cruz de Tenerife se puede conseguir más de un 8% invirtiendo menos de 80.000 euros. Sin embargo, para obtener un retorno similar en otras ciudades habría que destinar un importe superior.

La rentabilidad de la vivienda en alquiler ronda el 7% y son muchos los particulares que barajan esta forma de inversión. Desde la empresa especializada Masteos han resumido unos consejos prácticos, entre los que destacan tener claro el presupuesto del que se dispone, analizar el mercado antes de comprar el inmueble, tener en cuenta todos los gastos e impuestos asociados a la adquisición y el mantenimiento, o reformar la vivienda con el fin de revalorizarla y recuperar la inversión en el menor tiempo posible.

La gestora asegura que, desde el pasado verano, los inversores están tomando una actitud de espera y están siendo “extremadamente selectivos en su posicionamiento”, a pesar de que no se está produciendo un ajuste generalizado del valor de los inmuebles en Europa. Cree que la clave de este año está en construir carteras resistentes y diversificadas, apostando por activos alternativos como los relacionados con la asistencia sanitaria, y por los inmuebles residenciales, y por ubicaciones más defensivas.

La vivienda sigue siendo una de las inversiones estrella en los países del sur de Europa. Según Masteos, la compañía especializada en inversión en alquiler llave en mano, en España, Portugal e Italia al menos dos de cada tres particulares están interesados en comprar inmuebles para destinarlos al arrendamiento, frente al 56% de Francia, al 41% de Alemania o al 34% de Países Bajos. España lidera el ranking al ser el único donde más del 70% de los ciudadanos muestra interés por invertir en vivienda de alquiler.

La plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria asegura en un estudio que la compra de viviendas para destinarlas al alquiler se mantiene como la opción preferida de los pequeños inversores, por encima de los locales, las naves o los suelos, gracias a factores como la fuerte demanda del mercado del arrendamiento y a la rentabilidad que se puede obtener en algunas zonas. Según Inviertis, el inmueble más buscado este año es un piso de 70 m2 con tres habitaciones y ubicado en áreas metropolitanas de Madrid, Málaga, Alicante o Zaragoza.

Adquirir una vivienda como inversión ya es el principal motivo para hipotecarse en España. Según un estudio de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), el 49,7% de quienes han dedicido hipotecarse tenían como objetivo invertir, frente al 22,1% que representaban hace un año. Comprar una segunda residencia ha sido la segunda razón más destacada, con un 23,9%. En cambio, se desploman las hipotecas para cambiar de vivienda oy para acceder a un primer hogar.

El residencial se mantiene como el sector favorito en las carteras de las socimis. Según un estudio de Armanext, el 58,5% los portfolios de las 10 sociedades que se estrenaron en el mercado de valores durante 2022 estaba compuesto por viviendas de alquiler, frente al 13% que representaron locales u oficinas. Estas 'nuevas' socimis también tuvieron un marcado perfil internacional, ya que casi el 92% de la inversión procedió del extranjero, y pusieron a Madrid en el foco de su estrategia, al aglutinar tres cuartas partes de sus activos. De cara a 2023, se esperan más salidas a bolsa y la llegada de nuevos sistemas donde estos vehículos podrán cotizar.

La consultora asegura que, a pesar del complicado contexto económico, el mercado inmobiliario va a seguir ofreciendo oportunidades de inversión, sobre todo en sectores como la logística urbana y el 'retail', unas "opciones donde el dinero podría rendir algo mejor en 2023”. En el caso de la vivienda, aconseja centrarse en zonas pobladas, con servicios y negocios, con el objetivo de facilitar una potencial venta en el futuro.