Las nuevas socimis 'se vuelcan' con la vivienda: supone casi un 60% de sus activos

La vivienda en alquiler sigue siendo un foco de interés para las socimis. Durante los últimos años, el residencial ha ido ganando terreno en las carteras de los vehículos de inversión inmobiliaria cotizados hasta el punto de llegar a representar más de la mitad de sus portfolios por valor de mercado.

Según un estudio de Armanext, una compañía especializada en asesorar a estas sociedades en su proceso de salir a bolsa, en 2022 se convirtieron en cotizadas 10 socimis (cinco de ellas en el mercado parisimo Euronext Access y las otras cinco, en BME Growth -antiguo MAB) y casi el 60% del valor de mercado de sus activos se correspondía con activos residenciales (58,5%), frente al 13,7% que representaron las oficinas o al 12,7% en el caso de los locales. La apuesta por el residencial es superior en el caso de los vehículos de inversión que se han estenado en el mercado Euronext (79%) que en el caso de los que han empezado a cotizar en BME Growth.

La apuesta de estas sociedades por el mercado de la vivienda se está acelerando con el paso del tiempo. Como prueba, basta recordar que, hasta 2021, todas las socimis cotizadas tenían 6.808 millones de euros en viviendas de alquiler, lo que representaba un 28,5% del valor de mercado total de sus carteras. Y de las sociedades que se estrenaron en el mercado de valores en 2021 (17 en total, 12 en Euronext Access y el resto, BME Growth), el residencial de alquiler representó el 33,5% del valor de los activos, 25 puntos por debajo del nivel de 2022.

Si tenemos en cuenta que las 10 'nuevas' socimis que se incoporaron al mercado en 2022 tenían activos valorados en 1.523 millones de euros en el momento de su debut, la vivienda representó en 891 millones de euros.

Este impulso, según explica Antonio Fernández, presidente de Armanext, se debe a factores como la necesidad de desarrollar y profesionalizar el mercado del arrendamiento en España, ante la creciente demanda y una oferta insuficiente, así como a las bonificaciones fiscales que contempla el régimen de las socimis en tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que estos vehículos compren inmuebles residenciales. Un incentivo interesante si tenemos en cuenta que en algunas comunidades autónomas el ITP, que se aplican sobre el precio escriturado, alcanza el 10%. 

Otra lectura que deja entrever el estudio es el perfil internacional de los inversores. Durante el año pasado, el 91,6% de la inversión llegó de accionistas no residentes, frente al 8% que representaron los grupos familiares y al 0,4% de otros accionistas. Y también destaca la apuesta de las socimis por Madrid, donde se encuentran tres cuartas partes los activos por valor de mercado. Barcelona, en cambio, solo representa un 1% de la diversificación geográfica de las socimis, mientras que el otro 22,5% está repartido por el resto de España. Otra característica es que empezaron a cotizar con carteras de entre 2 y 5 activos, y con un endeudamiento cercano al 20%.

Desde 2013, cuando el régimen empezó a despegar, se han incorporado al mercado 132 socimis, de las que 22 han dejado de cotizar (por tanto, hay 110 activas), con 25.444 millones de euros de valor de mercado acumulado de sus activos. 

En 2023 llegarán más socimis a la bolsa y más mercados

El presidente de Armanext asegura que la compañía ya está trabajando con 10 socimis que planean estrenarse en el mercado Euronext a lo largo de los próximos meses: cinco están controladas por fondos y las otras cinco están en manos de grupos familiares.

Además, Fernández asegura que recientemente se han dado de alta 35 vehículos en el régimen de socimis y, teniendo en cuenta de que la normativa les da un plazo de dos años como máximo para convertirse en cotizadas para mantener los incentivos fiscales, tendrán que vestirse de largo o este año o el que viene. Así, considera probable que 2023 mejore el balance del año pasado que, con 10 debuts, ha sido el resultado más bajo desde 2015. 

Por otro lado, Antonio Fernández sostiene que, una década después de que el régimen de estos vehículos de inversión empezara a rodar, "llega la competencia a los sistemas de negociación, una competencia que es sanísima".

Además de BME Growth y Euronext, las socimis tendrán otros dos 'mercados' en los que cotizar. Uno de ellos es 'Portfolio Stock Exchange'. Esta alternativa de capital privado español cuenta ya con la autorización de la CNMV y tiene entre sus 'partners' tanto a los principales despachos de abogados (Uría Menéndez, Garruigues, Hogan Lovells, Ashurst, Pérez-Llorca o Clifford Chance) como a consultoras (KPMG y PwC) y empresas especializadas en servicios a emisores como la propia Armanext.

Y próximamente llegará 'Securitize', un sistema multilateral de negociación americano y que estará basado en el 'blockchain', lo que, según Fernández, "aportará seguridad, trazabilidad e instantaneidad". "No hay banco agente ni depositaría, por lo que va a ser una maravilla para los inversores institucionales", concluye el presidente de Armanext.