El valor de los activos bajo gestión de las 112 socimis que hay en España alcanza los 54.074 millones de euros, lo que representa un incremento del 1,8% respecto a 2020, gracias a la incorporación de nuevos edificios al mercado.
Un estudio elaborado por JLL ha desvelado que el volumen de adquisiciones netas en el año 2021 por parte de las socimis se quedó cerca de superar los niveles prepandemia, con casi 900 millones de euros de inversiones.
No obstante, este avance no se vio reflejado en la cotización de estas compañías, que cayeron un 1,4% en bolsa de forma conjunta a lo largo de 2022, hasta una capitalización total de 23.520 millones de euros. Además, desde finales de 2019, antes del estallido de la pandemia, la reducción alcanza los 1.360 millones de euros.
El empeoramiento de las perspectivas macroeconómicas por el aumento de la inflación y las políticas restrictivas activadas por los bancos centrales sería la causa fundamental del descenso en el valor bursátil de estos vehículos de inversión, según la consultora.
"El mercado de las socimis se ha desarrollado de forma significativa en los últimos años, sin embargo, la desaceleración económica prevista plantea ciertos interrogantes. Entre ellos, las refinanciaciones en un entorno de subida de tipos de interés, la inflación y su impacto en rentas y cuentas de resultados, así como la heterogeneidad en el tamaño de los vehículos, que plantea la posibilidad de que, en aras de la eficiencia, se produzcan movimientos de consolidación en el sector", ha explicado la directora de Valoraciones de JLL España, Silvia Damiano.
Reducen el EBITDA y los dividendos
Respecto a los resultados financieros de las socimis, el beneficio de explotación antes de descontar depreciación y amortización de los vehículos de inversión pasó de 1.461 millones de euros en 2019 a 1.217 millones en 2021. Sin embargo, los ingresos totales percibidos por las compañías analizadas se han mantenido en niveles similares entre 2019 y 2021, a pesar del impacto de la pandemia.
En cualquier caso, hay diferencias en función de los segmentos de cotización. Por ejemplo, las socimis del mercado continuo han aumentado sus ingresos, pasando de 913 millones de euros en 2020 a 934 millones en 2021, impulsadas por su mayor escala, diversificación y poder de negociación con clientes e inquilinos.
La misma tendencia se observa en el caso de las que cotizan en Euronext Access, que aumentaron su facturación desde los 82 millones registrados en 2020 hasta los 315 del año 2021, un crecimiento cercano al 250% impulsado por el incremento del número compañías que cotizan en este mercado bajo este régimen. De hecho, el informe pone el foco en la "consolidación de Euronext Access como una alternativa a los mercados nacionales. A cierre de septiembre de 2022, 27 de las 112 socimis españolas negociaba sus títulos en Euronext Access; es decir el 24% del total de estos vehículos de inversión inmobiliaria".
Así, recalca, "Euronext Access ha pasado de alojar tan solo dos socimis en 2018 a cerrar el mes de septiembre de 2022 con 27 vehículos cotizados, en detrimento de BME Growth que ha visto disminuir el número de socimis que accedieron a dicho mercado. La razón del cambio se debe a las menores exigencias por parte de Euronext Access para el acceso al mercado; especialmente la mayor flexibilidad en el volumen de difusión de las acciones en contraste con los requerimientos de BME Growth".
En el caso de los vehículos cotizados en el segmento BME Growth, su facturación se redujo en cerca de 187 millones de euros, pasando de 1.006 millones de euros en 2020 a 819 millones en 2021.
Por su parte, la distribución de dividendos se ha reducido desde los 1.221 millones de euros repartidos en 2019 a los 406 millones de 2021, debido a una menor generación de flujo libre de efectivo, un mayor nivel de inversión en 2021 y una tendencia a sanear el balance.
Socimis que invierten en vivienda, mayoritarias
Por segmentos, las socimis residenciales son las mayoritarias y agrupan a 30 compañías dedicadas a este sector. Le siguen de cerca los 26 vehículos mixtos, centrados en la explotación de activos de distintas tipologías, mientras que hay otros 16 vehículos de inversión dedicados a invertir en activos High Street (locales comerciales en zonas prime).
Otro segmento relevante es el de las oficinas, que concentra a 14 socimis especializadas en este tipo de activos. Por otro lado, 25 vehículos adicionales operan en el sector hotelero, logístico y de salud. Cabe destacar que en el mercado nacional tan solo una se enfoca en invertir en otras sociedades de inversión inmobiliaria.
Aun así, concluye JLL, "todavía no se ha producido una especialización plena por tipo de activo, como se deduce del elevado número de compañías multisegmento en el mercado español".
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