La gestora La Française recomienda invertir este año en activos sanitarios y vivienda

La cautela es la mejor definición sobre la estrategia que están tomando en los inversores desde el pasado verano, cuando empezaron a subir los tipos de interés y creció el temor a una recesión económica global.

Sin embargo, los peores pronósticos no se han cumplido y el impacto de este nuevo escenario en el mercado inmobiliario europeo está siendo menos severo y más selectivo de lo que cabía esperar hace unos meses. Esta es una de las conclusiones que remarca la gestora La Française Real Estate Managers, que cuenta actualmente con 49.000 millones de euros en activos bajo gestión y opera en París, Fráncfort, Hamburgo, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milán, Seúl y Singapur.

En un informe, Virginie Wallut, directora de análisis inmobiliaria e inversión sostenible de la compañía, explica que “en un entorno financiero volátil como fue el ejercicio 2022, los mercados de inversión europeos resistieron bien con sólidos volúmenes de inversión. Sin embargo, el volumen anual oculta una perceptible ralentización del mercado hacia finales de año. El endurecimiento de la política monetaria por parte de los bancos centrales para frenar la inflación galopante vino acompañado de una subida de los tipos de interés que ha presionado al alza los rendimientos inmobiliarios. Ante este nuevo clima, los inversores han adoptado una actitud de espera, siendo extremadamente selectivos en su posicionamiento desde el verano. Sin embargo, el mercado no ha experimentado una importante descompresión generalizada de los tipos, sino ajustes diferenciados en función de la calidad de los activos, su tamaño, su estado de ocupación en alquiler y el tipo de activo”.

Wallut también destaca la importancia que tendrán los alquileres este año para el ‘real estate’. “En 2023, se espera que los rendimientos de los alquileres sean el principal impulso de la rentabilidad del sector inmobiliario”, subraya la directora de inversiones de gestora La Française Real Estate Managers. En su opinión, destaca que el crecimiento de las rentas por alquiler se verá impulsado por varios factores:

• Los índices de alquiler, en su mayoría correlacionados con la inflación.
• Los segmentos de mercado en los que la demanda supera a la oferta.
• Las mejoras en los factores medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG) de los activos para satisfacer los nuevos usos o las últimas normas reguladoras.

En este escenario, la analista defiende que “un objetivo clave en 2023 para los inversores debería ser desarrollar una cartera resistente mientras siguen aumentando la diversificación en favor de activos alternativos (asistencia sanitaria, inmuebles residenciales gestionados) y mercados regionales que tengan un perfil más defensivo”.

La demanda de oficinas se mantiene fuerte

El informe también hace una mención especial a las oficinas, el sector que, históricamente, ha captado más inversión inmobiliaria. Según Wallut, “los mercados de alquiler de oficinas siguen registrando una fuerte demanda”, a pesar del impulso que supuso la pandemia para el teletrabajo, y esta tendencia se está observando en los principales polos urbanos europeos.

No obstante, también detecta una polarización del mercado: el interés de los inquilinos se está reforzando en los grandes centros urbanos, mientras que las oficinas ubicadas en la periferia están perdiendo atractivo, así como activos eficientes.

“La mayoría de los mercados europeos están experimentando un mercado a dos niveles, con una baja tasa de vacantes que ejerce una presión al alza sobre los alquileres en las ubicaciones centrales y mercados con exceso de oferta en la periferia, donde los alquileres están bajando. Los usuarios prestan ahora especial atención a los costes energéticos y al consiguiente aumento de los alquileres, y se inclinan por activos de calidad, sobre todo en términos de criterios energéticos. Favorecen las ubicaciones centrales que les permiten beneficiarse de sus nuevas modalidades de trabajo, retener y atraer a sus talentos en un mercado laboral que sigue tensionado, al tiempo que mejoran su huella de carbono”, sostiene.

Desde La Française Real Estate Managers aseguran que la demanda para alquilar oficinas creció de media un 9% en las principales ciudades europeas, tras analizar los casos de Bruselas, Lille, Lyon, París, Berlín, Fráncfort, Hamburgo, Múnich, Dublín, Milán, Ámsterdam y Madrid.

En algunos casos como Milán o Hamburgo, los volúmenes alcanzaron niveles superiores a la media de la década, mientras que en otras como Ámsterdam, Bruselas o Fráncfort, se produjeron descensos. En ellas, puntualiza la compañía, “las nuevas formas de trabajar y la consiguiente racionalización de las oficinas están provocando un aumento de las tasas de activos desocupados, sobre todo en el caso de activos secundarios, ya que los usuarios alquilan menos espacio nuevo del que liberan”.

La gestora también explica que una consecuencia de esa apuesta de la demanda por los activos ‘prime’ (bien ubicados y eficientes energéticamente) es que está creciendo la oferta de oficinas de segunda mano. En este sentido, Wallut destaca que “la concentración de la demanda en los activos de última generación, que responden a nuevos usos y normas de consumo energético, sigue apuntalando las rentas de alquiler de los activos prime. Al mismo tiempo, las rentas de los activos secundarios están sometidas a presiones a la baja, aunque los activos con excelente accesibilidad y rentas a precios competitivos están mostrando cierta resistencia”.

En general, la analista sostiene que países como Alemania tienen una oferta de oficinas escasa, mientras que algunos mercados periféricos, como España, Irlanda o Italia, “presentan tasas medias de vacantes superiores al 10%”.