La fiscalidad de la vivienda protegida vuelve a situarse en el foco informativo tras un pronunciamiento de la Dirección General de Tributos (DGT), que en su consulta vinculante V1585-25, de 8 de septiembre de 2025, aclara cuándo puede aplicarse la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en las operaciones vinculadas a viviendas de protección oficial (VPO).
Análisis de la DGT sobre el ITP y AJD en viviendas del Plan 18000
El Plan 18000 fue un programa de promoción de viviendas de protección oficial impulsado por el Ayuntamiento de Madrid que permitió el acceso a la vivienda mediante un régimen de derecho de superficie, manteniendo separada la titularidad del suelo y la de la vivienda durante el régimen de protección.
En el caso analizado, el titular de uno de estos inmuebles ostenta un derecho de superficie. Una vez transcurrido el periodo de protección, el ayuntamiento empezó a formalizar la transmisión del suelo a favor de los titulares superficiarios.
La vivienda obtuvo su calificación definitiva en abril de 1994, de modo que, en el momento de formalizarse la compraventa del suelo, según expone el contribuyente, el plazo de protección de 30 años ya se habría agotado.
Ahora bien, aunque el precio fijado en el pliego de enajenación se ajusta a criterios propios de la vivienda protegida y no a valores de mercado libre, esta circunstancia no permite aplicar la exención cuando, en la fecha de la transmisión, ya no existe una vivienda protegida vigente a la que quede afecto el suelo.
Marco normativo de la exención en el ITP y AJD para VPO
Para resolver la cuestión, la DGT se apoya en el artículo 45.I.B).12 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, que recoge los principales beneficios fiscales asociados a las viviendas de protección oficial, entre los que se incluyen la transmisión de terrenos y solares destinados a VPO, la cesión del derecho de superficie para su construcción, las escrituras públicas vinculadas a la construcción y a la primera transmisión de viviendas protegidas y determinados préstamos hipotecarios vinculados a la adquisición de VPO.
La clave está en que la norma configura estas exenciones como provisionales y condicionadas, sujetas al cumplimiento de los requisitos que impone la normativa de vivienda protegida.
Alcance de la exención en la compraventa del suelo de VPO del Plan 18000
Con carácter general, la normativa del ITP y AJD contempla la exención para determinadas operaciones vinculadas a viviendas de protección oficial, siempre que se respeten los límites de precio, el destino del inmueble y el resto de condiciones del régimen de protección.
En el supuesto del Plan 18000, la transmisión del suelo aparece directamente conectada con una vivienda que fue calificada como protegida, lo que obliga a analizar si concurren o no los requisitos exigidos por la normativa para aplicar la exención.
La exención exige que el suelo transmitido mantenga su calificación de VPO
La exención en el AJD está vinculada a que, en el momento de la transmisión, el suelo se encuentre afecto al régimen de protección oficial derivado de la vivienda protegida, y no a la condición histórica de esta.
Si al comprar el suelo este ya se encuentra descalificado, la operación se analiza como una transmisión inmobiliaria ordinaria. El hecho de que la vivienda haya sido VPO en el pasado o que el precio siga siendo “protegido” no es suficiente.
Exención condicionada y consecuencias fiscales
Al tratarse de un beneficio fiscal de carácter condicionado, su aplicación exige que los requisitos legales concurran en el momento del otorgamiento de la escritura. En el supuesto analizado, la exención no resulta aplicable, al no darse el presupuesto esencial exigido por la normativa de vivienda protegida.
Recordemos que, cuando no se cumplen las exigencias en el momento del otorgamiento, la Administración puede negar la aplicación de la exención y exigir la liquidación del impuesto correspondiente, lo que refuerza la necesidad de analizar con detalle la situación de la vivienda y del suelo antes de formalizar la operación.
Impacto fiscal para los titulares de viviendas del Plan 18000
Conforme a la normativa estatal y al criterio reiterado de la Dirección General de Tributos, la adquisición del suelo por los titulares superficiarios no puede acogerse a la exención en la modalidad de actos jurídicos documentados cuando, en el momento de la operación, el terreno ya se encuentra descalificado.
Para los propietarios de viviendas de protección oficial del Plan 18000, esta interpretación convierte la comprobación del estado de la calificación en un paso imprescindible antes de acudir al notario y cerrar la operación, ya que de ello dependerá la sujeción al AJD y su coste final.
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