El control del alquiler en Cataluña está a punto de cumplir dos años en vigor y lo hace con unos resultados mucho más negativos de lo que esperaban y prometían la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona y el Gobierno central: las rentas siguen creciendo en las grandes ciudades, mientras que cada vez se firman menos contratos. Algunas de las localidades más pobladas de la autonomía incluso registran un alquileres récord.
Eso es lo que dejan entrever los últimos datos publicados por el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, basados en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), referentes al tercer trimestre de 2025, por lo que permiten hacer una lectura de los primeros 18 meses del tope a los alquileres en el mercado catalán. El próximo 16 de marzo, de hecho, se cumple el segundo aniversario de la declaración de las primeras 140 zonas tensionadas en la región y en el conjunto de España.
Y las cifras siguen apuntando en la misma dirección que vaticinaban los expertos inmobiliarios y economistas antes de que activaran: la excesiva regulación no solo está reduciendo el volumen de nuevos contratos, sino que las rentas no están registrando una tendencia a la baja generalizada en las grandes ciudades.
Los datos del Incasòl sitúan el precio medio de los nuevos contratos de viviendas de alquiler en Barcelona en 1.153,11 euros al mes en el tercer trimestre del año pasado, lo que supone su nivel más alto desde el primer trimestre de 2024, justo cuando entró en vigor los topes de precios. La tendencia en los primeros trimestres fue a la baja, pero en 2025 han registrado repunte tras repunte, hasta volver al punto de partida y superar en 20 euros al mes el promedio de verano de 2024 (1.133,3 euros), lo que arroja un incremento del 1,7%.
La capital catalana no ha sido la única gran ciudad que está experimentando un incremento de las rentas. De los 15 municipios más poblados, tan solo Reus registra una renta media mensual inferior a la de un año antes, tras situarse por debajo de 583 euros al mes. En su caso, también ha habido un descenso trimestral.
En Sabadell, en cambio, la renta media de los nuevos contratos vuelve a colocarse por encima de los 800 euros mensuales, mientras que en Tarragona alcanzan de nuevo los 680 euros que había dejado atrás en los trimestres previos. Sant Cugat del Vallés y Cornellá de Llobregat, por su parte, marcan sus precios más elevados desde verano de 2023.
Rentas mensuales récord en varias ciudades
En Lleida, Mataró, Sant Boi de Llobregat y Rubí, los alquileres han marcado máximos de la serie histórica oficial, que arrancó en 2005, mientras que en Girona batieron récord en el primer trimestre y en el tercero se han quedado muy cerca de dicho nivel.
En el conjunto de Cataluña (incluyendo zonas tensionadas y no tensionadas), la renta media se quedó en el tercer trimestre del pasado ejercicio en 876,83 euros al mes, lo que se traduce también en un nuevo récord desde que hay registros.
A pesar de que la lectura es evidente, desde la Generalitat de Cataluña celebran que las estadísticas "muestran un crecimiento contenido de los precios del alquiler, por debajo de la inflación".
El euro/m2 bate récord en Barcelona
Volviendo al caso concreto de Barcelona, otra de las lecturas que dejan las cifras oficiales del Incasòl es que si miramos la renta media por m2 de las viviendas que se alquilaron el pasado verano descubrimos que el importe está en máximos de la serie histórica. Por primera vez desde que hay registros, el promedio supera los 16,8 euros/m2.
Por otro lado, la superficie mediana de las viviendas que se arrendaron entre julio y septiembre se situó en 72 m2, ligeramente por encima de los anteriores triemstres, pero por debajo de los niveles previos a que entraran en vigor los topes de los alquileres. Según el sector, este dato es una muestra de están saliendo del mercado los inmuebles de mayor tamaño y que cada vez se alquilan viviendas más pequeñas.
Menos contratos que un año antes, pero más trimestrales
En lo que respecta a la firma de nuevos contratos de alquiler, los datos muestran una evolución interanual negativa en la inmensa mayoría de las 15 mayores ciudades de Cataluña, aunque muchas sí registran incrementos en términos trimestrales.
Si comparamos los contratos firmados entre enero y septiembre de 2025 con el mismo periodo del año anterior, descubrimos que tan solo Mataró logra sumar contratos, aunque la mejora es testimonial: apenas dos unidades.
La mayor caída en términos absolutos se produce en Barcelona, mercado en el que más arrendamientos se firman, con una pérdida de 2.366 contratos interanual.
Los siguientes peores resultados son los de L'Hospitalet de Llobregat (-762), Terrassa (-324), Santa Coloma de Gramenet (-249), Sant Cugat del Vallès (-222) y Sabadell (-204). En términos porcentuales, los mayores descensos se dieron en L'Hospitalet de Llobregat y Santa Coloma de Gramanet, con bajadas del 20% interanuales. También con bajadas de dos dígitos se encuentran Terrassa, Reus, Sant Cugat del Vallès, Cornellà de Llobregat, Sant Boi de Llobregat y Rubí. En Barcelona, el retroceso se queda en 9,4%.
Ahora bien, las cifras del Incasòl también muestran que solo uno de cada tres grandes municipios mantiene la tendencia a la baja de los contratos firmados en términos trimestrales. En números rojos están Terrassa, Badalona, Mataró, Santa Coloma de Gramanet y Cornellà de Llobregat.
En el resto de grandes localidades, el volumen de contratos registra un incremento respecto a los niveles de primavera, lo que deja un balance positivo en el conjunto de las 15 mayores ciudades catalanas (14.807 contratos, frente a los 14.096 previos).
En el caso de Barcelona, el número ha pasado de 7.411 a 7.855 (+444), con alzas también respecto al tercer trimestre de 2024 (7.484). Sin embargo, se mantiene por debajo de los más de 8.000 contratos que se firmaban trimestralmente en la ciudad antes de que entrarara en vigor el control de las rentas.
La tendencia también se da en el conjunto del mercado catalán, incluyendo también las zonas no tensionadas. En toda la CCAA se firmaron 26.962 contratos de alquiler entre julio y septiembre, más que en primavera (26.416), pero menos que en los tres primeros meses de 2025 (27.748) y de las cifras que venían siendo habituales en la región antes de que llegaran las zonas tensionadas.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
