Madrid Nuevo Norte va cumpliendo hitos y prepara al mercado para los siguientes pasos, que incluyen la venta de suelos en el único de los cuatro ámbitos que ya tiene aprobado su plan de urbanización.
Tras llevar 33 años sobre el papel, el mayor proyecto de regeneración urbana de la capital, y uno de los más destacados de Europa actualmente, logró el visto bueno del Ayuntamiento de Madrid a finales de enero al plan de urbanización de Las Tablas Oeste, uno de los cuatro ámbitos que componen el proyecto, lo que permitirá el inicio inminente y simultáneo de las obras de demolición y urbanización en esta primera ‘pata’ de la antigua 'Operación Chamartín'. Los trabajos arrancarán en el primer semestre del año y tendrán un coste estimado de 160 millones de euros, incluyendo las infraestructuras.
A pesar de que el proyecto de reparcelación de este ámbito todavía no ha recibido luz verde, la mayor parte de los casi 305.000 m2 que lo componen está en manos de Crea Madrid Nuevo Norte, lo que permite a la empresa impulsora de este ‘megaproyecto’ adelantar sus planes más inmediatos.
En un encuentro con los medios de comunicación, José Ignacio Morales, CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, ha asegurado que, “durante años, hemos liderado la viabilidad urbanística de uno de los proyectos de regeneración más complejos y ambiciosos de Europa. Ahora damos el paso decisivo: gestionar, ejecutar e invertir para hacer realidad esa visión. El inminente inicio de las obras de urbanización en Las Tablas Oeste antes del verano representa ese cambio. Pasamos del plano a la realidad, de la planificación a la transformación física de la ciudad”.
Crea Madrid Nuevo Norte no tiene pensado lanzar una promotora inmobiliaria a corto plazo, sino que su plan pasa por desinvertir y vender tanto los suelos residenciales como los terciarios. Unas operaciones que podrían alcanzar un importe total de entre 300 y 400 millones de euros, teniendo en cuenta su ubicación estratégica.
"Con el arranque inminente de las obras en el ámbito de Las Tablas Oeste podremos poner suelos finalistas en el mercado en un horizonte próximo, en un momento de fuerte dinamismo de Madrid y creciente interés. Teniendo en cuenta que las dos etapas del proyecto de urbanización de Las Tablas tienen un plazo de 24 y 36 meses, respectivamente, nuestro objetivo es producir suelo finalista residencial y terciario para ponerlo en el mercado y comenzar a generar retorno económico para la compañía, que facilite la inversión necesaria para activar la ejecución de las siguientes fases del proyecto", ha puntualizado Morales.
Con una superficie de 304.976 m2, este ámbito permitirá unir el barrio de Las Tablas con la parte central de Madrid Nuevo Norte, así como crear un entorno urbano mixto donde convivirán usos residenciales, oficinas, comercio, equipamientos y zonas verdes.
De los casi 212.000 m2 de edificabilidad total de este ámbito, 74.197 m2 se destinarán a uso residencial, lo que permitirá la construcción de un total de 741 viviendas, de las cuales el 25% (184) contará con algún tipo de protección pública. Estos terrenos residenciales se repartirán entre el Ayuntamiento de Madrid (con un 38% del total) y Crea Madrid Nuevo Norte, que se quedará con parcelas que podrán albergar en torno a 480 viviendas libres de promoción privada. Además de la parte residencial, unos 123.795 m2 se destinarán a uso terciario de oficinas y 14.000 m2 para uso comercial. Todo ello convivirá con más de 91.000 m2 zonas verdes y parcelas destinadas a usos educativos y deportivos, y para servicio público y equipamiento cívico-social.
En cuanto a la venta de las parcelas residenciales, el proceso podría canalizarse a través de una subasta -como están haciendo las juntas de compensación de los desarrollos del sureste de Madrid- o bien mediante procesos privados. En el caso de los suelos terciarios no se contempla la opción de una subasta, sino aprovechar el apetito de los grandes operadores inmobiliarios. Y es que esos terrenos no solo podrían destinarse a oficinas, sino que también tendrían cabida residencias de estudiantes, hoteles o complejos de ‘flex living’, cuyo interés en el mercado está en pleno apogeo.
Con estos futuros traspasos, Crea Madrid Nuevo Norte cumple su objetivo de consolidarse en esta nueva etapa como “un actor clave en el sector del suelo y la transformación urbana en España", y "acompañar el crecimiento de Madrid con una oferta de máxima calidad para usos residenciales, terciarios y dotacionales”, según ha defendido José Ignacio Morales.
Por tanto, las ventas de los terrenos irán destinados a captar recursos que se destinarán a ejecutar las siguientes fases del gran desarrollo urbanístico de la capital sin tener que recurrir al endeudamiento, y se sumarán a los 66 millones de euros que inyectaron BBVA, Merlin y San José a principios de año a través de una ampliación de capital para iniciar las obras en el ámbito de Las Tablas Oeste.
De cara al futuro, no obstante, Crea Madrid Nuevo Norte no se cierra a promover desarrollos en otras fases del proyecto. "Respecto al resto de ámbitos, se irán tomando las decisiones en función de la evolución del proyecto y del mercado, analizando siempre las mejores opciones para maximizar el valor de los activos", ha insistido Morales.
Las Tablas Oeste, el ámbito más sencillo
Madrid Nuevo Norte ocupa una superficie de 3,4 millones de m2 y una longitud de 5,6 kilómetros de norte a sur, y contempla la construcción de casi 10.500 viviendas y la creación de 400.000 m de zonas verdes, que incluirán un gran parque central de 13 hectáreas.
Está formado por cuatro grandes ámbitos: Las Tablas Oeste, Malmea-San Roque-Tres Olivos, Centro de Negocios Chamartín y Estación Chamartín.
Y, de todos ellos, el primero en hacerse realidad es el más simple desde el punto de vista urbanístico. Se trata de una ampliación convencional, sin interferencias de grandes infraestructuras. La iniciativa urbanística se presentó en noviembre de 2023, y se estima que las primeras viviendas comiencen a construirse a lo largo del próximo año.
Más complejo es el ámbito de Malema-San Roque-Tres Olivos, que incluye la construcción de unas 7.138 viviendas en un suelo muy repartido: Crea Madrid Nuevo Norte tiene el 25%, el Canal de Isabel II otro 9% y el resto se lo reparten cientos de pequeños propietarios. En mayo se aprobó la propuesta de urbanización y la previsión es que los trabajos comiencen en 2028.
El punto crítico del proyecto es Centro de Negocios, donde están previstos casi un millón de m2 de oficinas y 2.500 viviendas. El mayor propietario de suelo residencial en este ámbito es el Ayuntamiento de Madrid, aunque Crea Madrid Nuevo Norte concentra un 60%, incluyendo el resto de actividades (oficinas, terciario...). Esta fase incluye infraestructuras críticas: el nuevo intercambiador de transportes, el cubrimiento de las vías del tren, la nueva estación de Chamartín y el eje soterrado de Agustín de Foxá. Su desarrollo complejo podría durar una década.
El último ámbito es la Estación de Chamartín, que se centra en la estación ferroviaria y las torres colindantes, donde tendrá un papel destacado Adif como transformador de la infraestructura ferroviaria. Incluye suelo de oficinas y desarrollos privados, pero pocas viviendas. De momento, no cuenta con un calendario aproximado de ejecución.
Desde Crea Madrid Nuevo Norte aseguran que la gran clave del proyecto es que posibilitará una profunda transformación del norte de la capital de España. "Esta actuación de regeneración urbana no sólo cerrará la histórica brecha urbana ocasionada por las vías del tren, dando solución a problemas de movilidad, seguridad y falta de servicios públicos, sino que permitirá situar a Madrid en una gran situación para afrontar los grandes cambios económicos y sociales de las próximas décadas", concluye la compañía que ha impulsado este proyecto.
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