¿Puede un propietario quedarse con una parte de la terraza situada en la cubierta del edificio tras haberla usado durante décadas? ¿O toda superficie en la parte superior del inmueble es, sin matices, un elemento común intocable?
El Tribunal Supremo ha respondido a estas preguntas en su Sentencia núm. 1636/2025, de 17 de noviembre, aplicando un criterio con impacto directo en muchas comunidades de propietarios. Este tipo de conflictos obliga a diferenciar con precisión conceptos que a menudo se utilizan como sinónimos.
Diferencia entre cubierta y terraza en propiedad horizontal
La clave del caso no estaba en los 34 m² discutidos, sino en la naturaleza jurídica del espacio. El fallo refuerza la doctrina jurisprudencial sobre la diferencia entre cubierta y terraza en propiedad horizontal y precisa en qué circunstancias puede operar la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, que es un mecanismo legal para adquirir la propiedad de un bien inmueble o mueble mediante su posesión continuada, pública y pacífica.
La cubierta como elemento común por naturaleza
El Supremo recuerda que la cubierta es un elemento común por naturaleza, al resultar imprescindible para la estructura, la impermeabilización y la protección del edificio, lo que implica dos consecuencias jurídicas claras: no puede atribuirse en propiedad exclusiva al desempeñar funciones estructurales esenciales y, por esa misma razón, no puede adquirirse por usucapión.
La terraza como elemento común por destino
Pero no todo lo que está “arriba” constituye la cubierta en sentido técnico. Las terrazas sí que pueden tener la condición de elementos comunes por destino; es decir, son comunes por su configuración jurídica y no por resultar indispensables para la existencia del edificio.
Si el espacio no cumple una función estructural imprescindible, puede atribuirse su uso privativo, desafectarse mediante acuerdo unánime e incluso adquirirse por usucapión, siempre que se acrediten los requisitos legales, obligando a analizar en cada caso su función real y cómo ha sido configurado y utilizado.
Requisitos para adquirir la terraza por usucapión
En el caso analizado, la propietaria de un ático utilizaba de forma exclusiva la zona desde que adquirió la vivienda en 2004, uso que ya venían ejerciendo sus anteriores titulares desde 1974. No obstante, la comunidad acordó en 2017 exigir el desalojo al considerar que se trataba de un elemento común.
Frente a ello, la propietaria impugnó el acuerdo y reclamó el reconocimiento del dominio sobre aquel espacio por prescripción adquisitiva, lo que dio lugar a un procedimiento que terminaría llegando al Tribunal Supremo.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid como la Audiencia Provincial consideraron acreditados los requisitos necesarios para apreciar la usucapión, al entender que el uso exclusivo del espacio no respondía a una mera tolerancia vecinal.
Para que opere la prescripción adquisitiva, el Código Civil exige una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legalmente previsto. La cuestión clave era, por tanto, determinar si el uso obedecía a un verdadero ejercicio de facultades dominicales.
Los tribunales declararon probado que el acceso a la zona solo era posible desde la propia vivienda mediante una escalera y un trastero privativos; que el uso exclusivo era conocido y no fue cuestionado por la comunidad durante décadas; que existían suministros de agua y electricidad vinculados al ático y que la descripción consignada en el Registro de la Propiedad incluía ese espacio como parte de la vivienda desde los años setenta.
A la vista de estos elementos, y especialmente de la configuración registral consolidada durante décadas, la posesión no se calificó como un uso tolerado, sino como una verdadera posesión en concepto de dueña.
Sobre esta base fáctica, el Tribunal Supremo confirmó que, al no tratarse de una cubierta estructural y concurrir los requisitos legales de la usucapión, podía reconocerse la adquisición por prescripción adquisitiva.
Acumulación de plazos y sucesión en la posesión
Otro aspecto especialmente relevante del fallo es que el Tribunal Supremo admite la llamada sucesión en la posesión, permitiendo a la demandante sumar a su propio plazo de posesión el de los sucesivos propietarios de quienes traía causa.
De este modo, al tiempo transcurrido desde que adquirió la vivienda en 2004 se añadió el periodo durante el cual los anteriores titulares habían utilizado de forma exclusiva la terraza desde 1974.
Esta acumulación, expresamente contemplada en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria al referirse a los “antecesores de quienes traiga causa”, permitió acreditar una posesión ininterrumpida durante más de cuatro décadas.
¿Puede usucapirse un elemento común en propiedad horizontal?
El Tribunal Supremo recuerda que la mera calificación formal de un espacio como elemento común no excluye por sí sola la posibilidad de usucapión, siendo imprescindible atender a su naturaleza funcional, a su configuración jurídica y, sobre todo, a la realidad posesoria acreditada en el proceso.
En este caso, la comunidad sostenía que toda la superficie controvertida formaba parte de la cubierta del edificio y, por tanto, tenía carácter necesariamente común e indisponible.
Sin embargo, tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial habían concluido, tras la valoración de la prueba practicada, que el espacio litigioso no cumplía una función estructural esencial y que concurrían los requisitos propios de la usucapión.
La cuestión era esencialmente probatoria: determinar si el espacio cumplía una función propia de la cubierta o si, por el contrario, actuaba como terraza susceptible de uso privativo. La calificación dependía de su cometido real y de cómo había sido configurada y utilizada durante décadas.
¿Qué debe analizar la comunidad antes de reclamar una terraza en cubierta?
Antes de iniciar acciones judiciales respecto de una terraza situada en la planta superior del edificio, conviene valorar si desempeña una función estructural propia de la cubierta o si, por el contrario, se trata de un espacio susceptible de uso privativo; cómo se accede al mismo; durante cuánto tiempo se ha utilizado de forma exclusiva; si existen signos externos de posesión en concepto de dueño (como cerramientos, instalaciones o suministros propios) y si ha podido transcurrir el plazo legal necesario para adquirir la propiedad.
¿Qué deben saber los propietarios de áticos sobre la usucapión de terrazas en cubierta?
Quienes disfrutan de una terraza situada en la cubierta del edificio deben tener presente que el uso exclusivo prolongado puede generar consecuencias jurídicas relevantes, aunque no de forma automática.
La prescripción adquisitiva exige algo más que el mero disfrute tolerado por la comunidad: requiere actos claros y continuados de dominio que revelen una auténtica posesión en concepto de dueño.
En este contexto, la inscripción registral puede jugar un papel especialmente relevante, pudiendo constituir un justo título a efectos de la usucapión ordinaria, siempre que concurran los demás requisitos. La valoración, en todo caso, dependerá de las circunstancias de cada inmueble y de la prueba disponible en cada procedimiento.
Doctrina del Supremo sobre cubierta, terraza y usucapión en propiedad horizontal
La sentencia consolida una idea esencial en propiedad horizontal: no todo espacio situado en la parte superior del edificio tiene la misma naturaleza jurídica. Mientras la cubierta estructural mantiene su condición de elemento común por su función esencial de protección e impermeabilización, determinadas terrazas pueden adquirir una configuración distinta cuando su uso exclusivo prolongado y su realidad física evidencian que no cumplen esas funciones.
La diferencia entre cubierta y terraza no es meramente terminológica, sino jurídica y funcional, y de ella depende tanto la posibilidad de consolidar el dominio por usucapión como la correcta delimitación de las obligaciones de conservación y reparto de gastos dentro de la comunidad.
En un mercado inmobiliario donde los áticos y sus terrazas representan uno de los activos más valorados, esta doctrina va más allá del debate técnico y puede influir en el valor del bien, en la seguridad jurídica de futuras transmisiones y en la determinación de quién debe asumir responsabilidades cuando surgen este tipo de conflictos.
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