El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre una cuestión que afecta directamente a numerosas urbanizaciones y edificios situados en primera línea de costa: las comunidades de propietarios, al carecer de personalidad jurídica propia, no pueden ser formalmente titulares de una concesión administrativa para ocupar el dominio público marítimo-terrestre. Así lo establece la Sala Tercera en su sentencia 1420/2025, de 5 de noviembre (recurso 1972/2024), en la que analiza el intento de una comunidad de propietarios de Andratx (Mallorca) de obtener la concesión de un solárium y piscina parcialmente ubicados en terreno demanial, esto es, de titularidad pública.
El litigio se inició tras el archivo, por parte de la Administración, de la solicitud de concesión presentada por la comunidad para ocupar 534 m2 de dominio público con destino a terraza-solárium y piscina. La concesión anterior, otorgada en 1970 a la promotora original por 25 años, había revertido al dominio público en 2006. Cuando la comunidad intentó renovar esa ocupación, la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y el Mar acordó archivar el expediente al entender que la solicitante carecía de personalidad jurídica y, por tanto, no podía ostentar la condición de concesionaria.
La Audiencia Nacional confirmó esa decisión y el asunto llegó en casación al Supremo, que admitió el recurso para determinar “si las comunidades de propietarios pueden ser titulares de una concesión administrativa para la ocupación del dominio público marítimo terrestre y, en consecuencia, solicitar dicha concesión”.
Sin personalidad jurídica, no hay concesión
La cuestión gira en torno a la naturaleza jurídica de las comunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal. La Sala Tercera es clara al respecto: “las comunidades de vecinos no tienen una personalidad jurídica distinta e independiente de la que poseen los propietarios de los distintos pisos y locales que integran la propiedad horizontal”. No constituyen “entes emancipados o autónomos de los comuneros”, por lo que, en rigor, son estos quienes actúan individualmente cuando lo hace la comunidad a través de su órgano de representación, esto es, el presidente como representante legal.
Si bien el ordenamiento jurídico ha ido atribuyendo a las comunidades una serie de facultades, estas no equivalen al reconocimiento pleno de personalidad jurídica en los términos del artículo 35 del Código Civil. La propia sentencia recuerda que lo que existe es una suerte de “pseudo personalidad jurídica”, pero no personalidad jurídica en sentido estricto.
A partir de ahí, la Sala analiza si esa ausencia es determinante en el ámbito concesional. Y concluye que sí. La personalidad jurídica es “un requisito general condicionante de la concesión de la ocupación de dominio público marítimo-terrestre”. Se apoya, entre otros argumentos, en que la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas prevé como causa de extinción de la concesión la “extinción de la personalidad jurídica”, lo que revela que esta cualidad es esencial para ser concesionario. Además, la concesión demanial otorga un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad, algo que no puede atribuirse a quien carece de personalidad jurídica propia.
Diferencia entre concesión y autorización
La sentencia también descarta que pueda equipararse una concesión a una simple autorización. “No son comparables unas autorizaciones para el uso especial del dominio público que lleva a colocar unas sombrillas con lo que supone una concesión administrativa para la ocupación permanente con obras o construcciones fijas”, afirma la Sala. Mientras que las autorizaciones son revocables (artículo 78.1.c de la Ley de Costas) y permiten “una alteración mínima del dominio público con aparatos desmontables o extraíbles” (artículo 86.2 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas), la concesión concesión demanial confiere un derecho real inscribible, un uso privativo de los terrenos de dominio público e implica su transformación física permanente con obras e instalaciones de diversa índole (artículo 64 en relación con el artículo 31.2 de la Ley de Costas).
Ahora bien, la sentencia introduce una cuestión relevante para las comunidades. Y es que, aunque estas no puedan ser titulares formales de la concesión, sí pueden intervenir en el procedimiento. El Supremo declara expresamente que es “admisible que una comunidad de propietarios, a través de su órgano de representación, solicite en beneficio de los condueños una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre”. En este caso, la titularidad final no recaería en la comunidad como tal, sino “sobre todos los copropietarios en proporción a su participación en la comunidad”.
Con esta resolución, el Supremo resuelve la controversia generada en enclaves costeros con edificaciones históricas parcialmente asentadas sobre dominio público. Las comunidades pueden promover las concesiones, pero deberán articular la titularidad final en favor de todos los copropietarios.
En conclusión, sin personalidad jurídica propia, no cabe reconocer a la comunidad la condición de concesionaria. Y, como concluye el Supremo, ello justifica la desestimación del recurso y la confirmación del archivo del expediente administrativo.
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