Artículo escrito por Francisco Sacchini, presidente de la Junta de Compensación de Ermita del Santo.
España se enfrenta a una escasez generalizada de vivienda, tanto en venta como en alquiler, que constituye uno de los principales desafíos estructurales no solo para la generación presente, sino también para las futuras.
El incremento acelerado de la demanda, unido a una tramitación administrativa compleja y a la limitada disponibilidad de nuevo suelo en los principales núcleos urbanos, nos obliga a replantear cómo incrementar la oferta residencial sin generar desequilibrios adicionales en el corto y medio plazo.
Durante los últimos años, el aumento de la oferta se ha sustentado de forma casi exclusiva en la expansión urbanística hacia el extrarradio como vía para generar nueva vivienda. Sin embargo, este planteamiento ha puesto de relieve limitaciones que conviene tomar en consideración. Por ejemplo, los grandes desarrollos alejados de los centros de las ciudades están mostrando déficits en infraestructuras, falta de servicios, una elevada dependencia del vehículo privado y, en algunos casos, tensiones vinculadas a la garantía del suministro eléctrico.
En este contexto, la regeneración urbana, a través del aprovechamiento de espacios infrautilizados o degradados dentro de la propia ciudad, se consolida como una alternativa sólida para ampliar la oferta residencial de forma eficiente. Esta apuesta por la regeneración supone transitar desde un modelo eminentemente expansivo hacia otro centrado en la optimización estratégica de los espacios existentes reconvirtiéndolos y actualizándolos a la modernidad que nos ofrece el siglo XXI.
Los proyectos de regeneración se centran en ámbitos ya consolidados en las ciudades, donde existen infraestructuras, planes de transporte público, equipamientos y servicios plenamente operativos. En definitiva, se trata de generar nueva vivienda sobre tejidos urbanos existentes, lo que permite optimizar el uso del suelo, actualizar y mejorar el parque edificado y reducir de forma significativa los plazos asociados a la puesta en marcha de los nuevos desarrollos y a la implantación de las dotaciones y servicios básicos necesarios.
El proceso inmobiliario que se conoce como regeneración urbana nos brinda la oportunidad de incrementar la oferta residencial a partir de la mejora de lo ya existente, con un impacto directo y tangible en la calidad de vida de los ciudadanos. Además, la regeneración de zonas obsoletas dinamiza la actividad económica, fortalece el comercio de proximidad y diversifica el tejido empresarial. Asimismo, el poder de generar nuevos volúmenes de mayor altura, sobre la edificabilidad existente o mediante su ampliación, permite liberar espacios en superficie destinados a áreas verdes y espacios para el ciudadano.
En ciudades como Madrid, donde la presión de la demanda es elevada y la disponibilidad de suelo finalista es cada vez más limitada, existen ámbitos, especialmente en zonas del sur de la capital como Latina, que reúnen todas las condiciones para su transformación. Se trata de entornos urbanos consolidados que, aun contando con infraestructuras y servicios plenamente integrados, albergan espacios infrautilizados con un elevado potencial de reconversión estratégica.
Estos espacios cuentan con una ventaja competitiva derivada de su proximidad a servicios, equipamientos y redes de movilidad consolidadas, lo que les otorga un potencial difícilmente replicable en la periferia sin acometer inversiones muy significativas. Constituyen, por tanto, una oportunidad estratégica para generar nueva vivienda donde la demanda es sólida y, al mismo tiempo, ampliar las oportunidades residenciales dentro de la propia ciudad.
Ahora bien, como en cualquier proyecto urbanístico, las áreas con potencial de regeneración deben abordarse desde una visión transversal. Las actuaciones deben plantearse como una operación integral de transformación que, junto a la incorporación de nueva oferta residencial, permita ganar zonas verdes, crear áreas estanciales, reforzar los equipamientos públicos y diseñar recorridos peatonales en beneficio de los ciudadanos.
La creciente necesidad de vivienda, unida a las deficiencias detectadas en grandes desarrollos urbanísticos, sitúa la regeneración urbana como una actuación prioritaria. Bajo estas premisas, los promotores estamos llamados a incorporar de forma decidida proyectos de regeneración en nuestras estrategias, ofreciendo a la sociedad un producto más competitivo, sostenible y plenamente alineado con las nuevas exigencias regulatorias y sociales.
El planeamiento urbano constituye un activo de enorme valor que debe abordarse con visión estratégica, rigor técnico y una inequívoca orientación al interés general. Desde el sector tenemos el reto de regenerar la ciudad existente con criterios de sostenibilidad, optimizando recursos y ofreciendo un producto de mayor calidad, sin necesidad de apostar de forma inequívoca por la expansión.
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