El otro gran frente abierto del valor de referencia de Catastro y cómo puede afectar a los contribuyentes

El valor de referencia de Catastro sigue siendo fuente de innumerables litigios entre contribuyentes y Administración. De hecho, y como publicó recientemente idealista, el hecho de que el Tribunal Constitucional haya declarado recientemente que tal forma de determinar el valor de los inmuebles no es contraria a la Constitución, no supone obstáculo alguno a que los contribuyentes puedan seguir reclamando para evitar que Hacienda les imponga dicho valor a la hora de tributar por la adquisición de un inmueble.

Además, se puede decir que el valor de referencia de Catastro ha salvado su primer "match ball" con el reconocimiento expreso de que no vulnera nuestra Constitución. Sin embargo, aún tiene que superar un importante escollo que afecta a la forma en que se determina y aprueba cada año este valor.

Me refiero en concreto a los cinco recursos (uno por año desde que en 2022 se aprobó el valor de referencia), que la Asociación Española de Asesores Fiscales ha planteado ante la Audiencia Nacional, y que en este momento están pendientes de resolución. 

Pero ¿en qué consisten estos recursos? Y sobre todo ¿cómo puede afectar a los contribuyentes una resolución favorable de los mismos?  

Para aclarar todo ello es preciso detenerse en primer lugar a explicar cómo se determina cada año el valor de referencia, y qué normas, informes y circulares se aprueban a tal fin.

El problema jurídico del proceso de “cocina” del valor de referencia

En efecto, los cinco recursos planteados cuestionan la forma en que cada año se concreta y desarrolla el valor de referencia que se aplicará a los inmuebles en el ejercicio siguiente. 

Para entender qué es exactamente lo que cuestionan estos recursos conviene recordar que la norma básica aprobatoria del valor de referencia es la Disposición Final Tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Sin embargo, dicha norma tan sólo regula el proceso de “cocina” del valor de referencia, que debe seguir unos cuantos pasos antes de su culminación. 

Así, dicho proceso requiere de la aprobación de una Orden Ministerial para determinar el factor de minoración, con el fin de impedir que el valor de referencia supere el de mercado. Y también de una resolución de la Dirección General del Catastro con los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble. A ambas normas se refiere expresamente la referida Disposición Final del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Sin embargo, más allá de dichas normas, la determinación del valor de referencia requiere cada año de la aprobación de una serie de informes y circulares por parte de Catastro. Estamos ante normas internas y que además no tienen siquiera naturaleza reglamentaria. Ejemplo de ello es el informe anual del mercado inmobiliario o los “mapas de valores”.

Y el problema es que dichas normas internas tienen mucho peso en la resolución que cada año aprueba Catastro con los elementos precisos para determinar el valor de referencia. Así, el informe anual del mercado inmobiliario sirve para obtener los precios medios por tipo de inmueble y zona. Por su parte, el mapa de valores divide el territorio en ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y asigna a cada zona módulos de valor medio para distintos productos inmobiliarios.

En definitiva, estamos ante normas que son meramente internas y que no tienen siquiera naturaleza reglamentaria, pero que, sin embargo, tienen enorme peso para acabar determinando el valor de referencia y, en consecuencia, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

¿Qué cuestionan los recursos planteados ante la Audiencia Nacional?

Pues bien, el hecho de que dichas normas internas acaben afectando al proceso para determinar el valor de referencia de Catastro (y en última instancia, la base imponible del ITPAJD o del ISyD) es precisamente lo que cuestionan los recursos que en este momento se encuentran en la Audiencia Nacional, pendientes de resolución.

En concreto, dichos recursos denuncian la ausencia de un correcto desarrollo reglamentario de la Ley, que supone que la individualización de los valores se realice a través de circulares e informes del Catastro que carecen de carácter normativo.

Además, se da la circunstancia de que la reciente sentencia del Tribunal Constitucional que ha avalado la constitucionalidad del valor de referencia ha confirmado dicho déficit normativo denunciado en los recursos que están pendientes de resolución ante la Audiencia Nacional.

En efecto, en la referida sentencia afirma el Tribunal Constitucional que la individualización de los valores necesarios para acabar aprobando el valor de referencia se lleva a cabo por la Dirección General del Catastro a través de circulares e informes del mercado inmobiliario respecto de los que “es evidente” que “carecen de la necesaria naturaleza reglamentaria y, por tanto, de carácter normativo” y que “no integran el desarrollo previsto en la DF 3ª de la Ley del Catastro Inmobiliario”.

Por si fuera poco, una reciente sentencia del Tribunal Supremo del pasado 26-2-2026 se ha referido al valor que tienen otra clase de normas internas, como son las circulares que aprueba el Banco de España. Ello, declarando que se trata de normas internas, “sin que su contenido alcance a disciplinar procedimientos administrativos de supervisión que obliguen a terceros.” Además, añade el Alto Tribunal que “si eventualmente el contenido de tales circulares excediera de dicho alcance e impusiese obligaciones o vinculase a terceros, tales previsiones carecerían de validez y eficacia vinculante ad extra.”

Desde luego, todo un aviso a navegantes de lo que podría acabar pasándole a otras normas internas (circulares e informes aprobadas por Catastro) con indudables efectos vinculantes ad extra. Ello, desde el momento en que acaban teniendo un importante peso en la determinación del valor de referencia y, en consecuencia de la base imponible del ITPAJD y del ISyD.

¿Qué consecuencias podría tener la estimación de los recursos planteados?

La estimación de los recursos planteados supondría la nulidad del valor de referencia, al haber adoptado Catastro muchas decisiones mediante informes y circulares, que en realidad debieran haberse aprobado mediante Ley o Reglamento.

Evidentemente, esto tendrá una incidencia directa en todos los contribuyentes que tengan recurrido el valor de referencia de Catastro, siendo un arma de destrucción masiva que facilitará la estimación de dichos recursos, al haber quedado el valor de referencia sin respaldo normativo. 

Además, también se verían beneficiados los que pagaron en su día el impuesto presentando una autoliquidación, pudiendo iniciar los correspondientes procedimientos de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Cómo deben actuar los contribuyentes

Lo anterior confirma que existen sobrados motivos para seguir atacando el valor de referencia de Catastro. Y es que como se ha indicado, el hecho de que se haya avalado su “constitucionalidad” no supone obstáculo alguno para que los contribuyentes sigan atacándolo mediante un buen informe pericial, o utilizando cualquier otro medio de prueba.

Además, la posibilidad de que dicho valor pueda quedarse de forma sobrevenida sin respaldo normativo, supone un argumento más para no rendirse y tirar la toalla en el caso de que el contribuyente considere que el valor de referencia asignado a un inmueble es superior al de mercado.