Se cumplen dos años de la entrada en vigor de la ley de zonas tensionadas o el control del alquiler en Cataluña. Esto supone la limitación de los precios del alquiler en municipios con alta presión inmobiliaria como Barcelona. ¿Cuáles han sido los resultados tras este tiempo? ¿Ha bajado el precio? ¿Seguirá la tensión este 2026?
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La regulación, aplicada desde marzo de 2024 en 140 municipios catalanes, a los que se sumaron otros 131 en octubre, tiene el objetivo de contener la escalada de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda en las zonas más saturadas.
Ahora, tras estos dos años, y según Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, los datos muestran que la demanda continúa superando con claridad la disponibilidad de viviendas en alquiler, especialmente en los principales núcleos urbanos.
De la caída inicial de precios a la subida
Tras la entrada en vigor de la normativa, el mercado registró una corrección inicial en algunas zonas. En Barcelona ciudad, por ejemplo, los precios del alquiler llegaron a caer cerca de un 6% durante los primeros meses posteriores a la implementación de la ley. Sin embargo, la tendencia ha cambiado.
Como recuerda el experto, tal moderación inicial ha dado paso a una estabilización posterior del mercado, con un repunte cercano al 3%, situando el precio medio del alquiler en torno a 1.153 euros mensuales en el pasado verano.
De hecho, según los últimos datos publicados por el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, basados en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), la renta media ha marcado máximos de la serie históroca en el conjunto de la autonomía -incluyendo zonas tensionadas y no tensionadas-, está en récord en municipios como Lleida, Mataró, Sant Boi de Llobregat y Rubí, y ha registrado unos niveles inéditos en Barcelona si miramos la renta por m2.
“El problema sigue siendo la falta de vivienda disponible”
En declaraciones a idealista, Decaux especifica que las zonas tensionadas pueden ayudar a contener subidas muy rápidas de precios en determinados momentos. Sin embargo, destaca el experto, “con el paso del tiempo el mercado ha tendido a estabilizarse, porque el problema estructural sigue siendo la falta de vivienda disponible. Cuando la demanda de vivienda crece más rápido que la oferta, el mercado sigue bajo presión incluso con mecanismos de control de precios”.
Aunque los incrementos de los alquileres se han moderado en algunas áreas reguladas, la presión sobre los precios se mantiene y continúa limitando la capacidad de muchos hogares para acceder a un alquiler asequible, en palabras del experto.
“Las medidas de control del alquiler pueden aliviar la presión sobre los precios en el corto plazo, pero no resuelven el problema estructural del mercado. Si la oferta de vivienda no crece al mismo ritmo que la demanda, la tensión seguirá existiendo”, explica.
En este punto, conviene tener en cuenta que la firma de nuevos contratos de alquiler está cayendo con fuerza en Cataluña. Una máxima que también se cumple en varias ciudades de Navarra y A Coruña, que se sumaron a la lista de mercados tensionados a lo largo del año pasado.
Situación parecida en 2026
Todo apunta a que la presión sobre los precios del alquiler seguirá presente en 2026, especialmente en ciudades como Barcelona, según el CEO de Equito.
La demanda sigue siendo muy elevada y la oferta disponible continúa siendo limitada. Y, cuando el número de viviendas en alquiler es insuficiente, cualquier moderación inicial en los precios tiende a corregirse con el tiempo. “Por eso, mientras no aumente el parque de vivienda disponible, es difícil que veamos correcciones sostenidas en el mercado del alquiler”, destaca pensando en este año.
Más zonas tensionadas
Para Decaux es bastante probable que durante 2026 haya más municipios solicitando la declaración de zona tensionada, especialmente en áreas metropolitanas donde el acceso a la vivienda sigue deteriorándose.
“La presión del alquiler sigue siendo muy elevada en ciudades como Barcelona, donde el precio medio ya supera los 1.150 euros mensuales, lo que explica que muchos ayuntamientos estén buscando herramientas para intervenir en el mercado”, añade.
Ahora bien, la experiencia de estos dos últimos años muestra que la regulación puede moderar a corto plazo el ritmo de subida de los alquileres, “si bien su impacto es limitado si no se acompaña de medidas que aumenten la oferta de vivienda disponible”.
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