Lo que oculta el Gobierno de Navarra sobre el primer impacto del control a los alquileres

El Gobierno de Navarra ha hecho el primer balance oficial de los efectos que ha tenido la declaración de zonas tensionadas y el tope a los alquileres en sus primeros meses en vigor. Y ha demostrado, una vez más, que los relatos políticos no siempre van en la misma sintonía que los datos.

El Ejecutivo autonómico ha presumido en los últimos días de haber logrado una bajada de los precios de los alquileres y una estabilización de la firma de nuevos contratos en términos anuales. Pero no ha mencionado que las rentas están cayendo también en las zonas no tensionadas, que se está reduciendo la superficie de las viviendas alquiladas ni que la evolución trimestral de los contratos muestra un desplome superior al 40%. Aunque desde la Administración navarra y estatal se congratulan de los éxitos cosechados, los resultados muestran otra lectura de la realidad. 

El 18 de mayo de 2025, el Gobierno regional anunció la declaración de 21 minucipios como zonas residenciales tensionadas, aunque fue el 30 de julio cuando tal declaración se instauró de forma oficial, justo un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Desde entonces, las rentas están topadas en Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Noáin-Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta, dando cumplimiento así a la medida estrella de la Ley de Vivienda de 2023.

El pasado 29 de enero, en una comparencia pública, la vicepresidenta tercera y consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias del Gobierno de Navarra, Begoña Alfaro, desgranó las conclusiones que hace la Administración regional de los primeros meses del control de los arrendamientos, pero se dejó muchos datos por el camino.

Según detalló Alfaro, el precio del alquiler ha descendido un 8,6% en los municipios declarados como zonas tensionadas, pasando de un alquiler medio de 848,7 euros en el segundo trimestre a los 774,3 euros en el cuarto trimestre; y la firma de contratos se ha mantenido estable en 2025 con 4.202 formalizaciones, frente a las 4.176 del ejercicio anterior. 

No es casual que el Ejecutivo utilice diferentes referencias temporales (trimestres en el caso de los precios y anual en el caso de los contratos), porque al usar las mismas referencias temporales los resultados cambian significativamente.

De hecho, el último informe publicado por el Observatorio de Vivienda de Navarra, basándose en los datos del Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra (RECA), muestra que el precio del alquiler ha bajado de forma generalizada en la región, puesto que también lo ha hecho en los municipios que no son zonas tensionadas. Además, los datos trimestrales sí muestran una fuerte contracción de las firmas de contratos de arrendamiento, al igual que ha sucedido en las principales ciudades de Cataluña o en A Coruña; y ponen sobre la mesa que los alquileres temporales están ganando peso en el mercado, en detrimento del arrendamiento de larga estancia.  

La letra pequeña de la caída de la renta

Las cifras del Observatorio de Vivienda de Navarra van mucho más allá de esa caída del 8,6% de la que habla el Gobierno autonómico. Para empezar, ese descenso es sobre el precio máximo que se ha registrado, lo que amplifica la caída. Además, también se imponen las bajadas de rentas en las zonas no tensionadas, mientras que el precio del euro por m2 registra un descenso moderado: apenas unos céntimos. 

Lo primero a tener en cuenta es que la comparativa se realiza respecto al precio del alquiler más alto de la serie. Tal y como detalla el observatorio regional, "el segundo trimestre del año presentó niveles históricos con una renta media de contratos nuevos formalizados de 833,4€ en el conjunto de Navarra y de 848,7€ en la zona de mercado tensionado". 

Así pues, la caída del 8,6% de las rentas se produce respecto al pico registrado en el segundo trimestre, que podría venir explicado por la decisión de muchos arrendadores de adelantarse a la entrada en vigor de los topes de precios y protegerse de tal medida con subidas de las rentas. 

Y es que si comparamos la renta mensual media de los contratos del último trimestre de 2025 (774,3 euros) con un año antes (792,6 euros en el 4T 2024), el descenso es mucho más moderado (2,3%), al igual que frente a la media de 2024 (791,7 euros, un 2,2% menos). 

Si se cruzan las medias de ambos años (791,7 euros de 2024 y 811,1 euros de 2025), el resultado es positivo (encarecimiento medio de unos 20 euros), aunque en este dato también incluye el pico de precios de la pasada primavera que mencionábamos unas líneas más arriba. 

Por otro lado, el observatorio muestra que el retroceso no se da solo en las zonas tensionadas, sino que es generalizada. En las zonas no tensionadas, la renta pasa de los 576,9 euros del segundo trimestre del año a 563,1 euros del cuarto trimestre (-2,4%). Respecto a su pico (620,6 euros marcados en verano), la cifra cae un 9,2%. También se observa una tendencia a la baja en términos interanuales, puesto que en el cuarto trimestre de 2024 el promedio estaba en 588,7 euros mensuales, por lo que baja un 4,3%.

En cualquier caso, el organismo navarro incide en que "la media fuera de la zona de mercado tensionado es más volátil, ya que se trata de un número menor de contratos". 

Otro de los datos que ofrece el Observatorio de Vivienda de Navarra es la renta por m2 de las viviendas, que mantienen una tendencia a la baja desde que se instauraron las zonas tensionadas. En concreto, en ellas el arrendamiento se encuentra en 9,2 euros/m2/mes, 10 céntimos por debajo del trimestre previo (9,3 euros/m2 en el 3T). 

Es cierto que la distancia se amplía respecto al pico observado en primavera (9,8 euros/m2/mes), pero también lo es que el promedio actual está en línea con el registrado en los primeros meses tanto de 2024 como de 2025. Aquí, por tanto, hay una diferencia respecto a la tendencia de la renta media mensual, cuyo último dato es el más bajo del periodo analizado. 

Cae la superficie media de las viviendas

Por otro lado, conviene tener en cuenta de que se está produciendo una caída de la superficie media de las viviendas, al igual que sucede en Barcelona, otro de los mercados tensionados de referencia. Por tanto, parece que las viviendas de mayor superficie están saliendo del mercado y cada vez se alquilan inmuebles más pequeños, tal y como sospechaban los expertos inmobiliarios. 

Los datos oficiales sitúan la superificie media en el cuatro trimestre de 2025 en 84,3 m2, por debajo de los trimestres anteriores. Es el dato más bajo al menos en los últimos dos años y la tendencia ha sido decreciente en cada trimestre del pasado ejercicio. 

El descenso también se observa en términos interanuales (en el 4T de 2024 se situaba en 85 m2), mientras que las viviendas ubicadas en zonas no tensionadas muestran una mayor superficie en esos 12 meses (de 110,7 m2 a 114,1 m2). De igual modo, sube la superficie respecto a principios de año en zonas no tensionadas, aunque desde el pico del segundo trimestre (115,8 m2) se imponen también las bajadas.

Los contratos sí que se hunden e incluyen el alquiler temporal

Junto con la caída de precios, el Gobierno de Navarra ha afirmado que los contratos de alquiler se están estabilizando en la región, basándose para ello en la comparativa anual. Según sus datos, en 2025 se formalizaron un total de 4.202 contratos de alquiler, frente a los 4.176 de 2024, lo que arroja un incremento de 29 contratos. 

Pero estos datos esconden una doble lectura: la firma de contratos no solo está bajando con fuerza, sino que las cifras incluyen también los alquileres de temporada y no solo los de vivienda habitual, como en los casos de precios.

En primer lugar, si seguimos la estrategia del Ejecutivo autonómico de comparar la caída de las rentas desde el pico del segundo trimestre con el cierre de 2025, descubrimos que la firma de nuevos contratos se ha desplomado un 44,2% en apenas seis meses. 

En primavera, último trimestre completo antes de la declaración de las zonas tensionadas y coinciendo con el anuncio del Gobierno navarro de limitar las rentas (mayo), el número de contratos se disparó hasta las 1.204 unidades, muy por encima del promedio reciente. Ya en verano, en plena llegada oficial de los controles, el número se redujo hasta las 951 unidades, mientras que en el último trimestre del año se situó en 672 unidades. 

El retroceso también se hace patente respecto a todos los trimestres de 2024, incluso con el cuarto, cuando la cifra tocó mínimos de dicho ejercicio con 768 unidades. Respecto a ese nivel, el número de firmas ha caído un 12,5% interanual. 

Y ahora entra el efecto de los alquileres temporales. Mientras que en las estadísiticas de rentas el organismo público sí que se centra en viviendas de arrendamiento tradicional, en el caso de los contratos se incluyen también los alquileres de corta estancia. 

Según el observatorio, a lo largo de 2025 se formalizaron 461 contratos de alquiler de temporada, frente a los 202 en 2024 y 388 en 2023; una subida que califica como "esperable", ya que lo arrendadores están obligados a registrar estos contratos tras la entrada en vigor de la Ley Foral 9/2025, de 30 de junio, para el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra. 

Los alquileres temporales llegaron a representar el 17,5% de los contratos de alquiler el pasado verano, coincidiendo con el pico estacional de universitarios, profesores y otra tipología de inquilinos que buscan una vivienda de corta estancia. En el cuarto trimestre ya se observa un peso muy inferior (5,5%), aunque prácticamente duplica al de un año antes (2,8% en el 4T de 2024); toda una señal de que la oferta se está desplazando hacia otras modalidades de alquier para evitar el tope de las rentas. 

Las (distintas) conclusiones 

El Observatorio de Vivienda de Navarra hace unas reflexiones finales en su informe y afirma que, "con los datos disponibles hasta la fecha, se observan tendencias favorables como la bajada del precio y cierta estabilización de la cantidad de contratos registrados". Además, recalca que "se deberá seguir vigilando la evolución del tamaño de las viviendas alquiladas, así como la evolución de la cantidad y tipología de contratos nuevos", en alusión al repunte de los contratos de temporada experimentado. 

Por último, recuerda que las limitaciones de las zonas tensionadas entraron en vigor a partir del 30 de julio, por lo que "sigue siendo pronto para sacar conclusiones de sobre los efectos a medio y largo plazo". 

Desde el sector económico e inmobiliario, en cambio, tienen una visión diferente. "Los topes contienen precios en el corto plazo, pero generan menos oferta estable, más segmentación y peores incentivos. Navarra no es una anomalía: es el patrón clásico cuando se regulan precios sin aumentar oferta", ha afirmado en su perfil de la red social X Santiago Calvo, profesor en la Universidad de Las Hespérides y en la Universidad de Santiago de Compostela; e investigador visitante en la Hunter College de New York. 

Su percepción choca con las declaraciones que han realizado tanto la Administración navarra como el Gobierno central, que han celebrado públicamente que la ley está logrando su objetivo: beneficiar a los inquilinos. 

Según Begoña Alfaro, vicepresidenta tercera y consejera de Vivienda del Gobierno de Navarra, la regulación del mercado está funcionando y "rompe el mantra de que estas medidas hacen que disminuya la oferta. Mantra al que suelen recurrir de forma reiterada los intereses privados del sector".

Mientras, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha defendido en su perfil de la red social X que "el precio del alquiler en la región baja un 8,6%, al tiempo que estamos mantienendo los contratos. Es decir, la ley funciona y te beneficia a ti". Rodríguez ha recordado que en España ya hay 305 municipios tensionados donde viven 9 millones de personas que "tienen la suerte de tener gobernantes que están velando por ellos, que están preocupados por su alquiler y donde estamos consiguiendo bajar los precios".