La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha publicado este 13 de abril un estudio sobre el mercado del alquiler, que defiende la ayuda directa con presupuesto público a los hogares vulnerables en materia de vivienda y no trasladar el coste a propietarios concretos.
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El documento, bautizado como 'La paradoja de la protección contractual' y firmado por el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra Benito Arruñada, alerta de que las medidas intervencionistas sobre los contratos del alquier pueden ser una solución a corto plazo, pero reducen la oferta y endurecen el acceso a la vivienda futuro de los hogares más frágiles.
En concreto, el texto afirma que cuando jueces y legisladores reescriben contratos ya firmados o debilitan su cumplimiento para proteger a una de las partes actuales, suelen perjudicar precisamente a quienes, con una fragilidad similar o mayor, intentarán contratar después. "En el alquiler residencial, ese efecto recae sobre todo en los futuros inquilinos más vulnerables", incide.
Según Arruñada, el conflicto principal no se da entre propietarios e inquilinos, sino más bien entre inquilinos actuales y futuros; y recalca que el beneficio para quien ya tiene contrato es visible, inmediato y políticamente rentable, pero el coste para quien todavía no ha alquilado aparece más tarde y casi sin rostro: "Menos oferta, filtros más duros, más garantías exigidas y más dificultad de acceso".
Según el autor, se pretende resolver un problema estructural por decreto ley o mediante reglas provisionales de efecto inmediato y se hace recaer su coste sobre una de las partes del contrato privado, una fórmula que permite exhibir un "alivio visible" inmediato, pero traslada al mercado la "inseguridad jurídica" y la contracción de la oferta. Por eso, defiende que la contratación ordinaria debe tener reglas generales y prospectivas, ejecución rápida y límites estrictos a la retroactividad.
Para explicarlo, pone como ejemplo Cataluña, primera comunidad en aplicar el nuevo régimen de la Ley por el Derecho a la Vivienda y en declararse zona tensionada, lo que produjo que el número de contratos cayera en 2024 un 10,8% respecto a 2023 -un 14,9% en Barcelona ciudad-, mientras la renta media anual aumentó un 1,1% en el conjunto de Cataluña y un 1% en Barcelona, según el registro oficial de fianzas del Incasòl.
Por ello, el estudio aboga por aliviar situaciones extremas de hogares vía presupuesto público a corto plazo, con ayudas personales, temporales y condicionadas a renta o a una perturbación verificable, y no con una tutela generalizada y permanente de "quien incumple".
Según el documento, "si la sociedad quiere financiar protección social, debe hacerlo desde el presupuesto público y no cargando el coste sobre una de las partes del contrato. Solo así se discuten su magnitud, su financiación y su coste de oportunidad. Cuando, en cambio, se impone al arrendador, el gesto parece gratuito, pero el mercado entero se reajusta para defenderse".
A medio y largo plazo, el catedrático pide reglas estables, límites estrictos a la retroactividad material y un sistema judicial capaz de ejecutar con rapidez. E insiste en que solo en situaciones excepcionales podría admitirse una alteración transitoria del contrato vigente, pero incluso entonces deberían concurrir condiciones estrictas: coste público, compensación explícita, duración breve y caducidad cierta.
"No se trata de abandonar a quien no puede pagar un alquiler o cae en una situación de vulnerabilidad. Se trata de ayudarle sin destruir el marco contractual del que depende la existencia misma del mercado. Eso obliga a distinguir tres planos: alivio de emergencia, reglas estables de contratación y ampliación de la oferta", explica Benito Arruñada.
El verdadero cuello de botella: la oferta
Según el catedrático, la mejor medida a largo plazo para facilitar el acceso a la vivienda en España pasa por atajar el verdadero cuello de botella: la falta de oferta. Así, aboga por incidir sobre el suelo, licencias, tiempos administrativos, tiempos judiciales y fiscalidad.
"Cuando el sistema frena la construcción, encarece la rehabilitación y castiga fiscalmente la rotación del parque de viviendas, la tentación de repartir la escasez por decreto se vuelve difícil de resistir. Pero sigue siendo una tentación equivocada: primero creamos escasez; después pretendemos administrarla moralmente", apunta el autor.
Por ello, avisa de que si la medida reduce oferta, endurece filtros o retrasa el cumplimiento, no protege: desplaza el daño del visible de hoy al invisible de mañana.
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3 Comentarios:
Ésto es increíble que pasé en un país? Como España, pero eso, sé debe a qué muchos extranjeros han invertido en la compra de viviendas, y no se han tomado medidas a tiempo, pues ésto sé veía venir desde hace unos años atrás, y ahora los propietarios de viviendas? Han creado los pisos?" Hotel", pues han cambiado la infraestructura habitual de las viviendas, para sacar más rentabilidad, por habitación, y encima estos propietarios? , cobran dinero en B, para no declarar hacienda y no pagar impuestos, y los perjudicados somos los de siempre. Que no hemos tenido la oportunidad de comprar una vivienda digna, primero? Por el alto coste, Segundo? Porque las hipotecas igualmente son caras y que además duras toda la vida pagando y te mueres? Y sigues pagando, y tercero y último? Por qué les venden las viviendas a los extranjeros y a precios muy altos? Para que?... Para que España termine en manos de otros
Que controlen los alquileres, por habitaciónes, pues los dueños de estos pisos? Se están aprovechando de esta situación? Para cobrar precios desorbitantes, por el alquiler de una habitación, y encima en mal estado, y conviviendo con gente que no tiene, ni la más mínima educación, ni respeto. Ésto ya es hora? De que se acabe con éste negocio de hacer de la vivienda? Una misión imposible. A ver si meten mano a lo que está pasando?, antes de que sea demasiado tarde. Y seamos los españoles? Que tengamos que abandonar nuestro país, por qué no tenemos derecho a poder alquilar, o comprar un piso en nuestro país. Ésto es vergonzoso
Como es posible que los extranjeros puedan comprar viviendas en España? Y los españoles no? Hay una frase que dice " DE FUERA VENDRÁN, QUÉ, DE TÚ CASA, TE HE HARÁN". Ésto? En que se ha convertido? Estamos vendiendo el país? Por vender viviendas a extranjeros?. A donde se tienen que ir los jóvenes a vivir? Por no tener dinero para acceder a un piso digno y en buenas condiciones de habitabilidad? Porque mejor? No se dedican a subir los sueldos y mejores trabajos? Ahí lo dejo, para quien lo quiera leer y aportar su granito de arena, para que mejore nuestro país
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