La Federación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha publicado un extenso informe en el que repasa la literatura económica sobre los efectos de los alquileres turísticos en el mercado de la vivienda y las economías locales.
El documento de trabajo, firmado por Alberto Hidalgo, profesor de la Universidad de las Islas Baleares (UIB); y Francisco J. Velázquez, doctor en Ciencias Económicas, investigador y profesor de la Universidad Complutense de Madrid (UCM); afirma que las viviendas turísticas tienen tanto efectos positivos como nocivos, y que no existen soluciones universales para contrarrestar sus impactos más negativos. Tras analizar revisa 429 estudios internacionales sobre este fenómeno y sus regulaciones, el documento subraya que las viviendas turísticas tienen efectos económicos "tan sustanciales como ambivalentes” y que la mejor forma de diseñar políticas públicas para regularlas pasa por apostar por un marco flexible y adaptado a los mercados locales.
Fedea recuerda que “el rápido crecimiento de los alquileres turísticos de corta duración se ha convertido en uno de los fenómenos más relevantes de las economías urbanas y turísticas en la última década. Este proceso ha generado efectos económicos significativos que han alimentado un intenso debate público sobre la conveniencia y el alcance de la regulación de este tipo de alojamientos”.
Según el texto, la expansión de los alquileres turísticos está teniendo unos efectos positivos muy evidentes. Por ejemplo, subraya “la reducción de los costes de transacción y la ampliación de la oferta de alojamiento fuera de los circuitos hoteleros tradicionales han permitido absorber una mayor demanda turística, al tiempo que han facilitado la expansión de esta actividad hacia barrios residenciales”.
Desde el punto de vista de la demanda, “estas modalidades de alojamiento aumentan la variedad y flexibilidad de la oferta, especialmente en periodos de elevada ocupación, con efectos positivos en el excedente del consumidor para los visitantes”. Además, a nivel local, estos arrendamientos impulsan la actividad económica en “sectores intensivos en servicios, como la restauración, el comercio y el ocio, con efectos positivos sobre el empleo y los ingresos empresariales”.
En el campo inmobiliario, los autores del documento publicado por Fedea valoran de forma positiva que “la posibilidad de destinar una vivienda al alquiler turístico incrementa su valor de opción, fomenta la inversión y la rehabilitación del parque residencial y proporciona una fuente adicional de ingresos” tanto para los propietarios como para las plataformas digitales, como Airbnb o Booklng.
No obstante, las viviendas de alquiler turístico también tienen sombras. La evidencia empírica internacional analizada pone sobre la mesa que tienen efectos nocivos cuando la actividad de alquiler turístico “alcanza una escala o concentración elevada”.
Según el estudio, el principal foco de preocupación se sitúa en los efectos sobre la asequibilidad de la vivienda, al reducirse la oferta destinada al alquiler residencial de largo plazo y aumentar los precios tanto de compra como de alquiler. Además, también se observan impactos adversos sobre el bienestar de los residentes, “asociados a mayores niveles de ruido, congestión y rotación de vecinos, así como efectos competitivos sobre el sector hotelero tradicional, que pueden ser significativos en determinados mercados urbanos y turísticos”.
Regulaciones flexibles y locales
Los autores aseguran que el objetivo de este trabajo es “sintetizar la evidencia disponible y aportar elementos de juicio útiles para el diseño de políticas públicas en un entorno caracterizado por una elevada heterogeneidad territorial”. Y su conclusión es que no existen soluciones mágicas para regular este tipo de arrendamientos y reducir su impacto negativo, sin mermar también sus ventajas.
Tras repasar las diferentes respuestas que han desplegado los gobiernos en materia de alquiler turístico -desde prohibiciones y cupos hasta licencias, obligaciones de registro y requisitos de intercambio de datos-, el estudio insiste en que la investigación académica aún no ofrece una evaluación global y comparada de la eficacia de cada enfoque ni de su capacidad para equilibrar el ‘coste-beneficio’. Y destaca que la clave pasa por establecer un marco regulatorio flexible y adaptado a cada mercado local.
Según Fedea, los efectos de la regulación dependen de factores como “su diseño concreto, el grado de cumplimiento efectivo y las características específicas de cada mercado local, como la presión turística previa o la rigidez del mercado de la vivienda”. Y añade que la experiencia internacional pone sobre la mesa que las políticas más eficaces “tienden a ser aquellas que diferencian entre tipologías de vivienda, zonas geográficas y perfiles de oferentes, en lugar de aplicar prohibiciones generales”.
Así, los autores insisten en la importancia de combinar instrumentos regulatorios, fiscales y de control administrativo; y contar con información detallada y mecanismos de supervisión efectivos que permitan, por un lado, asegurar el cumplimiento de la normativa y, por otro, evitar efectos de desplazamiento no deseados hacia otras áreas o modalidades de alojamiento, como podría ser el alquiler temporal.
“La evidencia disponible sugiere la conveniencia de marcos regulatorios flexibles y adaptados a las condiciones locales, capaces de equilibrar los beneficios económicos asociados al turismo con la protección del acceso a la vivienda y del bienestar de los residentes”, destacan los autores, que insisten en la importancia de que “las decisiones regulatorias se apoyen en la evidencia empírica acumulada y evalúen de forma explícita los costes y beneficios de las distintas opciones de política pública”.
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