El declive demográfico de Japón, con una sociedad cada vez más envejecida y menos nacimientos, está obligando a los responsables políticos, gobiernos locales, bancos y promotores de vivienda a afrontar consecuencias imprevistas. En las ciudades más rurales, las viviendas abandonadas están transformando no solo el paisaje sino todo el mercado inmobiliario del país.
Según el Ministerio del Interior de Japón, actualmente hay aproximadamente 9 millones de viviendas vacías, conocidas como "akiya", que representan cerca del 14% del parque inmobiliario nacional. En muchas prefecturas, barrios enteros se están vaciando gradualmente a medida que fallecen los propietarios, ya ancianos y sus herederos dejan de residir o de mantener estas propiedades heredadas.
Lo que comenzó como un problema rural se ha convertido en un desafío estructural para la cuarta economía más grande del mundo.
Durante décadas, el declive demográfico y la rápida urbanización de Japón han concentrado las oportunidades económicas en los principales centros metropolitanos como Tokio, Osaka y Nagoya, mientras que las ciudades y pueblos regionales más pequeños han perdido residentes de forma constante. Las generaciones más jóvenes emigraron hacia los centros de empleo, dejando atrás a los padres y sus hogares familiares, que tenían más valor sentimental que económico.
Cuando heredan las propiedades de sus padres, suelen descubrir que la inversión ya no es rentable. Muchas de estas casas requieren reformas importantes para cumplir con las actuales normas antisísmicas o de eficiencia energética. Los costes anuales de mantenimiento, impuestos, gastos de seguro y las complejidades legales relacionadas con la herencia pueden superar rápidamente el valor de mercado de la propiedad. En algunas zonas rurales, las casas valen menos que el terreno sobre el que se asientan.
El resultado es un creciente inventario de propiedades abandonadas que los gobiernos locales consideran cada vez más una carga, tanto económica como para la seguridad pública.
Pronto, las casas vacías se convierten en techos derrumbados, vegetación descontrolada, riesgo de incendios y deterioro de la estética del vecindario, lo que ejerce presión a la baja sobre el valor del resto de casas. Los municipios de Japón están destinando más recursos a la supervisión de estas estructuras deterioradas y, en algunos casos, subvencionan la demolición de las propiedades.
Este fenómeno también está poniendo de manifiesto una creciente brecha en el mercado inmobiliario japonés.
Mientras que los precios de los apartamentos en el centro de Tokio han seguido subiendo debido a la limitada oferta, gran parte del Japón regional se enfrenta a la dinámica opuesta: un exceso de oferta crónico y una demanda debilitada.
Algunos municipios han respondido creando "bancos de akiya", bases de datos públicas de viviendas abandonadas que se ofrecen a precios muy reducidos, con algunas propiedades a venta por apenas unos miles de euros. En casos extremos, los gobiernos locales han traspasado viviendas prácticamente sin coste a cambio del compromiso de renovarlas y vivir en ellas.
Las instituciones financieras también siguen de cerca la situación. A medida que el valor de las propiedades rurales se estanca o disminuye, las entidades de préstamo se enfrentan a crecientes dudas sobre la calidad de las garantías a largo plazo en las regiones despobladas.
Por otro lado, los promotores de viviendas están redirigiendo sus inversiones hacia proyectos de reurbanización urbana en las zonas más demandadas. Tokio se ha mantenido al margen de los peores efectos, gracias a la continua migración hacia la capital. Sin embargo, los economistas advierten que el desequilibrio general entre la concentración urbana y el declive regional es cada vez más difícil de revertir.
El aumento de casas abandonadas en Japón ya no es simplemente un problema de vivienda. Se ha convertido en un símbolo visible de la transformación demográfica del país y en una prueba cada vez mayor de cómo una economía avanzada gestiona la contracción tras décadas de crecimiento.
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