Josep Vera (SIRA): “El mercado de la vivienda se está ralentizando, pero el precio no tiene por qué bajar”

Josep Vera ha cogido recientemente las riendas de la Spanish International Realty Alliance (SIRA), el área de desarrollo profesional de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). 

A las puertas de Inmociónate, uno de los eventos más importantes del año para los profesionales inmobiliarios, el nuevo director de SIRA explica en esta entrevista con idealista/news que el sector de la vivienda sigue marcado por una falta de oferta y una elevada demanda que impedirá una bajada de precios, a pesar de que la actividad se está moderando. Vera afirma que es un buen momento tanto para comprar como para vender vivienda y cree que la solución a las actuales tensiones pasa por una estrecha colaboración entre todas las Administraciones Públicas y el sector privado. También destaca que el sector vive una profunda transformación impulsada por la inteligencia artificial, las nuevas necesidades de los clientes y un entorno regulatorio cambiante que exige formación continua. 

Estamos a las puertas de la nueva edición de Inmociónate. ¿Cuáles van a ser las claves de esta cita inmobiliaria? 

Inmociónate se celebra los días 4 y 5 de junio y este año por primera vez es en Barcelona. En Cataluña se había hecho en PortAventura y en Sitges, pero no en la capital, y esperamos una afluencia elevada de asistentes en el Palau de Congresos.

Una de las partes principales de esta edición es la inteligencia relacional. ¿Por qué? Porque lo que buscamos en Inmociónate es trasladar a los asistentes el equilibrio tan importante entre la inteligencia artificial y las relaciones humanas. Hablaremos mucho sobre la importancia de las relaciones personales, de aplicar la tecnología en los sistemas inmobiliarios y como agente.

La otra novedad de este año es que, además de inmobiliarios, vendrán intermediarios de crédito inmobiliario, que evidentemente están muy relacionados con el sector de la vivienda, y también administradores de fincas, para abordar el enfoque de la rehabilitación. Por tanto, este año el ecosistema Inmociónate es un poco más global.

¿Qué nuevas tendencias estáis detectando entre profesionales y clientes?

Evidentemente lo que más afecta al sector son las personas y cómo cambian. Por ejemplo, a causa de la tecnología, está cambiando la forma de buscar vivienda. Creo que ahora mismo estamos en un momento de transformación del sector. Además del cliente, la tecnología está haciendo que toda gestión también cambie con la automatización y los nuevos procesos.

Ha habido varios momentos de transformación importantes en el sector. La telefonía móvil supuso un cambio radical en la forma de gestionar a los clientes. Luego aparecisteis los portales inmobiliarios como idealista, que también supuso un cambio radical al sector. Y luego la pandemia, que agilizó el proceso de digitalización. El que entonces no estaba digitalizado, tuvo que hacer un máster en un mes de cómo hablar por videollamada, cómo atender un cliente sin estar presencialmente con él… Esto parece una tontería, pero fue un cambio transformador. Y ahora hay otro cambio que es la inteligencia artificial. El que no se adapte, no esté informado y no sepa en qué procesos y en qué momentos actuar, tiene un problema. El modelo está cambiando radicalmente.

"Estamos en un momento de transformación del sector"

¿Y está el sector preparado para este nuevo cambio?

Lo más importante es la mentalidad. La transformación no es que vaya a venir, es que ya ha venido. Y hay que ser consciente de que hay que adaptarse y cambiar los modelos de captación de pisos, clientes y empleados. Si el inmobiliario no esrá mentalmente preparado para asumir este reto, lo va a tener complicado. 

"La transformación no es que vaya a venir, es que ya ha venido"

Al margen de esta transformación, ¿cómo ves el mercado de la vivienda?  

El mercado en España ahora mismo está tensionado por la falta de vivienda y también está marcado por la dificultad de acceso de muchos ciudadanos a la vivienda.

La falta de oferta provoca un aumento de precios y que la gente joven tenga más dificultad y para el inmobiliario supone que captar es más difícil porque hay menos inmuebles. 

El mercado actual está ralentizándose, pero el precio no tiene por qué bajar porque falta vivienda. De hecho, no se prevé que en el corto plazo bajen los precios. También es verdad que el mercado se está ralentizando si lo comparamos con el año pasado, que fue excepcional, pero si lo comparas con hace 6-7 años, seguramente el volumen de transacciones este año será más alto. 

En cuanto al precio, probablemente se moderará. En algunas zonas incluso se reducirá, porque el comprador tiene un tope y no puede llegar, pero a nivel global no tiene por qué bajar el precio por esa falta de oferta. 

Y luego hay muchas diferencias entre zonas. Están los mercados más tensionados, como Madrid, País Vasco, el Mediterráneo e incluso Canarias, a los que se suman muchas zonas metropolitanas de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza, y otras capitales como Sevilla. Y luego están las zonas más alejadas a núcleos urbanos importantes. Actualmente, hay mucha diferencia entre el incremento de un piso en Valencia o en Soria, por decir un ejemplo. 

"El mercado en España ahora mismo está tensionado por la falta de vivienda"

¿El motivo principal es el crecimiento de la población o crees que hay alguno más? 

En España está creciendo mucho la población en los últimos años y se prevé que siga creciendo, sobre todo por la inmigración. Y esta nueva población va a vivir a las tensionadas, que es donde hay empleo. Y aquí está la dificultad que tenemos todo el ecosistema que trabajamos en el sector: ver cómo gestionamos este problema de accesibilidad de vivienda que es general y que es uno de los que más preocupa a la población. 

Es evidente que en España falta vivienda y es necesario ponernos todos de acuerdo para solucionarlo. 

"En España falta vivienda y es necesario ponernos todos de acuerdo para solucionarlo"

En los últimos días, el presidente del ICO ha defendido dar ayudas a la construcción de vivienda. ¿Estás de acuerdo? 

En la construcción no solo hay un problema de falta de suelo, sino también de coste. Han subido los costes de la mano de obra y los costes de construcción, y esto influye en el precio de la vivienda. Aquí es donde probablemente los organismos públicos deben actuar, quizás ayudando a la población a adquirir vivienda, porque somos partidarios de las ayudas a la compra; y también ayudando a quien promueva para que se edifique más. 

Los organismos públicos también tienen su función, igual que los privados. Y ahora deben ayudar, apoyar y contribuir. Y hablo de todas las Administraciones (Gobierno, ayuntamientos…) y de todos los colores políticos. La vivienda es un problema nacional, por lo que implica a todos los partidos.

"La vivienda es un problema nacional, por lo que implica a todos los partidos"

¿Qué tipo de medidas ayudarían a abaratar la vivienda? 

No es sencillo. No es solo dar suelo gratis a los promotores. Se trata de tomar un conjunto de decisiones que contribuyan a incentivar la construcción y que la población compre a precio asequible. Y también incentivar el empleo en este sector y fomentar el trabajo en la obra. Lo que tengo claro es tenemos que ir todos a una, organismos públicos y privados, porque la vivienda es muy importante para la población. 

¿Cómo se comportará este año el mercado de compraventas y de hipotecas? ¿Qué esperáis?

El mercado se ha moderado. Tampoco es una caída drástica, sobre todo dependiendo de con qué lo compares, como hablábamos antes, aunque la tendencia es a la baja. Evidentemente el número de compraventas puede bajar y el de hipotecas también, pero levemente. También te digo: el que ha querido vender, ya ha vendido.

"El que ha querido vender, ya ha vendido"

La Ley de Vivienda acaba de cumplir tres años en vigor. ¿Qué puntos positivos y negativos destacarías de la normativa?

Sin entrar mucho al detalle, creo que la voluntad de la legislación es muy buena, pero el problema radica en la práctica. El Gobierno es consciente de que hay una problemática habitacional, pero está la dificultad de coordinar a todos los entes que afectan a la vivienda. Evidentemente la gente está desencantada, y lo entiendo, pero hay que entender también la dificultad de coordinar todas las acciones que hay detrás.

"La voluntad de la legislación es muy buena, el problema radica en la práctica"

Cuando los gobiernos regulan no lo hacen con mala intención. Pueden equivocarse o no, como todo el mundo, pero la intención de las administraciones públicas cuando promueven una normativa es con el objetivo de que esto vaya bien. Ahora bien, lo que ha pasado es que claro: ante tanta regulación en el alquiler, muchos propietarios han decidido no arriesgarse a un impago y han sacado a la venta sus pisos. La gente tiene miedo cuando hay una regulación. 

"La gente tiene miedo cuando hay una regulación"

¿Cómo es el demandante actual de vivienda?

Hay muchos perfiles de comprador. Está el perfil internacional, que representa en general en torno al 18-20% de las transacciones, y luego está el comprador español, que es la mayoría, y donde englobamos tanto al cliente más joven, que tiene una dificultad real de independizarse ya sea para comprar o alquilar; están las familias, los inversores…

¿Cuál es la vivienda más deseada? 

Es evidente que una cosa es lo que quieres comprar y otra lo que puedes. Esto pasa y ha pasado siempre. Nuestros abuelos y nuestros padres compraron en su día a lo que podían aspirar, y ahora creo que es importante el tema de la concienciación. Hay que ser conscientes de que a algunas casas no puedes llegar y tienes que aceptarlo.

Antes de empezar a buscar una vivienda, creo que es muy importante ser conscientes de hasta dónde podemos llegar para evitar frustraciones. 

"Una cosa es lo que quieres comprar y otra lo que puedes"

¿Qué más consejos darías a una persona que esté buscando una vivienda?

Además de tener unos números realistas, es importante ir con tiempo. Es decir, prever con tiempo cuándo va a ser la fecha en la que vas a querer comprar, porque esto te permite ahorrar y analizar.

Tal y como está la situación ahora mismo,también es importante trabajar con profesionales para tener más seguridad jurídica, y no comprar por comprar. Compra según tus necesidades y analiza muy bien la zona, los servicios que hay, el transporte… 

Si tienes una necesidad real de compra, ve con tiempo, analízalo bien y asesórate bien. Así, cuando encuentres algo, lo tendrás claro.

¿Y consejos para quien esté pensando en vender? 

Pues muy parecido. Planificar con tiempo y analizar por qué quiere vender. No es lo mismo vender una vivienda heredada que vender porque quieres comprar otra. 

No es mal momento para comprar ni para vender. No estamos hablando en un mercado en crisis, sino en un mercado inmobiliario activo. Es un entorno bastante moderado. 

"No estamos en un mercado en crisis, sino en un mercado activo"

¿Hay menos operaciones de inversión? 

Está claro que la rentabilidad es cada vez menor y que a eso además se suma la regulación. Todo ello hace que el inversor particular quizás no vea tan rentable el alquiler a corto plazo. La inversión no ha desparecido, pero lo que más está llegando ahora es el inversor a largo plazo. 

"El inversor particular quizás no ve tan rentable el alquiler"

¿Qué retos tienen actualmente los profesionales inmobiliarios? 

Como hablábamos antes, el sector está en un momento de transformación importante. No sé si será un antes y un después en el mercado inmobiliario, pero desde luego está cambiando tanto a nivel de clientes como de tecnología. 

En este escenario, una de las problemáticas es adaptarse al cambio y aceptar que hay que transformarse. También ver cómo adaptar la tecnología a los procesos en un momento en el que están apareciendo 'players' con un perfil muy tecnológico. Por otro lado, es muy difícil captar producto, cuesta muchísimo, lo que es un problema para el inmobiliario. Por último, también es un reto dar soluciones a sus clientes compradores porque es muy difícil trabajarcuando hay varias ofertas por piso y es hasta complicado reservar uno. Al comprador tienes que trabajarlo muy bien porque es un cliente que necesita que le apoyes y le asesores y le acompañes muchísimo; y también al vendedor, porque hay que captar pisos. Es difícil para el inmobiliario porque el producto lo tiene él, pero el comprador está más perdido.

Otro de los retos del profesional inmobiliario es estar atento a las regulaciones, las tecnologías, las tendencias… En definitiva, estar muy al día de las novedades. Y también la formación y el ‘networking’ constante. 

¿Cómo encaras esta nueva etapa profesional al frente de SIRA?

Con muchas ganas porque es un puesto que te permite estar muy cerca del sector y del día a día de los inmobiliarios, pero también con muchos retos. No solo los profesionales inmobiliarios tienen que adaptarse a los nuevos tiempos, al nuevo cliente y las novedades tecnológicos, nosotros también. La propuesta histórica de SIRA de aportar valor al sector está clara y seguimos avanzando en esa línea. Este año hemos sacado dos cursos nuevos, uno de inteligencia artificial y otro de redes sociales, y estamos potenciando mucho también el tema de la experiencia de cliente porque creemos es muy importante saber tratarlo.

También tenemos en desarrollo otras iniciativas como adaptar alguna formación nuestra al inglés, porque muchos agentes inmobiliarios no tienen como primera lengua el español y demandan formación de calidad. 

Desde el punto de vista personal, encaro esta etapa con muchas ganas y ambición de todo lo que podemos aportar al sector, de ser capaz de trasladar las tendencias y novedades inmobiliarias, y de seguir ampliando nuestro ecosistema de formaciones. Ya han pasado por nuestras formaciones más de 8000 personas, muchas de ellas son ‘players’ muy relevantes en el sector, y queremos reforzar nuestra propuesta de valor en materia de formación. Creo que el gran reto es poder seguir dando contenido de calidad a los profesionales, y no es fácil.