El volumen de anunciantes de viviendas en venta que rebajaron sus expectativas subió en el primer trimestre del año comparado con el mismo periodo que el pasado año. El 14% de las viviendas anunciadas en idealista redujo su precio este año, frente al 11% que lo hizo el año pasado.
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Barcelona y Teruel son las dos capitales donde el porcentaje de anuncios que registraron bajadas de precio es mayor, ya que comparten una tasa del 21% de los anuncios. ¿Hay una bajada de los precios de las viviendas en la ciudad? ¿Marca un nuevo ciclo?
Carlos Balado, investigador de OBS Business School, responde que este descenso se atribuye a que el impacto de las pasadas bajadas de los tipos de interés ya había animado a lo largo de 2025 a la compraventa de vivienda por parte de quienes estaban a la espera de una mejora en las condiciones hipotecarias. “El mercado ha podido absorber esas operaciones y, por lo tanto, en el inicio de 2026 éstas se producen a un ritmo más lento comparadas con un año récord como fue 2025”.
Para el experto, en este 2026 la situación no difiere del cierre del pasado año y aunque la demanda no es insensible al precio, los factores que podrían retraerla están lejos de ser una realidad porque sus determinantes son sólidos: mercado laboral fuerte y flujos migratorios positivos.
“La población crece con el correspondiente impacto sobre el aumento en la formación de hogares, los tipos de interés están en niveles relativamente bajos y el sector financiero se mantiene en posición proactiva en la concesión de crédito. Además, la compra de viviendas por extranjeros puede aumentar como consecuencia de las tensiones geopolíticas”, responde.
Desde Keller Williams España-Andorra detectan un mayor número de ajustes de precio en Barcelona, pero el dato de que el 21% de los anuncios haya reducido precio refleja, sobre todo, que el mercado está entrando en una fase mucho más selectiva y racional. “Ya no vale cualquier producto a cualquier precio. El comprador analiza más, compara más y penaliza especialmente las viviendas con precios de salida mal valorados”.
Pero este hecho, para los expertos, no quiere decir que Barcelona esté viviendo una caída generalizada del mercado. “De hecho, en el segmento premium y en el comprador internacional, donde Keller Williams España & Andorra tiene gran experiencia, seguimos observando una demanda muy activa. Barcelona continúa siendo uno de los destinos residenciales más atractivos del sur de Europa para perfiles internacionales de alto poder adquisitivo, especialmente procedentes de Estados Unidos, Latinoamérica, norte de Europa y Oriente Medio”, destacan.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, también ve esta bajada de precios, pero con matices: en Barcelona empiezan a detectarse más propietarios que ajustan el precio inicial de sus viviendas para facilitar la venta, especialmente en inmuebles que llevaban tiempo en comercialización o que habían salido al mercado con expectativas muy elevadas.
De igual forma, para Pérez de la Torre, “eso no significa que el mercado residencial haya entrado en una fase de caída generalizada. De hecho, el precio medio de la vivienda en la ciudad continúa en máximos históricos y en marzo de 2026 se situó en torno a los 5.176 euros/m², con un incremento interanual del 7,7%”, asegura.
Sí hay un mercado mucho más selectivo, donde se diferencia claramente entre la vivienda bien ubicada, reformada o con características prime, y aquellos activos menos competitivos. Barcelona figura entre las capitales con mayor porcentaje de anuncios que aplican rebajas de precio, pero eso refleja sobre todo un comprador más exigente y sensible al valor real de cada inmueble.
“Cambio estructural”
El portavoz de Keller Williams responde que, en determinados segmentos hay bajada de precios, pero no se puede hablar de “bajada generalizada”. “Creo que lo que realmente se está produciendo es un cambio estructural: el inmobiliario ha dejado de ser un mercado homogéneo. Hoy conviven distintas velocidades dentro de una misma ciudad. Una vivienda estándar puede necesitar rebajar precio para venderse, mientras un ático bien ubicado o una propiedad singular pueden seguir aumentando valor”.
Para el experto, lo que pasa ahora en Barcelona es que muchos propietarios fijaron expectativas de precio muy elevadas y ahora el mercado está corrigiendo parte de esos excesos.
Además, los tipos de interés son actualmente altos (y los conflictos internacionales actuales podrían encarecerlos aún más), y una demanda nacional más prudente está obligando a reposicionar ciertos inmuebles para cerrar operaciones.
En Alfa Inmobiliaria creen que se trata de una realidad parcial, “pues aún no puede hablarse de una bajada general de precios en Barcelona. Lo que sí observamos es un aumento de los ajustes selectivos dentro de la oferta disponible, mientras el precio medio agregado de la ciudad continúa creciendo”, opinan.
“El mercado muestra signos de desaceleración”
El investigador de OBS es claro: los precios han subido mucho más rápido que los salarios en los últimos años. El acceso a la entrada hipotecaria sigue siendo el gran obstáculo para los jóvenes y la subida del coste de vida y de los alquileres dificulta aún más el ahorro.
“Como consecuencia, el mercado inmobiliario español comienza a mostrar señales de desaceleración tras varios años de fuerte crecimiento de precios y elevada demanda”, responde. La mitad de las capitales de provincia ya registran bajadas de precio respecto al año pasado.
Para Balado, existe un elevado déficit estructural de vivienda, la demanda acumulada sigue siendo muy elevada y la falta de oferta continuará influyendo en el mercado en muchas zonas. “Por tanto, el sector inmobiliario entra en una fase de mayor equilibrio debido a que hay factores que apuntan a una moderación de las ventas en los próximos trimestres: los precios han alcanzado niveles relativamente elevados en las principales zonas de demanda en relación a las rentas y la oferta de producto escasea en algunas áreas de interés; todo ello en un contexto de moderación del crecimiento económico”, según el experto de OBS.
¿Nueva etapa o cambio de ciclo?
En Keller Williams opinan que entramos en una nueva etapa del mercado inmobiliario, y probablemente en una mucho más sana y profesionalizada. “Venimos de años donde prácticamente cualquier inmueble encontraba comprador con rapidez. Ahora el mercado empieza a discriminar entre producto excelente, producto correcto y producto mal posicionado”.
Eso obliga a elevar muchísimo el nivel de asesoramiento. Cuando el mercado deja de ir solo, es cuando realmente se distingue quién tenía un negocio sólido y quién simplemente estaba aprovechando un ciclo alcista.
“Más que un cambio de ciclo, estamos viendo un mercado más racional, donde los inmuebles sobrevalorados corrigen antes y donde el comprador tiene mayor capacidad de negociación en determinados segmentos”, declaran en Alfa Inmobiliaria.
Durante los últimos años prácticamente cualquier vivienda encontraba comprador con rapidez, pero ahora el mercado estudia mucho más la coherencia entre calidad, ubicación y precio. Pérez de la Torre aprecia un cambio en el comportamiento de algunos vendedores, que muestran más disposición a revisar el precio inicial si no reciben interés suficiente en las primeras semanas. “Eso introduce más capacidad de ajuste en determinados segmentos, aunque sin alterar la tendencia general del mercado”.
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