La demanda de desahucio por impago de alquiler, ¿cómo funciona?

La demanda de desahucio por impago de alquiler juega un papel fundamental en cuanto al marco legal para proteger los derechos de los propietarios y hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento. En esta guía te contamos todo lo que debes saber sobre la demanda de desahucio.

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La demanda de desahucio, ¿en qué consiste?

Lo habitual es que el propietario exija dos cosas en la demanda de desahucio:

• La recuperación de la vivienda o local mediante el desahucio.
• El cobro de las deudas existentes. Además de las rentas, pueden ser otros gastos que le correspondan al inquilino y que se pactaron en el contrato, como el IBI o la cuota de la comunidad.

Aunque legalmente es posible reclamar únicamente la deuda, esta opción suele ser menos eficaz cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble, ya que el desahucio es la principal herramienta para poner fin al incumplimiento del contrato.

¿Cómo presentar la demanda por impago de alquiler?

La demanda debe presentarse ante el juzgado del municipio en el que se encuentre situada la vivienda o el local. Además, ha de estar firmada por abogado y procurador, independientemente del importe de la deuda.

Junto con la demanda suelen aportarse documentos como:

• El contrato de arrendamiento.
• Justificantes de los impagos.
• Comunicaciones mantenidas entre propietario e inquilino.
• Cualquier otra prueba que acredite la existencia de la relación contractual y de los impagos.

Admisión a trámite de la demanda de desahucio por falta de pago

Una vez revisada la documentación, el juzgado dicta un decreto admitiendo la demanda. En este punto se establece:

• La fecha prevista para el juicio, si finalmente se celebra.
• La fecha señalada para el lanzamiento.
• Que el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio desde que la recibe.
• Que el inquilino tiene tres días desde que recibe la demanda para pedir justicia gratuita.

¿Cuánto cuesta una demanda por impago de alquiler?

El coste de un desahucio por impago puede situarse entre los 1.200 y los 2.800 euros. En esta cifra se incluyen:

• Los honorarios del abogado, que oscilan entre los 800 y los 2.000 euros.

• Los honorarios del procurador, que rondan entre los 150 y los 600 euros.

• El envío del burofax, cuyo precio suele situarse entre los 25 y los 40 euros.

A estos importes pueden añadirse otros gastos, como los servicios de un cerrajero o el otorgamiento de un poder notarial.

Además, la normativa actual exige intentar una mediación previa antes de iniciar un procedimiento de desahucio por impago, un coste extra que, de media, se sitúa en torno a los 1.500 euros. Para ahorrarte esto, tienes que intentar negociar personalmente con el inquilino, por ejemplo, mediante burofax con requerimiento de pago.

Ejemplo de demanda de desahucio por falta de pago 

A continuación facilitamos un modelo de desahucio por falta de pago. 

Recuerda: las demandas de desahucio por impago de alquiler deben ir firmadas por abogado y procurador.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE [LOCALIDAD] QUE POR TURNO CORRESPONDA

D./D.ª [NOMBRE DEL DEMANDANTE], mayor de edad, con DNI nº [NÚMERO], y domicilio en [DIRECCIÓN], comparece y, como mejor proceda en Derecho,

DICE

Que, mediante el presente escrito, interpone DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS contra D./D.ª [NOMBRE DEL DEMANDADO], con DNI nº [NÚMERO], y domicilio en la vivienda arrendada sita en [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE], con base en los siguientes:

HECHOS

Primero. El demandante es propietario de la vivienda situada en [DIRECCIÓN], la cual fue arrendada al demandado mediante contrato de fecha [FECHA], pactándose una renta mensual de [IMPORTE] euros, pagadera dentro de los primeros [NÚMERO] días de cada mes.

Segundo. El demandado ha incumplido su obligación de pago de las rentas correspondientes a los meses de [MESES], ascendiendo la deuda a la cantidad de [IMPORTE] euros, sin perjuicio de las cantidades que continúen devengándose hasta la efectiva entrega de la posesión.

Tercero. Con fecha [FECHA], el demandante requirió al demandado para que abonara las cantidades adeudadas, sin que dicho requerimiento haya sido atendido.

Cuarto. El incumplimiento del demandado constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento, por lo que procede declarar extinguido el mismo y acordar el desahucio del inmueble.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Jurisdicción y competencia. Corresponde el conocimiento del presente procedimiento a los Juzgados de Primera Instancia, de conformidad con la legislación procesal vigente.

II. Procedimiento. La presente demanda debe tramitarse por los cauces del juicio verbal previstos para las acciones de desahucio por falta de pago.

III. Fondo del asunto. Resultan de aplicación las disposiciones del Código Civil y de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativas al incumplimiento de la obligación de pago de la renta y a la resolución del contrato de arrendamiento.

IV. Costas. Procede imponer las costas a la parte demandada en caso de estimación de la demanda.

SUPLICO AL JUZGADO

Que, teniendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan, se sirva admitirlo y, tras los trámites legales oportunos, dicte sentencia por la que:

1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
2. Se condene al demandado a desalojar y dejar libre y a disposición del demandante la vivienda sita en [DIRECCIÓN].
3. Se condene al demandado al pago de la cantidad de [IMPORTE] euros en concepto de rentas vencidas e impagadas, así como de las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión.
4. Se impongan las costas del procedimiento al demandado.

OTROSÍ DIGO que esta parte interesa que se practiquen los requerimientos y señalamientos previstos legalmente para los procedimientos de desahucio.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO que tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos legales oportunos.

En [LOCALIDAD], a [FECHA].

Fdo.:
[D./D.ª NOMBRE DEL DEMANDANTE]
[Abogado/a]
[Procurador/a]