Vivo en una casa heredada, ¿me pueden echar mis hermanos según la ley?

Las herencias son una fuente de conflictos y discusiones entre hermanos, más cuando uno se atribuye derechos que no le corresponden, como, por ejemplo, usando excluyentemente un piso coheredado.

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Si vives en una casa heredada y te preguntas si tus hermanos te pueden echar, sigue leyendo. En este artículo resolvemos las dudas.

¿Quién tiene derecho a vivir en una casa heredada?

Cuando una casa pasa a ser propiedad de varios herederos, ninguno de ellos es dueño de una parte concreta del inmueble, sino de un porcentaje de la totalidad. Esto significa que todos tienen los mismos derechos sobre la vivienda hasta que se realice el reparto o se extinga la copropiedad.

Lo más habitual es vender el inmueble heredado y repartir el dinero obtenido entre todos los herederos. Sin embargo, no siempre ocurre así. En ocasiones, uno de los hermanos desea seguir viviendo en la casa familiar por motivos personales o económicos.

¿Puedo vivir en una vivienda heredada?

Sí, aunque la situación dependerá del acuerdo existente entre los propietarios. Hay tres escenarios que se dan con frecuencia:

• Ocupación en precario: Se produce cuando uno de los hermanos reside en la vivienda sin pagar ninguna compensación y sin que exista un plazo establecido para hacerlo. Aunque inicialmente pueda tolerarse esta situación, el resto de copropietarios puede solicitar judicialmente que cese esa ocupación.
• Comodato: En este caso, los hermanos permiten gratuitamente el uso de la vivienda, pero durante un tiempo previamente acordado. Para que exista este préstamo de uso es necesario el consentimiento de todos los propietarios.
• Alquiler entre hermanos: Se trata de una de las opciones más recomendables para evitar conflictos. El heredero que vive en la vivienda paga una renta al resto de copropietarios, dejando por escrito las condiciones del acuerdo.

¿Me pueden echar mis hermanos de la casa de mis padres fallecidos?

Si un hermano vive en el piso sin autorización y sin compensar económicamente al resto de copropietarios, estos pueden acudir al auxilio judicial para recuperar el uso del inmueble. No obstante, para que prospere esta acción de desalojo es importante que exista una posición común entre quienes comparten la propiedad.

Concretamente, se pueden ejercer las siguientes actuaciones:

• Desahucio por precario, cuando la vivienda se ocupa sin título ni contraprestación.
• Reclamación de una compensación económica, solicitando que el ocupante pague una cantidad por el uso exclusivo de la vivienda.
• Acción de división de la cosa común, cuando los herederos quieren vender la vivienda y uno de ellos impide el proceso permaneciendo en el inmueble.

En cualquier caso, ningún hermano puede expulsar a otro por su cuenta. Cambiar cerraduras, impedir el acceso o desalojar por la fuerza puede ser perjudicial y derivar en consecuencias legales.

¿Quién paga los gastos de la casa heredada?

La distribución de los gastos depende de su naturaleza. No todos corresponden al heredero que reside en la vivienda:

• Gastos derivados del uso: Quien disfruta de la casa de forma exclusiva suele asumir los gastos cotidianos relacionados, como los suministros de agua, electricidad, gas o internet, las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios o las reparaciones ocasionadas por el uso normal de la vivienda.
• Gastos asociados a la propiedad: Existen otros gastos que corresponden a todos los copropietarios, ya que derivan de ser titulares del inmueble, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el seguro de hogar o las cuotas extraordinarias de la comunidad y derramas, entre otros.

Salvo que los herederos acuerden otra distribución, estos gastos deben afrontarse en proporción a la participación que cada uno tenga de la casa heredada.

¿Se pueden hacer reformas en una vivienda heredada?

No, el Código Civil establece que las modificaciones importantes en un bien que pertenece a varios copropietarios requieren el consentimiento de todos ellos. Esto significa que ningún hermano puede realizar reformas por iniciativa propia.

• Si todos están de acuerdo, el coste de las obras se repartirá conforme al coeficiente de propiedad de cada heredero. 

• Si uno de ellos decide reformar la vivienda sin autorización, deberá asumir íntegramente el gasto y, por regla general, no podrá exigir al resto que contribuya al pago.