Así se demuestra ante Hacienda que vender tu casa a un tercero para frenar el desahucio no tributa en el IRPF

Imagina que llevas años pagando religiosamente la hipoteca de tu vivienda habitual y, de pronto, un imprevisto te deja sin capacidad para seguir haciendo frente a las cuotas. El banco no espera… inicia la ejecución hipotecaria, se fija fecha de subasta y tu casa empieza a tener, literalmente, fecha de caducidad. Encuentras un comprador a tiempo, vendes el inmueble y con ese dinero cancelas la deuda justo antes de perderlo todo. Has evitado el desahucio, pero Hacienda te reclama que tributes por una ganancia patrimonial por esa venta. 

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Esto es justo lo que le ocurrió a una contribuyente cuya reclamación se ha resuelto recientemente ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla-La Mancha. Y el resultado ha vuelto a ser favorable, declarando el Tribunal que no toca pagar nada.

Un problema ya analizado por el TEAR de Madrid, pero con un giro distinto

Se trata de una cuestión que ya fue resuelta en su día por el TEAR de Madrid (puedes leer aquí aquel artículo publicado en idealista), en el que el Tribunal reconoció que vender la vivienda habitual a un tercero para cancelar la deuda hipotecaria puede considerarse una dación en pago a todos los efectos, y por tanto beneficiarse de la exención del artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF.

Esta nueva resolución aplica el mismo criterio de fondo. No obstante, el TEAR de Castilla La Mancha se centra más en la prueba a aportar en estos casos, y en qué documentos pueden ser utilizados para que el contribuyente demuestre que, a pesar de venderse el inmueble a un tercero, esto se hizo con el conocimiento y consentimiento de la entidad bancaria y con el fin de evitar la ejecución hipotecaria. 

Tanto el asunto resuelto por el TEAR de Madrid como el ahora estimado por el TEAR de Castilla-La Mancha han sido defendidos por quien escribe estas líneas, por lo que he podido comprobar de primera mano cómo ambos tribunales están consolidando un mismo criterio, aunque con enfoques probatorios distintos.

Los hechos: dos hipotecas, una ejecución en marcha y una venta contrarreloj

La contribuyente había comprado su vivienda habitual hace más de dos décadas, con un primer préstamo hipotecario. Años después se formalizó un segundo préstamo, también garantizado con hipoteca sobre esa misma vivienda. El impago de esta segunda deuda llevó a que se admitiera a trámite una demanda de ejecución hipotecaria, se dictara auto judicial ordenando la ejecución y se llegara a fijar fecha de subasta del inmueble, que se fue posponiendo en más de una ocasión sin que el procedimiento llegara nunca a archivarse.

Con la ejecución todavía viva y las dos entidades acreedoras reclamando el pago, la propietaria vendió el inmueble a un tercero por 365.000 euros. Con ese dinero canceló ambas deudas hipotecarias, incluyendo una quita considerable respecto al importe que inicialmente se reclamaba en el procedimiento de ejecución.

Finalmente, y para evitar problemas con Hacienda, la contribuyente declaró en su IRPF 2022 la ganancia patrimonial obtenida por importe de 128.384,54 euros, ingresando una deuda tributaria de 30.353,15 euros. Pocos meses después solicitó a la Agencia Tributaria la rectificación de la autoliquidación presentada para que se declarara exenta la citada ganancia, y se le devolviera el ingreso indebido realizado.

La Agencia Tributaria no estuvo de acuerdo, y denegó la rectificación de la autoliquidación con un argumento muy concreto: no constaba acreditado que la venta a ese tercero hubiera sido impuesta o autorizada por la entidad acreedora, requisito que la propia Dirección General de Tributos exige en su consulta vinculante V2646-18 para que la dación en pago a favor de un tercero conserve su naturaleza exenta.

Argumentos presentados ante la Agencia Tributaria y el TEAR

Frente a esa propuesta de denegación se presentaron alegaciones ante la propia Agencia Tributaria, insistiendo en que la venta a un tercero había contado con la plena autorización y consentimiento de las entidades acreedoras, y que la prueba de ello estaba en la propia cronología notarial de la operación. Y es que la escritura de venta de la vivienda y las escrituras de cancelación de las dos hipotecas se otorgaron el mismo día, ante el mismo notario, en protocolos correlativos y sucesivos. Dichas alegaciones fueron ignoradas por la Administración.

Frente a tal denegación se acudió al TEAR de Castilla La Mancha, insistiendo en los argumentos ya planteados ante la Agencia Tributaria.

En concreto, se argumentó que de la firma en notaría el mismo día de la venta y cancelación de hipoteca resultaba el acuerdo pleno entre todas las partes implicadas, puesto que los representantes de las entidades acreedoras comparecieron en la notaría justo después de la venta para cancelar las cargas hipotecarias con el importe obtenido en la transmisión. 

Y se apeló además a la lógica de la operación: si ese acuerdo previo con la entidad bancaria no hubiera existido, ni ésta hubiera autorizado la venta a un tercero de la vivienda con dos hipotecas pendientes, las escrituras de venta y cancelación de hipoteca jamás se habrían firmado el mismo día y ante el mismo notario.

A mayor abundamiento, se indicó que la exigencia de que sea el propio acreedor hipotecario (la entidad bancaria) la que autorice o imponga al deudor la entrega del bien a un tercero, prevista en la consulta V2646-18 alegada por Hacienda, quedaba confirmada por los propios hechos, a falta de un documento expreso por escrito en el que constara dicha autorización de la entidad bancaria.

TEAR de Castilla La Mancha: la lógica de los hechos prevalece ante la falta de un documento que autorizara expresamente la venta de la vivienda a un tercero

El TEAR recuerda algo que conviene tener siempre presente en este tipo de discusiones con Hacienda: quien alega un derecho, como una exención, tiene que probar los hechos que lo sustentan. Así lo establece el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, y así lo ha reiterado el Tribunal Supremo en múltiples sentencias, según las cuales corresponde a la Administración probar la existencia del hecho imponible, pero es el contribuyente quien debe acreditar los hechos que le favorecen, como las exenciones o deducciones.

Aplicando esa regla, el Tribunal analiza la documentación aportada: las escrituras de cancelación de ambas hipotecas, los justificantes de pago a cada entidad y la escritura de venta de la vivienda, en la que se especificaba con detalle qué cantidad exacta retenía la parte compradora para cancelar cada una de las deudas hipotecarias. Y con esos elementos, llega a la conclusión de que la venta se había realizado como una auténtica dación en pago, y que procedía la exención del artículo 33.4.d) de la LIRPF. 

Ello le ha llevado a estimar la reclamación, anulando el acuerdo de la Administración y reconociendo el derecho a la devolución del ingreso indebido, junto con sus correspondientes intereses de demora.

En definitiva, rara vez un banco firma un papel donde diga expresamente "autorizo esta venta a un tercero como dación en pago". Esa autorización casi nunca queda por escrito de forma directa. Pero si la venta y las cancelaciones se documentan de forma coordinada, con el mismo notario, el mismo día, protocolos correlativos y una escritura que detalle a qué deuda va cada cantidad, esa secuencia se convierte en la prueba que el Tribunal necesita para dar por cumplido el requisito.

Cómo deben actuar los contribuyentes: lo que se puede aprender de este caso

En definitiva, los contribuyentes que se han visto en una situación parecida, vendiendo la vivienda habitual a un particular para frenar una ejecución hipotecaria en marcha, deben tener presente que el derecho a la exención existe, que Hacienda no siempre la reconoce a la primera, y que la carga de probar que se cumplen los requisitos recae sobre el propio contribuyente.

Lo que más ayuda a esa prueba, según muestra este caso, es que la venta y la cancelación de las deudas queden documentadas de forma coordinada: mismo notario, mismo día, protocolos seguidos uno detrás de otro, y una escritura de compraventa que refleje con claridad que el dinero se destinó a saldar cada hipoteca. Cuanto más clara quede esa conexión documental, más fácil resulta defender después que aquello fue, en el fondo, una dación en pago, aunque el comprador fuera un particular y no el banco, y éste no autorizase expresamente la venta a un tercero.

Por ello, quienes se encuentren en esa situación y ya hayan tributado en el IRPF por la ganancia patrimonial todavía pueden estar a tiempo de solicitar la rectificación de la autoliquidación y reclamar la devolución de lo ingresado indebidamente. Ello si aún no han pasado cuatro años desde el último día que hubo para presentar la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en que se produjo la venta de la vivienda.

Del mismo modo, si tal rectificación ya se presentó y ha sido denegada por Hacienda, merece la pena seguir recurriendo. Y es que no es la primera vez, ni previsiblemente será la última, que un tribunal económico-administrativo le da la razón al contribuyente frente a este criterio restrictivo de la Administración.