El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, mediante resolución del pasado 22 de noviembre de 2023, ha establecido que la venta de una vivienda habitual a un tercero para cancelar la deuda con el banco y evitar la ejecución hipotecaria está exenta de tributar en el IRPF. Se trata de una interpretación totalmente contraria a la que sostenía Hacienda, que, en cambio, niega esta exención. La contribuyente ha podido recuperar más de 40.000 euros gracias a la exención.
La Ley del IRPF prevé en su artículo 33.4, letra d), la exención de la transmisión de la vivienda habitual. Y ello, en supuestos extremos en los que el contribuyente lo pierde todo, incluida su vivienda habitual. El primero de ellos es cuando tenga que entregarla al banco como dación en pago, para la cancelación de deudas hipotecarias. La segunda, cuando se transmita la vivienda en el marco de una ejecución hipotecaria o notarial.
Ahora el TEAR de Madrid ha señalado este nuevo supuesto que admite la exención en el pago del IRPF. Se trata de una contribuyente que se vio imposibilitada a pagar las cuotas hipotecarias. El banco, antes de ejecutar la hipoteca, le autorizó para buscar a un comprador y, así, con el dinero obtenido de la venta, cancelar la deuda que arrastraba con la entidad.
Inicialmente, el contribuyente declaró la venta sujeta al IRPF y no exenta. Sin embargo, al saber que tenía pleno derecho a la exención prevista en el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF, encargó al abogado José María Salcedo, especialista en la interposición de todo tipo de recursos frente a Hacienda, que planteara en su nombre la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
La postura de la Agencia Tributaria era, en este caso, contraria a la aplicación de la exención de IRPF, ya que considera que “La contribuyente destina la cantidad de 260.000 euros al pago de la deuda existente entre la titular del préstamo y la entidad bancaria. Concretamente, se anexan a la escritura los cheques bancarios nominativos de importe 80.000 euros y 180.000 euros, respectivamente. De tal manera, que la contribuyente no entrega a la entidad bancaria su vivienda habitual para cancelar las deudas, en concepto de dación en pago, sino que transmite a terceros el inmueble y el importe obtenido de la operación, se destina a cancelar las distintas deudas y en particular el crédito hipotecario.”
Esta resolución de Hacienda es la que José María Salcedo, socio de Salcedo Tax Litigation, recurrió ante el TEAR de Madrid, organismo que le ha dado la razón. Según el TEAR, lo que ocurre en estos casos es que se vende la vivienda a un tercero para frenar la ejecución hipotecaria y es que «el comprador anticipa los fondos dando lugar a una modificación en las condiciones del préstamo para la adquisición de la vivienda habitual, pero que, en última instancia no llega a completarse, al haberse fijado que dicho préstamo se extinga con la propia entrega de la cosa que financia.»
Por ello, el TEAR considera que, «a los efectos del artículo 33.4.d) de la LIRPF, este Tribunal Regional entiende que se ha producido una dación en pago, siendo la finalidad última de la transmisión, en lo que aquí interesa, la cancelación de las deudas garantizadas con hipotecas que recalan sobre la que constituía su vivienda habitual, contraídas con una entidad de crédito, por lo que deben considerarse cumplidos los requisitos exigidos por la norma para la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión efectuada.»
Pero, además, la propia Dirección General de Tributos también avala la exención en los supuestos en los que se transmite la vivienda habitual a un tercero para frenar o evitar la ejecución hipotecaria. Así lo establece en la resolución V2646-18, de 2 de octubre.
En definitiva, el TEAR estima la reclamación presentada por Salcedo, declarando procedente la aplicación de la exención por la venta de la vivienda habitual de la contribuyente en el IRPF. Esto ha supuesto una devolución de más de 40.000 euros para la contribuyente.
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