Exención por reinversión en vivienda habitual: agrupar dos fincas no reinicia el plazo de tres años

¿Qué ocurre si una vivienda está formada por dos fincas registrales y los propietarios deciden agruparlas antes de vender? La Dirección General de Tributos (DGT) aborda esta cuestión en la consulta vinculante V0699-26 y determina que estas operaciones no tienen por qué reiniciar el plazo de tres años para considerar el inmueble como vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión.

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¿Qué ocurre fiscalmente con la vivienda habitual al agrupar dos fincas?

Los consultantes son propietarios, por mitades, de dos fincas contiguas y unidas físicamente. Aunque figuraban como independientes, ambas forman una única unidad residencial y constituyen su vivienda habitual.

Ambos adquirieron el 50% de cada una el 17 de diciembre de 2021 y residen allí desde entonces. Antes de venderlas y destinar el importe a la adquisición de sus nuevas viviendas, se plantean agruparlas en una sola finca registral.

La operación no supondría, por lo tanto, obras ni cambios en el inmueble. Simplemente desaparecerían las dos fincas originales para dar lugar a una sola, con un nuevo número registral.

Exención por reinversión en vivienda habitual y plazo de tres años

En primer lugar, debemos recordar que la exención por reinversión en vivienda habitual está prevista en el artículo 38.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y permite al contribuyente excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de su vivienda cuando reinvierte el importe en el que será su hogar.

Para jugar esta carta fiscal, el artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF) exige que la reinversión se efectúe en un plazo no superior a dos años, computados desde la fecha de transmisión o en los dos años anteriores.

Pero antes hay que determinar si la vivienda que se vende tiene la consideración de habitual. En este sentido, el artículo 41 bis establece, con carácter general, que debe haber constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años de forma continuada.

En el caso analizado, si tras la agrupación la vivienda sigue siendo la misma que constituía la residencia de los contribuyentes, el cambio no interrumpirá el plazo. Para la DGT, en estas circunstancias la agrupación es una mera reorganización registral que refleja una realidad física que ya existía. Por ello, a efectos del cómputo del plazo, la fecha de la agrupación no sustituye a la de adquisición de las cuotas indivisas originales.

Tributos recuerda además que la residencia habitual es una cuestión de hecho que se debe poder acreditar mediante cualquier medio de prueba válido en derecho, conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria. En particular, señala que el empadronamiento, por sí solo, no es suficiente, al igual que el domicilio fiscal.

Dos fincas registrales pueden formar una única vivienda

Por lo tanto, a efectos del IRPF, dos fincas registrales contiguas y unidas interiormente pueden constituir una única vivienda, aunque mantengan una inscripción registral independiente.

Lo relevante será que ambas formen una única unidad residencial y que el contribuyente resida allí de forma continuada. Que el Registro de la Propiedad refleje dos fincas no impide, desde la óptica fiscal, que ambas puedan integrar la vivienda habitual.

De esta manera, los consultantes no tendrán que esperar tres años más desde la agrupación para cumplir el requisito, ya que a efectos del cómputo, la DGT mantiene como referencia la fecha de adquisición de las cuotas indivisas de las fincas originales.

Por supuesto, el criterio no puede trasladarse de forma automática a cualquier agrupación, ya que la consulta parte de que estaban unidas físicamente, formaban una única unidad residencial y constituían la vivienda habitual de los consultantes. Si las circunstancias fueran distintas, habría que analizar el caso concreto.