Estupor en el mercado por el certificado de amianto que exige Cataluña para vender o alquilar una vivienda

El próximo 3 de octubre entra en vigor un nuevo requisito para poder vender o alquilar una vivienda en Cataluña: la necesidad de contar con un certificado sobre si el inmueble tiene o no amianto. Esta exigencia viene contemplada en la Ley 8/2026 de la erradicación de este mineral en Cataluña que se aprobó a principios de julio y en los últimos días está trayendo de cabeza a funcionarios públicos y profesionales inmobiliarios.

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A pocas horas de que la normativa entre en vigor -el texto establecía un plazo de tres meses para su puesta en marcha-, notarios, registradores, entidades financieras, agentes de la propiedad, arquitectos y empresas especializadas en expedir certificados afirman no tener claro cómo deben aplicar este requisito y si es obligatorio o no para poder formalizar una compraventa o un arrendamiento. 

Según la ley, la Generalitat de Cataluña tiene un año de un plazo para materializar el desarrollo reglamentario de la normativa, por lo que de momento los diferentes agentes están haciendo una interpretación de la misma, a la espera de recibir unas indicaciones oficiales que den seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias mientras se perfila la letra pequeña de la ley. La gran duda es si el próximo lunes, 5 de octubre, se podrán formalizar con normalidad las transacciones de viviendas si el vendedor no aporta este certificado. Un temor que está corriendo como la pólvora entre los principales agentes que intervienen en el mercado y que, de momento, sigue siendo una incógnita. 

Desde el Colegio Notarial de Cataluña confirman a idealista/news que el Ejecutivo regional les ha trasladado su compromiso de fijar unos criterios en lo que queda de semana -es decir, antes de la entrada en vigor oficial del 3 de octubre- y recuerdan que "el notario debe comprobar que todo esté conforme a la ley vigente, por lo que debe saber si es obligatorio presentar el certificado para poder autorizar la compraventa. Si lo es, no se podrá formalizar. El notario es quien cierra el negocio jurídico, y debe saber si es imprescindible o no entregarlo para actuar conforme a la legislación vigente". 

El sector alerta de que, de ser obligatoria su entrega, se desencadenará una paralización masiva de las operaciones inmobiliarias y aumentará la inseguridad jurídica, por lo que espera que la Generalitat simplemente establezca como condición que el vendedor debe entregar el certificado en un plazo temporal concreto. "Podrían ser semanas o meses, pero lo lógico es que se firmen las operaciones y que haya un periodo de tiempo para poder cumplir este requisito de aportar el certificado de amianto y evitar que se congele el mercado", explican fuentes inmobiliarias a este medio. 

Así opinan también los Registradores de la Propiedad, que prevén que se establezca un plazo para poder aportar este certificado y que, así, se cierre el registro de las escrituras de compraventa firmadas ante notario. Tal y como alerta Marta Gómez Llorens, directora de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y Vivienda del Colegio de Registradores de España, "no podemos paralizar todo el tráfico jurídico y llevar a la ciudadanía a un escenario ilógico, sobre todo tal y como está ahora la vivienda. De ser obligatorio el certificado, no se podría firmar nada en Cataluña a partir del 5 de octubre y eso sería insostenible".

Además de notarios y registradores, el sector financiero es otro de los 'players' que está más pendiente de qué sucederá con los certificados de amianto, ya que teme que las operaciones hipotecarias que tienen aprobadas y pendientes de firma puedan caer en saco roto a expensas de que el vendedor de la vivienda aporte el documento.

Como subraya Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, "una vez más, la falta de definición clara sobre nuevas medidas legislativas, esta vez en Cataluña, ha provocado el desconcierto en el sector, disparando las medidas prudenciales por parte de los bancos, que se están traduciendo en instrucciones de pausar el avance de las ofertas y formalizaciones hipotecarias, hasta que se tenga completa certeza de que los nuevos préstamos podrán ser inscritos en el Registro de la Propiedad sin problemas. Esperemos que esta situación, ciertamente innecesaria, no se prolongue, pues podría afectar a consumidores con contratos de arras que vencen pronto, entre otros problemas inesperados". 

Por su parte, Certicalia, la plataforma de idealista para gestionar certificados y trámites técnicos relacionados con el mercado inmobiliario, señala que "estamos ante una nueva obligación que el mercado todavía se está preparando para incorporar. A partir del 3 de octubre, deberá entregarse un certificado de presencia o ausencia de amianto cuando se venda o alquile un inmueble en Cataluña. Sin embargo, todavía están pendientes de desarrollo reglamentario cuestiones importantes, como las características definitivas del certificado o qué profesionales tendrán competencia para emitirlo". 

La plataforma, que lleva días trabajando a contrarreloj con técnicos especialistas en Cataluña para conocer cómo se está abordando esta nueva obligación y poder dar respuesta a la demanda a través de su red de profesionales, añade que "en estos primeros contactos estamos analizando aspectos como el alcance de la inspección, los plazos, los precios o la posible necesidad de realizar análisis de muestras. Estamos viendo interés por parte de los técnicos, pero también cautela y dudas lógicas ante una regulación tan reciente y con aspectos todavía pendientes de concretar".

Juan Ramón Manso, director del Área Jurídica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, también se muestra escéptico sobre la aplicación práctica de la normativa a días de su entrada en vigor y recuerda que, de momento, tampoco se ha definido cómo deben ser esos certificados sobre la presencia de amianto, lo que ha llevado a la Agencia de Residuos de Cataluña a pronunciarse al respecto.

Según expone la agencia en un comunicado publicado el 30 de septiembre, "las características y competencia para la emisión del certificado de presencia o ausencia de amianto deben determinarse por reglamento. Sin embargo, en ausencia de este reglamento, los certificados que se emitan deben acreditar, como mínimo, la presencia o ausencia de amianto visible, el estado de conservación de los materiales que contengan amianto y el riesgo que pueda comportar a las personas". A tal efecto, la Agencia de Residuos de Cataluña ha elaborado un modelo de certificado básico que, "en ausencia del reglamento, lo pueden emitir las categorías profesionales contempladas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería e ingeniería técnica), en función de sus competencias. Este certificado debe entregarse cuando se venda o alquile un inmueble. Cuando se trate de una entidad individual de un inmueble, el certificado se referirá únicamente a ésta (vivienda, oficina, etc.)".

Otra de las dudas que está generando la Ley 8/2026 es si el certificado afecta o no a todos los inmuebles. La interpretación jurídica inicial que está haciendo el sector es que será necesario tanto para comprar o alquiler cualquier tipo de activo, desde una vivienda a una nave industrial o un terreno, incluso si está sin construir o si es rústico. 

También es una incertidumbre si, además de la compraventa o el arrendamiento, la entrega de este certificado de amianto afectará a cualquier tipo de transmisión del dominio de un inmueble -el sector da por hecho que también será necesario en operaciones como ejecuciones hipotecarias, daciones en pago, usufructos, aportaciones a sociedades...-; y si será necesario incluso para los inmuebles construidos después de 2002, fecha en la que se prohibió la comercialización de cualquier tipo de material con amianto. 

A pesar de que la Agencia de Residuos de Cataluña menciona que "la aplicabilidad del certificado es exigible cuando afecte a inmuebles anteriores a 2002", tanto los agentes de la propiedad inmobiliaria como los registradores avisan de que el sector entiende que la necesidad de contar con el certificado de amianto es generalizada, independientemente de la fecha de construcción del activo. "La ley no lo distingue y no alude directamente a la normativa (Orden 7-12-2001 que modifica el RD 1406/89), por lo que entendemos que es para todos los inmuebles", señala la directora de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y Vivienda del Colegio de Registradores de España. 

En esa línea, Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia de AF Legis, sostiene que "no se ha hecho distinción entre venta o alquiler y tampoco a los tipos de edificaciones que se debe solicitar, es decir, que será necesario tanto para un edificio de nueva construcción como para uno construido hace 50 años". 

Por tanto, habrá que esperar a conocer las directrices que marque la Generalitat de Cataluña para confirmar si realmente la ley tiene impacto en todo tipo de inmuebles y en todo tipo de operaciones o si hay algún tipo de excepción. 

Lo que tampoco está claro es cuál será el coste económico de obtener este certificado. Según el director del Área Jurídica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, lo lógico sería que su coste fuera similar al de otros documentos como la cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética. Mientras, el sector baraja un importe desde 150 euros, algo por encima de lo que cuesta por ejemplo un certificado de eficiencia energética en Barcelona (entre 85 y 150 euros), aunque el montante variará dependiendo de los factores como el tipo de propiedad, su superficie y el sobrecoste adicional por traslado del técnico, ya que se trata de un trámite 100% presencial. 

La falta de reglamento también deja en el aire las sanciones que contempla la normativa por su incumplimiento y, como añade la socia de AF Legis, "sobre todo lo que queda en el aire es que sucede cuando no se entrega. Civilmente podemos entender que existe un incumplimiento por parte del vendedor de los requisitos básicos y sobre todo si, con posterioridad, se conoce de su existencia la mala fe que podría llevar el no haberlo certificado". 

El Colegio de Arquitectos de Cataluña se une al malestar general y recuerda que "el legislador, al determinar la fecha de entrada en vigor de la Ley, no ha tenido presente la gran cantidad de transacciones económicas afectadas y el tiempo necesario para difundir las nuevas obligaciones, preparar correctamente el mercado y poder fijar criterios para esclarecer las ambigüedades para dar las garantías necesarias a todos los agentes implicados. La situación actual es de ambigüedad e inseguridad jurídica con informaciones contradictorias, sin margen de tiempo para preparar el mercado ni para reflexionar sobre aspectos tan relevantes como el alcance de la inspección o cómo introducir los ensayos realizados por laboratorios autorizados, necesarios para verificar con certeza la presencia de amianto en los elementos constructivos identificados". 

El Colegio defiende que el contenido de la normativa debería "ser fruto de un trabajo de consenso, dando respuesta a las innumerables casuísticas de los inmuebles (alcance de la aplicación, año de construcción, coherencia con otras inspecciones de los edificios, etc.) y con el rigor y calidad que se le presupone". 

"Ha sido todo muy acelerado"

Además de las dudas prácticas sobre cómo se debe aplicar la normativa, una critica compartida en el mercado es la premura con la que se ha puesto en marcha y la escasa divulgación pública que se le ha dado, a pesar de ser un cambio clave para el buen funcionamiento del mercado inmobiliario catalán.

Como comenta el director del Área Jurídica de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, "la ley se publicó en pleno verano y se ha dado tres meses para su entrada en vigor. Creo que ha sido todo muy acelerado para una normativa que puede afectar tanto. No se le ha dado quizá la publicidad que merece", lamenta Juan Ramón Manso.

Para la socia de AF Legis, este es un ejemplo más del 'modus operandi' del legislador en España, que "publica la ley, pero no el reglamento", y aunque valora que la normativa "es un avance para que el parque inmobiliario esté más saneado y no haya vicios ocultos en las ventas", reprocha que, como no se ha publicado el reglamento, "quedan muchas cuestiones en el aire que da lugar a inseguridad y a que se busque no cumplir". 

Lo mismo opina la directora de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y Vivienda del Colegio de Registradores de España, que concluye que el cambio normativo "nos ha cogido a todos por sorpresa".