Unos inquilinos pierden la opción de compra, pero recuperarán los 40.000 euros de las reformas

Firmaron un alquiler con opción a compra, invirtieron 40.000 euros en reformar la vivienda y pretendían adquirirla por 310.000 euros. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid rechazó que pudieran exigir la compraventa porque no había quedado acreditado que estuvieran al corriente de los pagos.

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La sentencia, dictada el 6 de mayo, resuelve un conflicto que comenzó con un contrato firmado en 2017, cuando los arrendadores ni siquiera figuraban como propietarios en el Registro de la Propiedad.

Por ello, pactaron que los inquilinos dispondrían de seis meses para ejercer la opción de compra desde que les comunicaran la inscripción de la vivienda a su nombre. En diciembre de 2021, otra sentencia reconoció la propiedad del inmueble a los arrendadores, pero estos no llegaron a inscribirlo.

En octubre de 2022, los arrendatarios les enviaron varios burofaxes para comunicar que querían comprar la vivienda y solicitar que completaran los trámites. Ante la falta de acuerdo, acudieron a los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Madrid les dio la razón, pero los propietarios presentaron un recurso de apelación.

Los arrendatarios no pudieron exigir la compra al no acreditar el pago de las rentas

La Audiencia Provincial considera que los inquilinos no podían exigir la compraventa porque no había quedado acreditado que estuvieran al corriente del pago de las rentas (incluidas sus actualizaciones) y de las cuotas de comunidad, cuyo importe total ascendía a 65.730,84 euros.

Aunque los arrendatarios consignaron judicialmente las cantidades reclamadas, no impugnaron el pronunciamiento de primera instancia que consideraba no acreditado su pago. Por ello, la Audiencia tuvo que partir de esa conclusión, sin entrar a valorar las pruebas que invocaban para demostrar que habían cumplido sus obligaciones.

El contrato vinculaba la vigencia de la opción de compra a la del arrendamiento y contemplaba el impago como causa de resolución. Por ello, el tribunal aplicó el artículo 1124 del Código Civil y consideró que tanto el alquiler como la opción formaban una relación contractual unitaria. En consecuencia, la falta de acreditación del cumplimiento de una obligación esencial impedía exigir a los propietarios que formalizaran la compraventa.

El propietario puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad

La Audiencia Provincial también reconoce el derecho de uno de los propietarios a recuperar la vivienda para satisfacer su necesidad de alojamiento, al amparo del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tras el divorcio, el domicilio familiar había quedado atribuido a su exmujer, mientras que el hombre vivía de alquiler, primero en Segovia y posteriormente en Madrid. El inmueble arrendado, en cambio, todavía no se había adjudicado a ninguno de los excónyuges.

El tribunal consideró justificada la recuperación, pese a que el propietario estaba jubilado y no tenía obligaciones laborales en la capital, valorando que la vivienda litigiosa, aún en copropiedad con su exmujer, daba respuesta a su situación personal.

Los propietarios tendrán que devolver los 40.000 euros de las reformas

De esta manera, la Sala apreció incumplimientos por ambas partes. Por un lado, los propietarios no inscribieron el inmueble a su nombre; por otro, los arrendatarios no acreditaron estar al corriente.

Los inquilinos no podrán adquirir la vivienda y tendrán que desalojarla para que el propietario pueda habitarla, aunque sí recuperarán los 40.000 euros de las reformas, junto con los intereses legales desde la presentación de la demanda.

La devolución se basa en una cláusula que obligaba a los propietarios a reintegrar el importe de las obras si la opción no podía ejercerse por “problemas administrativos”. Si bien los arrendatarios no acreditaron el pago de las rentas, la Audiencia consideró que la falta de inscripción también era relevante para aplicar esa cláusula.