La Audiencia Provincial de Cáceres ha confirmado en una sentencia dictada el 18 de septiembre que una pareja no tendrá que pagar a una inmobiliaria por una compraventa que finalmente no se formalizó.
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Honorarios de inmobiliaria al comprador: el origen del conflicto
La agencia había recibido el encargo de comercializar una vivienda por parte de sus propietarios. La pareja interesada visitó el inmueble y presentó una oferta de compra por 249.000 euros.
El 10 de enero de 2024, firmaron un documento de intermediación y una promesa de compraventa. El acuerdo fijaba unos honorarios del 3% del precio, más IVA, y establecía que la comisión se cobraría una vez los propietarios aceptaran formalmente la oferta.
La inmobiliaria sostuvo que los vendedores aceptaron la propuesta el 15 de enero y que comunicó verbalmente esa decisión a la pareja. Según su versión, los compradores desistieron por motivos económicos.
La pareja, sin embargo, alegó que la aceptación no se le había comunicado dentro del plazo contractual de 15 días, además de que la compraventa no llegó a formalizarse. La inmobiliaria reclamó entonces 9.038,70 euros en concepto de honorarios.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Plasencia dio la razón a los compradores y rechazó la reclamación, por lo que la agencia recurrió ante la Audiencia de Cáceres.
La inmobiliaria no acreditó que los compradores contrataran sus servicios
Para resolver el caso, los tribunales analizaron quién había encargado realmente la intermediación. La agencia comercializaba la vivienda por cuenta de sus propietarios y los compradores simplemente se interesaron, sin que constara que hubieran encargado la búsqueda o localización de un inmueble.
El juzgado también tuvo en cuenta que el documento de intermediación y la promesa de compraventa se firmaron el mismo día. A partir de estas circunstancias, concluyó que la relación que justificaba el cobro de honorarios existía con los vendedores, no con los compradores.
La Audiencia Provincial confirmó este razonamiento y recordó que la legitimación pasiva, es decir, la cualidad o posición jurídica para ser demandada, es una condición necesaria para que prospere la acción y puede apreciarse incluso de oficio por los tribunales.
La falta de información precontractual sobre los honorarios inmobiliarios
La relación entre la inmobiliaria y los compradores no fue el único aspecto que examinó el juzgado. También valoró la información facilitada antes de la firma.
Al tratarse de consumidores y de un contrato predispuesto unilateralmente por la agencia, el juzgado consideró que no se había acreditado el cumplimiento de los deberes de información previa exigidos por el artículo 60 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Por ello, las cláusulas contractuales, incluida la relativa al pago de los honorarios, no quedaron válidamente incorporadas.
La inmobiliaria no pudo demostrar que los vendedores aceptaran la oferta
La agencia sostenía que los propietarios aceptaron la oferta y que, por ello, tenía derecho a percibir la comisión. Sin embargo, la documentación aportada al procedimiento no respaldaba esa versión.
El contrato vinculaba el cobro de los honorarios a la aceptación formal de la promesa de compraventa, pero el propio documento presentado por la inmobiliaria recogía el rechazo de la propuesta por parte de una de las vendedoras.
La agencia intentó respaldar su versión con la declaración de uno de sus empleados, pero la Sala consideró que ese testimonio no bastaba para desvirtuar el documento, teniendo en cuenta la relación de dependencia laboral del testigo.
Por eso, ante una reclamación de honorarios, conviene conservar el contrato de intermediación, la oferta de compra y las comunicaciones mantenidas, ya que toda esta documentación puede resultar decisiva a la hora de comprobar si existía obligación de pagar y si se cumplieron las condiciones pactadas.
¿Cuándo puede una inmobiliaria exigir sus honorarios al comprador?
Por supuesto, que la compraventa no llegue a formalizarse no significa automáticamente que la inmobiliaria pierda el derecho a cobrar sus honorarios. Todo dependerá de lo pactado y del momento en que se haya establecido que nace la obligación de pago. En este caso, el contrato condicionaba el cobro a la aceptación formal de la oferta por los propietarios, requisito que la agencia no logró acreditar.
La Audiencia Provincial de Cáceres desestima por ello el recurso de la inmobiliaria y confirma la sentencia de primera instancia. La pareja no tendrá que pagar los 9.038,70 euros reclamados, mientras que la inmobiliaria tendrá que asumir las costas.
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