Publicar solo el precio ya no basta: las nuevas exigencias en la publicidad inmobiliaria

Publicar un piso por 200.000 euros ya no basta. La cifra debe ir acompañada de información suficiente para que el comprador conozca qué importe asumirá realmente y por qué. Esa es la filosofía que refuerza la Ley 10/2025, de servicios de atención a la clientela.

La norma aplica ajustes importantes en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), precisando determinados estándares de información aplicables a la publicidad inmobiliaria.

No introduce una regulación completamente nueva, sino que refuerza y precisa obligaciones ya existentes: el precio anunciado debe basarse en información suficiente y comprensible, conforme a las reglas aplicables a cualquier actividad empresarial dirigida a consumidores.

¿Qué cambia con la Ley 10/2025 en los anuncios inmobiliarios?

En realidad, la obligación de informar del precio completo antes de que el consumidor quede vinculado al contrato no es nueva. Desde 2009 el TRLGDCU ya exigía incluir los impuestos y gastos repercutibles al consumidor, mientras que en materia de vivienda, el Real Decreto 515/1989 introdujo reglas específicas en este sentido hace décadas.

No obstante, conviene aclarar que el artículo 20 del TRLGDCU no impone la obligación de publicar un precio cerrado en todas las operaciones inmobiliarias, sino indicar el importe final completo (incluidos impuestos y gastos adicionales repercutibles) cuando pueda fijarse con exactitud o determinarse razonablemente por el empresario antes de la contratación.

Si la naturaleza del bien o servicio no permite concretarlo de antemano (lo que puede suceder en operaciones inmobiliarias en las que intervienen variables fiscales o gastos dependientes del comprador) se deberá informar sobre la base de cálculo que permita al consumidor verificarlo.

En consecuencia, la exigencia normativa no elimina la incertidumbre inherente a determinadas operaciones, pero sí obliga a que el consumidor pueda comprender, antes de firmar un contrato, cuáles son los elementos que determinarán el precio, así como el impacto económico que pueda derivarse de ellos. La clave no es ofrecer una cifra inamovible, sino una información verificable que permita adoptar una decisión consciente.

Gastos adicionales y comisiones de agencia

La redacción vigente del artículo 20.1.c) menciona expresamente los gastos adicionales, incluidos los de gestión, referencia que incide directamente en las comisiones de agencia.

Aunque este deber de informar ya se desprendía del régimen general de información precontractual, la inclusión literal de los gastos de gestión reduce el margen para interpretaciones flexibles.

¿Cómo informar del precio cuando exista regulación o límites legales?

El artículo 20.1.c) establece expresamente que el precio final ofertado deberá respetar la normativa reguladora de precios que resulte de aplicación, con referencia expresa a dicha regulación y a los parámetros utilizados para su fijación.

En materia de arrendamientos, esta exigencia conecta directamente con la legislación sectorial de vivienda, especialmente en zonas tensionadas o cuando el arrendador tenga la condición de gran tenedor. En estos supuestos, no basta con publicar una cifra: deberá identificarse la normativa aplicable.

¿Qué debe incluir el precio en el anuncio y cómo comunicarlo?

De la lectura del artículo 20 se desprende que los anuncios deben permitir al consumidor tomar decisiones económicas con suficiente conocimiento, lo que implica identificar al empresario responsable de la oferta (nombre o razón social y domicilio) y, cuando proceda, indicar si actúa por cuenta de un tercero.

El anuncio debe incluir las características esenciales del inmueble, especialmente, el precio final completo cuando pueda determinarse con exactitud, incluidos impuestos y gastos adicionales repercutibles.

Entre estos gastos adquieren especial relevancia los honorarios de intermediación cuando se trasladan al comprador o arrendatario. Recordemos que, desde la reforma introducida por la Ley 12/2023, estos conceptos son a cargo del arrendador en el caso de alquiler de vivienda habitual.

Los impuestos también son un elemento clave. Cuando puedan determinarse con carácter previo, deberán integrarse en la información económica ofrecida, indicando si la operación está sujeta a IVA o a ITP y el tipo aplicable.

El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a responsabilidad administrativa en materia de consumo conforme al régimen sancionador previsto en el TRLGDCU, con multas que pueden alcanzar los 10.000 euros por cada práctica infractora, incrementables cuando concurran circunstancias de especial gravedad, reiteración o cuando el volumen económico afectado resulte significativo.

La obligación de información se aplica a todos los canales

No importa si el inmueble se anuncia en un portal como idealista, en la página web de la agencia, sus redes sociales o en un escaparate. Si el mensaje tiene carácter comercial y puede condicionar el comportamiento económico del destinatario, activa las obligaciones de información.

¿A quién afecta el deber de transparencia en el precio?

La aplicación práctica de la reforma se proyecta de forma distinta según quién intervenga. No todas las operaciones quedan sometidas en la misma medida. Como hemos mencionado, la normativa de consumo regula las relaciones entre empresarios y consumidores.

Este punto obliga a distinguir entre los distintos actores que operan en el mercado inmobiliario, como promotores, plenamente sujetos a las obligaciones de información precontractual al vender viviendas a consumidores; o agencias e intermediarios, que deben cumplir las exigencias de transparencia al intervenir en el marco de una actividad empresarial. Así, los particulares que venden o alquilan de forma ocasional no están incluidos en el ámbito de aplicación de la normativa.

Debemos incidir en que determinadas variables necesarias para fijar correctamente el precio (como la condición de gran tenedor o la renta del contrato anterior en zonas tensionadas) solo pueden ser facilitadas por el propio anunciante, y que las plataformas como idealista no disponen de la información necesaria para verificar determinadas variables, lo que refuerza la responsabilidad del profesional que publica la oferta respecto de la veracidad y suficiencia del contenido anunciado.

Nuevas reglas para las reseñas: veracidad, plazos y derecho a la eliminación

Igualmente, la Ley 10/2025 introduce otros cambios que afectan a cualquier empresa o profesional con presencia digital, ampliando el artículo 20.4, relativo a las reseñas y opiniones, que ya imponía la obligación de que todo empresario que facilite el acceso a valoraciones de clientes informe sobre si garantiza que estas proceden de consumidores o usuarios reales y explique cómo se procesan. Las novedades más significativas para la gestión reputacional residen en el marco temporal y en los nuevos mecanismos de defensa para el empresario.

Para reforzar la autenticidad de las opiniones, la ley establece que las reseñas deberán referirse a bienes o servicios efectivamente adquiridos o utilizados en los 30 días anteriores a su emisión, introduciendo un criterio temporal destinado a vincular la valoración con una experiencia real y reciente de consumo.

El último párrafo introducido por la Ley 10/2025 también faculta al empresario para solicitar la eliminación de aquellas valoraciones que no hayan sido formuladas por un consumidor real o que resulten engañosas, asumiendo la carga de acreditar, en caso de solicitar su eliminación, que el autor no ha mantenido una relación real de consumo con el bien o servicio valorado.

La nueva redacción trata de equilibrar la protección del consumidor frente a reseñas falsas con la protección del empresario frente a ataques no fundados en una relación comercial real, una cuestión especialmente sensible en sectores como el del alquiler turístico, donde la reputación online condiciona de forma directa la contratación.

¿Qué exige la Ley 10/2025 en materia de atención al cliente?

Como su nombre indica, la Ley de servicios de atención a la clientela también refuerza y sistematiza las obligaciones en materia de atención al público, configurándola como una auténtica exigencia de cumplimiento normativo.

No obstante, los altos estándares que impone, como el derecho a ser atendido por una persona física en un tiempo máximo determinado o la obligación de someter el servicio a auditorías periódicas, solo alcanzan a quienes presten servicios básicos de interés general, como los financieros, suministros, transporte, comunicaciones electrónicas o postales; y, al margen del sector, a las grandes entidades que operen en España y superen alguno de los umbrales del artículo 2.2: 250 personas trabajadoras, 50 millones de euros de facturación o 43 millones de balance.

El plazo de adaptación para estas organizaciones finaliza el 28 de diciembre de 2026, doce meses después de la entrada en vigor de la Ley 10/2025, siendo de aplicación con independencia del canal empleado y tanto si el servicio se gestiona de forma interna como externalizada.