Expertos vivienda

El Banco Central Europeo (BCE) ha decidido mantener estable el precio del dinero en el 2% por tercera reunión consecutiva, en un entorno de inflación controlada y de incertidumbre por la política arancelaria global. Los expertos descartan más recortes a corto plazo y creen que tanto la demanda como la concesión de hipotecas se resentirán en los próximos meses, ya que la escalada de los precios de la vivienda lastrará la demanda de muchos hogares. La buena noticia es que esperan que el euríbor y las ofertas hipotecarias se mantengan estables, lo que da tranquilidad tanto a quienes están pagando un préstamo variable como a los consumidores de perfiles solventes que buscan financiación para comprar una vivienda o mejorar las condiciones del que tienen contratado.

Los costes laborales se están convirtiendo en uno de los problemas más acuciantes en el mundo de la construcción. Según el INE, en el segundo trimestre alcanzaron máximos de la serie histórica con casi 3.300 euros brutos al mes por trabajador, incluyendo salarios, cotizaciones o pagas extra. Las promotoras alertan de actualmente es el factor que más está incrementando los costes generales en el sector, por encima de los materiales, y que es consecuencia de la grave escasez de profesionales en el ladrillo. Ya está provocando una reducción del margen de beneficio de las empresas e incluso limitando su capacidad para poner en marcha nuevas obras. La tendencia podría ir a más y replicarse al precio final de las viviendas.

Las ventas de viviendas en Cataluña están creciendo este año por encima del promedio nacional, lo que permite a la región adelantar a Comunidad Valenciana en el ranking nacional, que había ocupado el segundo puesto en los últimos ejercicios, tras Andalucía. Los expertos inmobiliarios achacan este reajuste a varios factores demográficos, económicos y normativos, como la falta de viviendas de alquiler y las elevadas rentas, que están llevando a muchas familias a decantarse por la compra, o que la región cuenta de por sí con una demanda más sólida, debido a su mayor población y a que es un polo económico más importante. La zona de Levante, en cambio, sufre cierto agotamiento tras experimentar una subida de precios superior en los últimos tres años.

Son varios males los que afronta el sector inmobiliario español: falta de oferta, regulaciones intervencionistas, precios desbocados, inseguridad jurídica, insuficiente construcción de nuevas unidades… Pero, ¿ha sido así siempre? Y la pregunta inevitable: ¿será así para siempre? 40 años son los que lleva donpiso como actor destacado en el sector. Para conocer de primera mano la evolución del mercado y los retos a los que se enfrentará en el futuro, hemos entrevistado a Luis Pérez, su director general.

La dificultad para acceder a la vivienda lleva meses como la preocupación número uno de los ciudadanos en España. Una situación que está generando desigualdad y que no tiene visos de resolverse a corto plazo. Narciso Michavila, presidente de la consultora de investigación social GAD3, ha alertado durante unas jornadas inmobiliarias de que la situación está al borde del colapso y que la vivienda será el factor determinante en las futuras elecciones en la mayoría de los países occidentales. Representantes políticos y del sector inmobiliario han reclamado más seguridad jurídica y menos impuestos y carga burocrática para impulsar la construcción de nueva oferta y evitar que siga creciendo la desigualdad social.

Los partidos políticos, actores y expertos del sector no han tardado en ofrecer su opinión sobre las nuevas medidas presentadas por el Ejecutivo de Pedro Sánchez. PP y Vox tildan de intervencionistas las propuestas planteadas, mientras Sumar pide ir más allá y sancionar a los caseros que no apliquen precios asequibles como a la compra de vivienda con carácter especulativo. Las patronales de la construcción e inmobiliarias piden un pacto de Estado entre los dos grandes partidos para aprobar la Ley del Suelo y favorecer la seguridad jurídica en el sector.

A lo largo de este año, idealista/news se ha sentado con políticos, promotoras, inmobiliarias, socimis e inversores para hablar sobre la mejora del sector inmobiliario en plena bajada de los tipos de interés. Y si ha habido un tema que ha acaparado el debate es el problema de la vivienda en España y la regulación de los alquileres. En líneas generales, han criticado el excesivo intervencionismo en el mercado y la necesidad de aumentar la oferta ante una demanda al alza, impulsar la colaboración público-privada y sacar más suelo al mercado para desarrollar más oferta. También han explicado que los precios de la vivienda seguirán al alza y han repasado el buen momento que vive el segmento de lujo en ubicaciones como Madrid.

El Banco Central Europeo (BCE) ha recortado el precio del dinero otros 25 puntos básicos. Tras esta cuarta bajada del año, la tercera consecutiva, los tipos de interés se situarán en el 3%. Los expertos aseguran que esta decisión va encaminada a estimular la economía de la eurozona y que vendrá acompañada por más movimientos a la baja en los próximos meses. Si la inflación o la situación geopolítica no dan sorpresas, se esperan más caídas del euríbor, nuevas mejoras en las ofertas hipotecarias de los bancos y un impulso adicional al mercado de la vivienda. Aunque el principal desequilibrio es la falta de oferta, unas condiciones de financiación más accesibles podrían incentivar la demanda y presionar aún más los precios.

Promotores, gestores y consultoras han debatido en el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario sobre el problema de vivienda que arrastra España. Todos coinciden en que los fundamentales del sector son sólidos, pero que a corto plazo no hay previsión de que el desarrollo de nueva oferta de viviendas pueda equilibrar el mercado. De hecho, ven factible que la próxima crisis llegue por el lado de la demanda. “Si no hay una actualización de los sueldos o una mejora económica, una parte muy importante de la población no podrá acceder a la compra y tendrá que buscar alternativas”, aseguran desde Domus RE. Más suelo, colaboración público-privada y atracción de capital internacional son los factores que evitarían esa potencial crisis.

Uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los jóvenes de hoy en día es acceder a una vivienda. Según el Banco de España, a los sueldos bajos y una mayor presencia de contratos laborales parciales se une también un incremento salarial inferior al registrado por la vivienda en compra y alquiler, lo que está retrasando la edad de emancipación, hasta el punto de registrar uno de los datos más destacados de entre los principales países europeos. Los expertos aseguran que este colectivo está inmerso en un bucle financiero de pobreza y creen que la solución pasa por medidas como desarrollar más vivienda y promover incentivos fiscales.

BWRE es una gestora de inversiones que tiene actualmente 700 millones en activos bajo gestión en distintos segmentos inmobiliarios. Tamara Rodríguez, socia directora de la compañía, afirma en esta entrevista que el gran problema de la vivienda es que los salarios reales llevan dos décadas sin subir, junto con la burocracia urbanística que retrasa la puesta en marcha de nuevos proyectos. También nos habla sobre el problema de la okupación, la Ley de Vivienda, el impacto del teletrabajo en las oficinas y cuándo los grandes inversores volverán en masa al mercado.

Los expertos en materia de vivienda no esperan un cambio de tendencia radical en el mercado de cara a 2024 y anticipan que las tensiones entre la oferta y la demanda seguirán presionando los precios. Desde BBVA Research prevén un aumento cercano al 2,5% del precio de los inmuebles , mientras que desde Comprarcasa creen que la brecha se podría ampliar en los primeros meses del próximo año y que la diferencia de precios entre las grandes ciudades y los principales polos turísticos respecto al resto del país seguirá aumentando.

Queda poco para finalizar el año y los expertos nos dan pistas sobre sus conclusiones en materia inmobiliaria. La inversión en el sector acumula un desplome de más del 50% interanual hasta septiembre y en España se ha visto lastrada por la subida de los tipos de interés, la inestabilidad política y la Ley de Vivienda, aunque también se ha beneficiado de la volatilidad bursátil y las inversiones extranjeras. Los expertos anticipan una mejora del volumen de inversión en 2024, pero siempre y cuando haya menos incertidumbre. 

La Ley de Vivienda ya lleva seis meses en vigor y está teniendo un impacto directo en el mercado. Además de reducir la oferta de pisos destinados al arrendamiento y de provocar un aumento de alternativas como los alquileres de temporada, también está teniendo efectos en las agencias inmobiliarias. Según explican profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa está provocando una caída de la facturación, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres. A corto plazo, descartan que la situación mejore, lo que deja a muchas agencias en una situación económica crítica.

En las últimas semanas del año proliferan las previsiones sobre cómo va a terminar el sector inmobiliario 2023. En un encuentro sobre vivienda, que ha reunido a Solvia, idealista/data, Grupo Lar y Sociedad de Tasación, los expertos han afirmado que el año cerrará con un 10% menos de transacciones respecto al año anterior, aunque aún marcan una "buena" cifra de 540.000 compraventa de viviendas. Creen que los tipos de interés seguirán marcando el paso del mercado en 2024 e insisten en que la Ley de Vivienda, pese a ser necesaria, no está dando resultados.

En los primeros ocho meses del año se han formalizado más de 850 permutas de viviendas en España, un 3,5% más que en el mismo periodo de 2022, según el INE. Esta evolución favorable contrasta con la caída generalizada de las compraventas, que retroceden un 6,5% interanual. También crecen con fuerza las permutas de fincas, que avanzan un 16,5% hasta agosto. Estas operaciones consisten en el intercambio de inmuebles con valores similares que dos partes pactan de forma voluntaria y que deben firmarse ante notario para evitar problemas futuros. Repasamos cómo funciona esta fórmula para acceder a una vivienda, qué impuestos hay que pagar, cuáles son los principales escollos y por qué podría seguir al alza en el futuro.

Los inversores siguen poniendo el foco en la vivienda de alquiler. Según un estudio de Inviertis, plataforma especializada en la inversión inmobiliaria, el número de inversores en vivienda de alquiler está creciendo este año a un ritmo del 5% interanual, gracias a factores como la rentabilidad o la previsión de que sigan subiendo las rentas. También destaca el interés del capital extranjero, sobre todo latinoamericano y europeo, así como el atractivo de ciudades como Madrid, Zaragoza y Málaga, e insiste en que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda está afectando más a los particulares que al mercado inversor.

La Comunidad Valenciana cada vez gana más peso en el mercado residencial. Según los datos del INE, en los siete primeros meses del año la región acumula casi 60.000 compraventas de viviendas, una cifra que solo supera Andalucía. Tras desbancar a Madrid en 2022, en este ejercicio también ha desplazado a Cataluña. Agentes inmobiliarios y consultoras recuerdan que la autonomía tiene una demanda amplia y estable, con viviendas habituales, segundas residencias y tanto de clientes nacionales como extranjeros, sobre todo en la provincia de Alicante. A ello se suman otros factores como unos precios asequibles, una elevada rentabilidad para los inversores y el atractivo de la vida mediterránea.

La mayoría de analistas inmobiliarios consultados por idealista/news espera una moderación de los precios de la vivienda a cierre de 2023, tras los dos buenos años de operaciones en el mercado residencial, y podrían seguir con un 2% de incremento. Solo unos pocos anticipan caídas en ciertos nichos de mercado, en torno a un 2%, en un momento marcado por la subida de los intereses hipotecarios que dificulta el acceso a la compra de una casa a los compradores que necesitan financiación.

Ya se han cumplido tres meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una de las normativas más polémicas de los últimos tiempos y que abre la puerta al tope a los alquileres en zonas tensionadas. En estas semanas, Madrid, Andalucía y el País Vasco han recurrido la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias, mientras que Baleares está preparando su recurso y Galicia ha pedido modificaciones en la Comisión Bilateral con el Estado. Cataluña votará esta semana si también recurre al TC. Por su parte, los expertos confirman que se han cumplido las consecuencias esperadas: se está reduciendo la oferta de alquiler, las rentas siguen al alza y, en definitiva, está limitando más el acceso a una vivienda a los más vulnerables.

El vicepresidente de Testa Home y responsable de desarrollo de la socimi Merlin Properties ha repasado durante unas jornadas inmobiliarias organizadas por ESADE los principales 'peros' de la nueva Ley de Vivienda. Miguel Oñate ha criticado el intervencionismo del texto, su visión cortoplacista y la falta de apoyo a su contenido desde el sector inmobiliario, el mundo académico y los partidos políticos de la oposición. También ha alertado de su efecto "triturador" sobre la oferta de viviendas de alquiler.

El Secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, David Lucas, ha defendido la Ley de Vivienda ante su inminente entrada en vigor en la inauguración del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) 2023. Lucas ha destacado que ve al sector con muy buena salud y con ganas de desarrollar nuevas viviendas, pese a que "muchos agoreros dicen que puede entrar en crisis", y que hay muchas propuestas en esta materia sobre la mesa. Desde BBVA, sin embargo, afirman que la ley no refuerza la seguridad jurídica y fondos como Hines alertan de que supondrá una pérdida de competitividad del residencial español frente a otros países europeos.

La Ley de Vivienda que ya está en el Senado para entrar en vigor antes de las elecciones del 28 de mayo incluye un artículo que afecta de lleno a las agencias inmobiliarias y que está sembrando de dudas a agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición. Se trata del artículo 31, que obliga a los intermediarios a proporcionar información a los potenciales compradores o inquilinos sobre las características de los inmuebles y sus propietarios. Los expertos consultados creen que las exigencias que incluye la normativa incrementarán el trabajo administrativo de las inmobiliarias, ralentizarán las operaciones e incluso podrían provocar la desaparición de las agencias más pequeñas. Califican parte del artículo como un exceso innecesario y creen conveniente que se aclare qué tipo de información se debe suministrar.

Cada vez menos compradores recurren a una hipoteca para comprar una vivienda. Según los notarios, solo el 42,5% de las transacciones que se formalizaron en febrero en toda España se financiaron con préstamos, la cifra más baja desde finales de 2017. Según los expertos, muchos hogares se han quedado fuera del mercado al no cumplir con los criterios de riesgos de la banca para conseguir financiación, al tiempo que están proliferando las operaciones protagonizadas por inversores y extranjeros, que suelen disponer de recursos propios para afrontar la compra. Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha son las regiones con más transmisiones a tocateja.

La pandemia disparó la demanda para comprar chalets. Este tipo de viviendas ofrecen más amplitud y comodidad que los pisos, así como espacios exteriores y una mayor tranquilidad al estar ubicados habitualmente lejos de los centros urbanos. Sin embargo, esta lejanía aumenta la dependencia del transporte privado y su mantenimiento tiene un coste más elevado. Los últimos datos apuntan a una caída de las compraventas y a un ligero descenso de sus precios, mientras los expertos prevén que la demanda poco a poco vuelva a niveles precovid.