BWRE: “El verdadero problema de la vivienda es que el salario lleva 20 años sin subir”

BWRE es una gestora de inversiones inmobiliarias que tiene actualmente 700 millones en activos bajo gestión en distintos sectores, aunque sus especialidades son el residencial y las oficinas.

Tamara Rodríguez, socia directora de la compañía, afirma en esta entrevista que el gran problema de la vivienda es que los salarios reales llevan dos décadas sin subir, junto con la burocracia urbanística que retrasa la puesta en marcha de nuevos proyectos y eleva su coste final. También nos habla sobre el problema de la okupación, la Ley de Vivienda, el impacto del teletrabajo en las oficinas y cuándo los grandes inversores volverán en masa al mercado. Pese al complicado contexto actual, se muestra optimista y convencida de que "el futuro es alentador".

¿Qué es exactamente BWRE?

BWRE es una gestora de inversiones con proyectos de desarrollo e innovación dentro del sector inmobiliario. Actualmente tenemos 700 millones de activos bajo gestión en distintos segmentos de mercado y fundamentalmente hoy por hoy estamos centrados en el área metropolitana de Madrid.

¿Tenéis proyectos en otras partes?

Hemos hecho cosas en otras provincias y estamos trabajando en el desarrollo de operaciones en otras dos provincias, porque creemos que el mercado inmobiliario español se está configurando alrededor de una serie de polos. Por eso estamos trabajando mucho en Valencia, Málaga y Alicante.

En Barcelona hemos mirado algún activo en los últimos seis meses, pero hay que meter una prima adicional de complejidad por operar en el mercado de Cataluña, con algunas excepciones si te centras en el mercado logístico o en la reconversión en algún activo, pero en general los números son mucho más complicados que en otras ubicaciones.

¿Cuáles son vuestros planes estratégicos para los próximos años?

Además de diversificarnos y volver a operar en otras comunidades, hay un enfoque claro en la servificación y el desarrollo de sistemas para estar integrados y conectados con el usuario, que es el verdadero cliente de nuestros edificios. BWRE, en sus inicios, impulsó una de las grandes iniciativas ‘proptech’ en España, que fue el desarrollo de Madiva. Y en esa línea también estamos trabajando, porque la servificación de la industria inmobiliaria va a obligar a un cambio de perfil y a una profesionalización e integración de muchas disciplinas en lo que históricamente era el profesional inmobiliario.

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¿En qué consiste la servificación?

Es una corriente muy importante que va a cambiar mucho el sector. Ya no eres un mero productor industrial, sino un proveedor de servicios. Ya no vale solo con hacer un edificio de viviendas y alquilarlo. El inquilino tiene que estar contento, le tiene que funcionar la caldera e internet y lo quiere todo incluido, desde un servicio de venta de entradas hasta clases de yoga en la comunidad. Por tanto, lo que hay es una hibridación de prácticamente de todos los segmentos del mercado inmobiliario con los que históricamente estaban muchísimo más orientados al usuario: los hoteles y los centros comerciales.

Esa servificación, la digitalización y la integración de la gestión de datos, a mi modo de ver, están revolucionando el mercado inmobiliario e implica que los propios profesionales tenemos que asumir el cambio y abrazarlo, y no ser resistentes al cambio. Y en eso vuelvo a ser positiva. La crisis siempre ayuda a explorar otros mercados y a hacer otras cosas o hacerlas de forma distinta. Y creo que ahí sí que es un revulsivo para el sector.

"Ya no eres un mero productor industrial, sino un proveedor de servicios"

¿Cómo está afectando la incertidumbre a la inversión inmobiliaria?

Es evidente que la inversión inmobiliaria se ha desplomado, pero cuando lo miras con perspectiva se desploma el volumen de inversión, que no los precios. Las pocas operaciones que se realizan tienen un perfil de ajuste que a veces es difícil de conocer con precisión porque España sigue adoleciendo de un nivel de transparencia equiparable al de nuestros vecinos. Pero la realidad es que los precios no están recibiendo el ajuste significativo o el que matemáticamente tendría sentido simplemente por el incremento de costes de construcción y el incremento de los tipos de interés.

El volumen ha caído fundamentalmente porque los grandes inversores institucionales, los ‘private equities’, los grandes ‘players’ internacionales están siendo los grandes afectados en este año y medio de crisis en los mercados financieros y son los que realmente han restringido mucho el volumen de inversión y han elevado mucho sus expectativas de retorno y lo que esperan de las inversiones.

En ese sentido, España además tiene un problema adicional: como no se produce ajuste en precio de los activos, mucha de esa inversión, que es una gran fuente de canalización de dinero y de ahorro mundial, se ha estrechado y hoy por hoy está actuando más en mercados en los que ha habido más ajuste en precios. Es decir, muchos de los grandes institucionales están ahora mismo más centrados en Alemania o incluso Inglaterra, porque ahí pueden comprar cosas en las que pueden justificar que ha habido un ajuste en precio y, por tanto, pueden asumir que va a haber una recuperación y una rentabilidad por delante.

En España a lo mejor estamos hablando de un ajuste teórico que no pasa del 20%, depende del segmento y en función de las valoraciones, cuando en Alemania, según los submercados, está en un 40 y en un 50% incluso, y aun así se producen transacciones.

"Mucho institucionales están ahora mismo más centrados en Alemania o incluso Inglaterra"

¿Por qué tanta diferencia?

Por la resistencia española a reconocer la pérdida, que es un tema cultural, aunque también se debe al papel que en el pasado jugaban los bancos dentro de la industria inmobiliaria. Cuando se producía un ajuste muy significativo, digamos que los bancos interferían con sus balances y con apoyo financiero, o incluso asumiendo los activos y constituyendo una empresa inmobiliaria. Y eso retenía y soportaba el valor de los inmuebles. Hoy por hoy los bancos no pueden jugar ese rol porque la normativa y las exigencias de capitalización de sus balances limitan muy mucho la posibilidad de que ellos puedan aguantar el mercado.

El mercado español está menos institucionalizado que otros en Europa y predominan más los propietarios privados, los ‘family office’… Y son un perfil de inversor que no tiene en principio necesidad económica y, por tanto, no tiende a evitar vender en un momento de ciclo que no es el adecuado.

¿Cuándo creéis que podría remontar la inversión inmobiliaria? Algunas previsiones apuntan al segundo semestre de 2024, una vez que haya más certidumbre sobre los tipos de interés. ¿Qué piensas sobre ello?

Si me voy a mi lado de economista te diría que, según las curvas de tipos, el ‘swap’ de tipos de interés, la curva del euríbor…, en principio tendríamos que tener mucha más visibilidad en 12 meses y los inversores empiezan a funcionar cuando hay visibilidad, pero el contexto geopolítico no ayuda, porque es un riesgo que podría provocar nuevas tensiones de precios.

Nosotros estamos asumiendo que puede haber una estabilización y una mayor claridad dentro de 12-18 meses y creo en ese momento puede entrar de una manera más generalizada la inversión institucional en España. Pero ahora mismo las alertas y la atención están puestas en la posibilidad de que vuelva a haber otro golpe de tuerca de la inflación.

"Tendríamos que tener mucha más visibilidad en 12 meses"

Una de vuestras especialidades es la vivienda. ¿Qué similitudes y diferencias ves entre el mercado residencial español y el de los principales países europeos?

Muchas de las dinámicas son las mismas. La subida de los tipos de interés ha afectado a todas las familias a la hora de comprar vivienda en cualquier sitio y la problemática de falta de vivienda se da en grandes ciudades europeas y de EEUU, pero el nivel de tensión que tienen algunas ciudades españolas, y en general el país, es ligeramente superior.

Y otra gran diferencia es que culturalmente España ha tendido a las hipotecas a tipos de interés variable, cuando en Inglaterra o Alemania tienden al tipo fijo. Eso obviamente amortigua algo el golpe sobre la capacidad adquisitiva de las familias que estaban ya endeudadas, pero en España el problema es que golpea a los que estaban endeudados y a los que se pensaban endeudar para comprar una casa o para cambiar de casa.

La realidad es que los otros mercados tienen un ajuste más rápido en general y una capacidad para corregir el mercado es distinta. En Inglaterra si hay pequeños centros comerciales en el centro de las ciudades que se han quedado obsoletos, se reconvierten en pisos asequibles en poco tiempo, pero en España eso no es factible, porque la gestión urbanística no es tan fácil. Por eso, nuestra capacidad de adaptación es significativamente más lenta.

Bajo tu punto de vista, ¿cuáles son los principales problemas que arrastra la vivienda en España?

Creo que estructuralmente hay dos problemas. Uno es la Ley del Suelo, la restricción que hay en cómo se genera suelo y qué se puede hacer en el suelo que se genera. Se necesitan 20 o 30 años para generar suelo y para cuando se ha generado el mercado ya no quiere eso. Pero, para mí, el problema más grave del mercado residencial en España es un tema laboral. La capacidad adquisitiva de cualquier profesional o familia española lleva decreciendo en términos reales desde hace 20 años. Cuando comparamos con los mercados internacionales y con cuánto cuesta la vivienda en el centro de París, de Londres, de La Haya, de Ámsterdam o de donde sea, podemos decir un 30% o un 40% más o incluso el doble. Pero es que sus sueldos son dos o tres veces más. La verdadera problemática que hay en España cuando se habla de lo que les cuesta a los jóvenes, y ahora mismo prácticamente a todo el espectro de la población comprar una casa, es que el salario lleva 20 años sin subir.

La vivienda evidentemente ha subido porque la oferta y la demanda están claramente desajustadas y la capacidad del mercado para generar nueva oferta es tremendamente lenta y muy limitada como referencia. La realidad es que todos nos estamos peleando por acceder a las viviendas que hay, sean como sean y encima con los sueldos de hace 20 años.

Pero la solución en este caso no viene del mundo inmobiliario…

Quizá es un elemento mucho más político que profesional o técnico, que es lo que me atañe, pero es la madre de todas las batallas y esa es la que debería arreglarse políticamente para que, con un poco de suerte, en 10 o 20 años tengamos otra dinámica.

Si lo bajamos a nuestro día a día, evidentemente la capacidad de reconversión de suelos o de avanzar en la tramitación urbanística de suelos, de conseguir licencias…, sigue siendo ardua y lenta. Y no es que se esté haciendo una actuación, es un tema de tramitación, de que alguien responda un informe… Es una dinámica que también estrecha mucho la posibilidad de desarrollo y que no entienden los inversores. España es un país estructuralmente deficitario, somos un país que no tenemos materias primas ni energía, por lo que el dinero viene de fuera a España y tenemos que lidiar con eso.

Cuando al inversor extranjero le tienes que explicar que tiene que comprar el suelo y que a lo mejor tiene que esperar de tres a cinco años para empezar a construir… Hay que entender que el tiempo tiene un coste y sobre todo tiene un elemento de incertidumbre. Hoy por hoy es dificilísimo saber lo que va a pasar en seis meses, pero saber lo que va a pasar dentro de ocho años es imposible. Entonces, claramente hay un tema político administrativo que hay que solucionar, porque es un elemento clave de la competitividad del país, para la implantación de empresas y para que puedan venir nuevos profesionales. Para ello, si hay un ente que quiere desarrollar un parque tecnológico, un 'life science' o un campus universitario, las soluciones que tiene encima de la mesa no pueden irse a 7 u o años para su apertura. ¿Por qué? Porque se va a ir a otro sitio por mucho buen tiempo que seamos simpáticos y tengamos buena gastronomía, cultura, seguridad o infraestructura. Hay cosas que los ocho años tiran por tierra.

"Claramente hay un tema político administrativo que hay que solucionar"

¿Qué plazos hay en otros países de Europa?

En otros países los trámites son claros, sencillos y rápidos. Puedes conseguir la conversión de un edificio en Inglaterra en menos de un año. Y hablo de un cambio de uso, no de conseguir tramitar un suelo.

El Ayuntamiento de Madrid en los últimos años ha sido muchísimo más incentivador y dinamizador y se ha alineado con la iniciativa privada para facilitar que haya una serie de cambios que posibiliten la reconversión, la adecuación o incluso la promoción de suelos de una manera más rápida. Pero las trabas legales son las que son. Puedes salvarlo con la declaración responsable, pero sigue habiendo muchas restricciones que incluso no competen a la propia entidad municipal.

Otro punto controvertido ha sido la llegada de la Ley de Vivienda, cuya medida estrella es la posibilidad de topar los alquileres. ¿Crees que va en la buena dirección?

Yo creo que los problemas son otros. Tú puedes regular los precios, pero tu problema es que no hay oferta en relación a la demanda que tienes.

La primera versión de la Ley de Vivienda ya salió en un momento bastante inadecuado. Ya había muchísimas turbulencias fruto del conflicto de Ucrania y la creciente presión en términos de costes y de tipos de interés en un momento de tremenda incertidumbre. Recular o intervenir un mercado es otro elemento disuasorio para la inversión.

Dicho lo cual, y pasados los meses, la problemática es tan compleja que creo que en la comunidad inversora la Ley de Vivienda ahora es el menor de nuestros problemas, porque si no consigo edificios que puedo poner en alquilar, que me pongas un ‘cap’ de renta o no me lo pongas ya es el menor de los problemas. Ya lo estás haciendo demasiado complicado cuando además hay un problema de base, que es que tienes que promover más viviendas o volver 50 años atrás y relocalizar a la población y dar incentivos para que la población vuelva a la España vaciada. Si no, lo que tienes que conseguir es que haya más oferta y hoy por hoy ni el Estado español, ni posiblemente ningún Estado europeo, tiene la capacidad económica para promover vivienda pública.

Para solventarlo, su única solución es el sector privado, porque es el único dinero que está disponible. Lo que no podemos es fastidiar a ese inversor privado porque de lo contrario la gente sigue sin tener donde vivir. Tienes que hacer casas y que baje el precio y tienes que incentivar que el que tiene dinero y capacidad de construir casas lo haga, no ponerle trabas. Si no, el problema cada vez va a ir a más.

"Recular o intervenir un mercado es otro elemento disuasorio para la inversión"

Aun así, parece que el inversor privado sigue siendo ‘el malo’…

España es un país que, en términos de lobby, a veces no se ha sabido mover bien. El sector inmobiliario está un tanto denostado de especulador, pero a la gente le sorprendería los resultados que muchas veces tienen los proyectos inmobiliarios y lo que ganan después de 7-8 años de peleas con 300 instituciones, bancos, Administraciones, empresas de suministros… Honestamente, creo que es mejor dedicarse a otra cosa.

La percepción es que venden los pisos muy caros y que ganan mucho dinero, pero no es verdad. En España los márgenes de promoción no son nada descabellados y en muchos casos hay pérdidas. El incremento de costes que se ha producido en este año y medio se ha llevado el beneficio de casi todas las promociones que estaban en curso.

Yo soy muy crítica y creo que en España la calidad constructiva es muy mejorable, pero no es culpa del promotor inmobiliario.  Si el suelo les cuesta 2.500 y construir otros 2.000 y la gente como mucho en ese barrio paga 4.500, tienes que hacer las viviendas que pueden pagar las familias. Porque si metes más calidad, la gente no lo puede pagar.

Y todo esto es porque tenemos un problema de inflación en el suelo, porque está restringido y porque cuesta tiempo ponerlo en producción. Y eso viene de la propia dinámica del mercado instaurada en España.

"La problemática es tan compleja que la Ley de Vivienda ahora es el menor de los problemas de la comunidad inversora"

Habría que cambiar entonces la Ley de Suelo…

No sé si es políticamente correcto, pero yo es que la eliminaría, pero no deja de ser una fuente que equilibra y que financia las cuentas y los balances de los ayuntamientos, aunque con ello generan un problema global que va más allá de sus competencias municipales.

La Ley de Suelo no existe como tal en muchos países y se construyen cosas de más calidad sin tantas restricciones. Los cimientos del mercado inmobiliario no pueden ser diseñados a 20 o 25 años vista. Es imposible.

idealista/news

¿Hay alguna otra medida que trasladarías a España?

Personalmente creo más en el enfoque anglosajón que en el tradicionalmente más español, que es regular más por incentivos que por castigo. Es decir, si tú quieres que se hagan viviendas o que se remodelen viviendas y se saquen al alquiler, es tan sencillo como poner incentivos, que además es el mecanismo más barato para la Administración para generar vivienda. Se puede dar una bonificación fiscal, un crédito a compensar contra sus impuestos futuros…, que es como están funcionando muchos países en el mundo, pero aquí es al revés: si lo alquilas te están esperando.

El problema de la okupación también entra en juego. Es un tema sensible, porque obviamente hay gente a la que el sistema tiene que dar soporte. Pero no nos engañemos, la okupación ahora mismo no está siendo protagonizada por gente que tenga necesidad. No son personas en riesgo de exclusión, sino que es gente que se está aprovechando del sistema y eso lo puede compartir cualquier operador del mercado, incluso los privados. Si alguien tiene necesidad, le ayudas y le pagas el alquiler. Es la solución más barata del mundo mundial. No generas problemas, no generas tensiones, no mueves a la persona de su barrio o de su entorno... Pero lo que no puede ser es regularizar o aceptar que la gente pueda ocupar bienes ajenos y que nadie pueda hacer nada: ni cortar suministros, ni echarles. Ese es otro problema que hay que atacar, porque de lo contrario no se puede promover viviendas porque hay demasiado riesgo.

"No es políticamente correcto, pero yo eliminaría la Ley del Suelo"

El precio de la vivienda en España sigue al alza. ¿Veremos una caída de precios próximamente?

Sería lo lógico en mercados secundarios. La demanda se está limitando a aquellos que tenían ahorros suficientes para comprarse una vivienda, que no es el común de las familias, pero como la masa de gente que quiere comprar una vivienda por motivos de inversión o por motivo de uso es tan elevada lo que está ocurriendo es que no llegamos a ver un ajuste en precio.

Yo creo que en residencial hay algo de ajuste, por lo menos en moderación y desde luego en términos reales lo va a haber. Yo creo que claramente en los próximos 12 o 18 meses vamos a ver caídas en términos reales en muchas ciudades españolas, aunque en el centro de Madrid no lo creo. Aunque ha bajado la demanda, las posibilidades que hay son las que son y aunque en vez de haber 100 buscando, haya 50, como hay pocas opciones, el precio no baja.

¿Qué va a ocurrir? Que se va a ralentizar el tiempo de venta y posiblemente vamos a ver cómo se consolida durante unos meses que el perfil de gente que compra es claramente sin financiación ajena. Y la poca oferta y alta demanda va a seguir presionando el precio en el alquiler.

¿Hay soluciones a corto plazo?

Aquí yo creo que la única solución es dar incentivos para que la planta cerrada salga al mercado. Aunque el suelo sea hiper finalista, construir un edificio, salvo que pases por fabricación industrializada, que es algo que incluso masivamente hoy por hoy en España no se puede hacer, te llevaría dos años, aunque luego acaban siendo tres entre licencias, suministros… Por eso hay que incentivar que gran parte de la planta vacía aflore e incluso incentivar al inversor institucional para que haga proyectos de remodelación o proyectos enfocados alquilados a gente con situación de riesgo. Es la solución.

"En España la calidad constructiva es muy mejorable, pero no es culpa del promotor"

¿Por qué la fabricación industrializada todavía no se puede usar de forma masiva?

Tienes trabas hasta regulatorias en las propias normativas de construcción, porque están pensadas con los mimbres del hormigón. España es un país muy marcado por el hormigón, mientras que otras economías avanzadas como Estados Unidos que siempre ha construido los edificios en madera, con todo lo bueno y lo malo que tiene.

Aunque hay que ser consciente del ESG, que ya no es un tema de debate, porque la sostenibilidad es como pedir una licencia y es algo que todos ya tenemos 100% asumido, la verdad es que la capacidad de producción industrializada hoy por hoy es limitada. No puedes ir a un PAU y decidir que vas a hacer 3.000 viviendas con un sistema ecológico y rápido y que vas a producirlas en un año, porque la ventaja de construir muy rápido se la come el tiempo que tienes que esperar en que tener los suministros.

En proyectos pequeños sí se puede, pero tenemos un cuello de botella que impide hacer un cambio radical de la filosofía. Aunque permite construir muchísimo más rápido y el nivel de contaminación generado en la producción y en la instalación es mucho más bajo, ahora mismo las fábricas que son capaces de hacerlo solo pueden atender un pedido de unas determinadas consideraciones y luego que la propia cadena de producción y que muchos arquitectos e ingenieros aún no están preparados para entender o diseñar teniendo en cuenta esos elementos.

"En los próximos 12-18 meses vamos a ver caídas de precios en términos reales en muchas ciudades españolas"

¿Cuándo se podría generalizar?

Todo el sector lo asumimos como una realidad, pero va a necesitar una curva de maduración y no va a ser una alternativa de masa hasta dentro de dos o tres años por lo menos. A corto plazo no podemos recurrir a ello. Se pueden hacer proyectos, pero pequeños y acotados.

Hemos hablado mucho sobre vivienda, pero también quería preguntarte por las oficinas, otro activo en el que estáis especializados. ¿Ha afectado tanto el impulso del teletrabajo a este mercado como se ha afirmado desde la pandemia? ¿Qué ha cambiado realmente?

En mi opinión, la corriente de trabajar 100% en remoto se ha demostrado que no es una solución atractiva para las empresas ni para los trabajadores. Creo que hay que mirar por dónde van los vientos en sitios donde estas soluciones se adoptaron antes y en países como EEUU lo que mejor funciona es la hibridación. Salvo en determinados trabajos muy específicos y muy mecánicos, el ser humano necesita cierta socialización y el verse por lo menos de vez en cuando y coincidir no diría que es necesario, sino esencial. Creo que la flexibilidad en España no tiene vuelta atrás y que el formato híbrido ha venido para quedarse. Pero hay un impacto en el mercado de oficinas que va más allá y es el concepto de oficina que funciona.

Cuando se habla de que se hunde el mercado de oficinas, hay que matizar. Tienes países como EEUU donde los mercados de oficinas están muy tocados y con serios problemas de vacío y de caída en valor de los activos. Irte a trabajar a Nueva York, Seattle o Chicago conlleva una hora y pico de ida y una hora y pico de vuelta, y te tienes que llevar la comida en una tartera porque no hay manera de comer en la zona sin dejarte el sueldo en ello. Pero las ciudades en general son muchísimo más friendly y amigables, con un transporte público que funciona completamente diferente, por lo que el empleado tampoco es tan reacio a volver a la oficina.

Ahora bien, las oficinas van a tener que ser un sitio muchísimo más cómodo. Esos parques empresariales que vimos construirse hace 20 años a las afueras de las ciudades no tienen sentido porque el edificio de oficinas tiene que ser un sitio al que la gente vaya a ir y haya una sinergia de otros usos y por eso nosotros creemos muchísimo en el desarrollo de edificios flexibles y mixtos, donde haya una convergencia de usos. Es decir, el trabajador no va a la zona exclusivamente a trabajar, a lo mejor está yendo a un complejo que lo mismo tiene un gimnasio que un supermercado o un bar para tomarse algo con los compañeros al acabar la jornada.

Por eso, no es que la ubicación tenga que ser ‘prime’, es que debe tener muy buen nivel de transportes y muy buen nivel de servicios para que ir a la oficina sea cómodo y atractivo, más allá de verse con los compañeros y ser más productivo. Básicamente, deben confluir la accesibilidad y un muy nivel de servicios, con lo cual hay mucha planta del extrarradio de oficinas en Madrid y en muchas otras ciudades que hay que cambiarlas de uso.

"La okupación ahora mismo está siendo protagonizada por gente que se aprovecha del sistema"

¿Alguna reflexión final?

Pese a esa dinámica y al contexto geopolítico que estamos viviendo, España está en una situación de funcionamiento sustancialmente mejor que cualquiera de nuestros compañeros de Europa. La inflación en España es elevada, pero no dramática como en algunos países del norte, y pese a la que está cayendo y lo que nos cuesta ir a hacer la compra, el empleo aguanta y la gente sigue pudiendo gastar.

A veces no todo es la inversión. El problema no sería que no haya volumen, sino que no haya expectativas de cosas que se pueden hacer. Hay un cierto ‘standby’ de inversión, per está habiendo un montón de cosas que se pueden hacer: datacenters, hospitales, senior living… La problemática sería que estuviéramos en esa situación de bloqueo y además no hubiera futuribles. Pero nosotros por lo menos tenemos un futuro alentador.

Otra reflexión es que como país tenemos que hacer cierta reflexión de en qué somos buenos y en qué no. España debe asumir su rol de un gran destino turístico de calidad como país, porque es una gran oportunidad y puede atraer inversión. No es hacer unos ladrillos que alquilas a alguien y sale un buen contrato. No es eso. Yo creo que produce una reinvención de la ciudad, que es una oportunidad para todos. Hay que creérselo un poco, intentar que el dinero que llegue genere y construya cosas nuevas, y sacar provecho de las capacidades que tenemos, porque los mimbres estructurales son muy buenos.