Avanza el proceso para que Vitoria sea una zona tensionada en vivienda

Vitoria está cada vez más cerca de unirse a la lista de mercados residenciales tensionados. 

El Ayuntamiento de Vitoria aprobó el 3 de julio la solicitud de declaración de zona tensionada de todo el casco urbano de la ciudad. Y ahora el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) ha publicado la orden que da el pistoletazo de salida oficial al procedimiento para la declaración de la capital de la provincia de Álava como zona de mercado residencial tensionado.

Tras la publicación de la orden del Departamento vasco de Vivienda y Agenda Urbana en el BOPV se abre un plazo de 20 días hábiles para presentar alegaciones.

Una vez que concluyan estos trámites, y si el procedimiento sigue adelante, el Gobierno regional declarará definitivamente a Vitoria zona tensionada y el expediente pasará al Ministerio de Vivienda, que asumirá la última fase administrativa del proceso. La declaración debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado para que entre en vigor.

Como detalla el documento del BOPV el pasado 20 de agosto, el proceso afecta a todo el municipio, salvo "la zona rural constituida por las entidades locales menores que no están insertas en la trama urbana". 

Para ser zona tensionada, es preciso cumplir al menos uno de los dos criterios que establece la Ley de Vivienda: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios; o que los precios de la vivienda en la zona hayan crecido un 3% más que el IPC registrado en la comunidad autónoma de referencia en los cinco años anteriores.

Y Vitoria cumple ambos requisitos. Los datos aportados por el Departamento vasco de Vivienda determinan que, en el conjunto del municipio, la renta media de alquiler más los gastos y suministros básicos del hogar, supone un esfuerzo económico del 30,6%, mientras que la renta media ha crecido en el municipio en un 21,2% entre el 2018 y el 2023, superando el 19,6% (IPC más 3 puntos porcentuales de la comunidad autónoma). Por su parte, el precio medio de las compraventas registradas en Vitoria-Gasteiz ha alcanzado una tasa de crecimiento del 27,5% en cinco años, por encima de la cota del 22,4% (IPC + 3 puntos).

Actualmente, en la capital de Álava hay menos de 90 viviendas disponibles para alquilar en idealista, con una renta media de 15,43 euros/m2.

De las tres capitales vascas, San Sebastián fue formalmente declarada zona tensionada el pasado 29 de julio, mientras que el inicio del procedimiento en Bilbao se publicó el 30 de mayo en el BOPV, casi tres meses antes que en Vitoria.

Más de 300 zonas tensionadas en España 

Ya son 301 municipios los que han recibido la consideración de mercados tensionados en España en cuatro comunidades autónomas. Los últimos han sido los municipios vascos San Sebastián y Galdakao (Distrito 2); A Coruña en Galicia, y los navarros Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta. 

En la lista también están los vascos Lasarte-Oria, Zumaya, Irún, Baracaldo y Rentería, que fue el primer municipio vasco en ser declarado como zona tensionada en vivienda a principios de este año; y los 271 municipios de Cataluña declarados en 2024. 

Qué implica la declaración zona tensionada

Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana recuerdan que la declaración de zonas de mercado residencial tensionado permite aplicar medidas de contención de precios y otros incentivos dirigidos a garantizar el acceso a una vivienda "digna y asequible". 

En concreto, la declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles del resto de zonas.
• Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).