Echavarren: "dentro de 3 años nos tiraremos de los pelos por no haber invertido ahora"

  &Middot;          "La recuperación de la vivienda ya se está produciendo y los precios ya tocaron fondo"

  &Middot;          “Las estadísticas oficiales de precios de vivienda están haciendo daño al sector”

  &Middot;          “Cuando el precio de la vivienda suba, lo hará a razón del 10% cada año”

Mikel echavarren, consejero delegado de irea, habla abiertamente en una entrevista para idealista news sobre la situación del sector inmobiliario español. Cree que el mercado residencial ya ha iniciado la recuperación pero que las compañías inmobiliarias tardarán unos 3 años en ver la luz. Además, critica las estadísticas oficiales de la vivienda, como factor perjudicial para el sector y opina que el precio de la vivienda ha tocado fondo

Pregunta: ¿qué es irea?

Respuesta: somos una boutique de asesoramiento financiero y estratégico, no una consultora inmobiliaria, especializada en los sectores inmobiliario, constructor y hotelero aunque ahora nos hemos especializado en reestructuraciones financieras de diversos sectores. No estamos interesados en gestionar la venta de cartera de suelo o pisos, pues creemos que no hay compradores para eso. Lo que hacemos es vender activos inmobiliarios durante los procesos de reestructuración a las entidades financieras. Llevamos ya 2.400 millones de euros de activos inmobiliarios vendidos

P: ¿cómo está sorteando irea la crisis?

R: a comienzos de 2007 lanzamos los servicios de corporate recovery, servicios de reestructuración financiera. Fuimos de los primeros en entrar en este campo y llevamos ya 13.000 millones de euros de deuda reestructurada

P: ¿qué consejos dan a las inmobiliarias en problemas?

R: hasta 2007 les asesorábamos en sus planes estratégicos para los siguientes años. Ahora mismo con las dificultades económicas esto no tiene sentido. Lo que hacemos es una radiografía de la situación financiera de la sociedad y les aconsejamos poner en orden sus deudas financieras. Les proponemos sobrevivir

P: ¿cree que hay oportunidades de inversión en el sector inmobiliario español?

R: creo que sí que hay pero arriesgadas. Probablemente dentro de tres años nos tiraremos de los pelos por no haber aconsejado a inversores a invertir ahora. En el mercado de oficinas y centros comerciales no hay muchas oportunidades porque aún no se ha hecho el ajuste de las rentas de los inmuebles y hay poco producto. En cambio, en otros sectores, como el residencial, el ajuste ya se ha hecho y muy fuerte y rápido. El perfil ideal dentro del sector inmobiliario es el de inversor oportunista que compra activos con la deuda que ya tienen los bancos, una especie de capital riesgo inmobiliario

P: entonces, ¿cree que hay oportunidades en el sector residencial que ya ha sufrido un ajuste?

R: hay cientos de miles de posibles operaciones de compra pero oportunidades pocas. Lo que no hay es financiación, por eso el que quiera comprar de forma oportunista en este entorno, lo que tiene que hacer es llevarse el activo con la deuda, pero hoy por hoy hay poquísima gente dispuesta a hacer esto

P: ¿el precio de la vivienda y del suelo ha tocado fondo?

R: el precio de la vivienda tocó fondo hace tiempo, ya ha bajado todo lo que tenía que bajar. Y el precio del suelo ha caído más rápidamente que el de la vivienda aunque quizás pueda descender algo más. Exclamamos en el desierto que las estadísticas de precios del gobierno no valen para nada y están haciendo mucho daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país porque piensan que somos idiotas. En eeuu y reino unido el precio ha caído ya en torno al 20% desde máximos y en cambio en España sólo hemos bajado un 8%. Nosotros trabajamos para cerca de 28 compañías inmobiliarias reestructuradas y ves que el tasador le ha rebajado los activos en dos años un 30% y luego el banco compra esos activos con un descuento del 10%-15% sobre el valor de tasación

P: ¿en qué fallan las estadísticas oficiales?

R: están hechas sobre el valor de tasación. Es como si se hace la cotización de banco santander sobre lo que opinan los analistas en bolsa. Lo que hay que hacer es ver transacciones reales de vivienda y una encuesta a los promotores para ver no sólo el precio al que venden sus inmuebles, sino ver hasta cuánto estarían dispuestos a bajar para vender. Nosotros también seguimos la venta de coches porque hemos comprobado que historicamente el sector se recupera cuando repuntan las ventas de automóviles

P: ¿cree que hay activos inmobiliarios invendibles en el sector residencial?

R: sí. Lo que hay es un stock de suelo que jamás se venderá, es decir, que se venderá dentro de 10 años. Hay zonas en España donde los planes urbanísticos están pensados para una invasión extraterrestre, zonas en Almería, Murcia o Alicante. Hay sobredosis de suelo y dormirá en el almacén de los bancos durante muchos años. En cambio, el stock de viviendas terminará absorbiéndose más pronto

P: ¿hay demanda real de vivienda actualmente?

R: sí, se están vendiendo bastantes viviendas. Nos tendríamos que situar en algo más de 200.000 viviendas al año. Lo que se vende mal es sobre plano, te arriesgas a que el promotor y constructor vayan a concurso de acreedores. Es buen momento para comprar viviendas terminadas y con el Euribor al 1,24%. El año que viene no estarán más baratas. Y cuando empiece a subir el precio lo hará a razón del 10% al año

P: llegó a decir que los españoles somos adictos a la compra de pisos, ¿cree que lo seguimos siendo? y, ¿qué opina del alquiler en España?

R: somos adictos a la compra porque hemos heredado la percepción de que la vivienda si la tienes en propiedad es un bien mucho más seguro que si coges el dinero y lo metes en un alquiler. Eso no es del todo cierto pero está muy arraigado y no se cambia de la noche a la mañAna. El mercado del alquiler irá a más pero muy lentamente. Una parte importante de españoles que no puede comprar casa, se irá de alquiler pero, en cuanto tenga la oportunidad, se irá a vivir en una vivienda en propiedad

P: ¿qué deben hacer los particulares que quieran vender su casa?

R: depende de la urgencia que se tenga. Lo primero, bajar los precios. Yo tardé un año en vender mi casa en la crisis de los 90 y es un calvario. Si lo quieren vender rápido, tiene que bajar bastante el precio. Yo les recomiendo que salgan con un precio atractivo para enganchar y que pongan a los compradores una fecha límite y hacerles un descuento de un 10%. Pero hay que evitar poner un precio muy alto y después ir bajando porque igual no se enganchan a los precios de compra

P: ¿y los interesados en comprar casa?

R: hay dos tipos de compradores, el que tiene la financiación segura y el que tiene suficientes ahorros para comprar a tocateja. Mi consejo para el que compre es agotar al vendedor de la casa que te gusta, es crear expectativas al vendedor. El comprador también puede ganar por rapidez, es decirle al vendedor que tiene el dinero, que no necesita el préstamo y asegurarle que en muy poco tiempo están escriturando pero que tiene que bajar con fuerza el precio. Y otra manera de comprar es ir a ver la casa, medirla, gastar dinero y tiempo para que el vendedor piense que es el comprador definitivo de la casa. Y en el último momento, el comprador debe hacer una oferta que nunca va a rechazar el propietario. El comprador tiene que hablar con su banco para ver hasta qué importe de tasación le financiaría y ver el diferencial. Ahora el banco es el primer trámite, no el último

P: ¿cómo puede reactivarse de nuevo el sector inmobiliario en España?

R: ya se está reactivando el sector residencial pero no las compañías inmobiliarias que no verán la luz hasta dentro de tres años, lo tienen muy negro. Clientes nuestros nos dicen que este verano han vendido mucho y algunos bancos nos dicen que han tenido este verano más solicitudes de hipotecas que en todo 2009. Además, creemos que los promotores ya han llegado al mínimo posible en cuanto a precios de venta. Hay financiación hipotecaria, poca, pero en 2008 no la había, y este año sí. Y el coste de la hipoteca es bajo. Y parece que el futuro no va a ir a peor. La recuperación se está produciendo ya aunque en las estadísticas oficiales comiencen a verse en el primer semestre de 2010. En cuanto haya un convencimiento generalizado de que las cosas van a mejor, los precios de las viviendas dejarán de caer y empezarán a subir