Articulo escrito por josé parra-moreno, director general de grupo main
La banca está siendo satanizada como la gran responsable del desastre inmobiliario español y se le acusa de múltiples “cargos”: de especular al haber financiado por encima del valor real de los inmuebles, de alargar desmesuradamente la vida de los préstamos y/o de fomentar la escalada de precios de la “burbuja”. También últimamente es acusada y condenada por no aceptar las daciones en pago de los pisos para cancelar la totalidad de la deuda
Sin embargo somos mucho más reacios a admitir que la banca o las promotoras no fueron los únicos responsables de la “burbuja” y que en realidad también especularon los particulares que vendieron su vivienda a precios muy altos o aquellos que señalizaban pisos en construcción para venderlos antes de la entrega de llaves obteniendo un beneficio, confiando en que los precios seguirían disparándose
Tampoco se dice que los propietarios de viviendas y quienes tenían una segunda de vacaciones eran mucho más ricos como consecuencia de la “burbuja” que ahora. Si bien es cierto que los promotores subían los precios a un ritmo vertiginoso, también lo es que la situación del mercado, en suma , los compradores y el crédito hacía posible esa escalada de precios
Hemos aprendido de golpe, con sangre y en poco tiempo que el mercado en realidad no se autorregula. Tampoco nos gusta oír que la banca no obligó a nadie a firmar un crédito y que cuando se financiaban viviendas al 110% de su valor eran los propietarios quienes usaban ese dinero para amueblarla o comprar bienes de consumo. Se acusa a la banca de haber fomentado precios artificialmente altos y financiar muy por encima de la capacidad real de la población española pero olvidamos decir que en muchos casos fueron amplios sectores de la población los que voluntariamente se endeudaron muy por encima de su capacidad real de reembolso
En aquellos años de la “burbuja” el crédito fluía y los jóvenes que tenían igual que ahora muy difícil la compra de un piso, al menos tenían trabajo y financiación, lo que cerrando el círculo en gran parte se debía al propio sector inmobiliario
Todo esto se basaba en una confianza artificial equivalente aunque de signo contrario a la actual desconfianza que atenaza a la economía española. Los españoles pensábamos que éramos mucho más ricos porque nuestro patrimonio (fundamentalmente en forma de ladrillo) se había duplicado en los últimos años porque sobre el eje “banca-construcción” se basó el enorme crecimiento de la economía española en esos años
Y puestos a buscar especuladores hemos de decir que las autoridades públicas, sobre todo las municipales, estimularon o se beneficiaron del comportamiento especulativo ya que sus presupuestos se basaban en gran parte en el la propia actividad inmobiliaria
¿Por qué no pueden bajar los precios de los pisos?
Solemos oír que si no se produce un mayor descenso en los precios de los pisos que la banca debe sacar al mercado, no se reactivará el mercado inmobiliario y en consecuencia no habrá recuperación económica ni se solucionará el paro. Pero el problema es que la banca no puede bajar más los precios ya que si lo hiciera aumentaría sus pérdidas y si llegara a dar pérdidas, los ratings de la deuda publica se dispararían poniendo en peligro la estabilidad de la economía nacional o quizá, incluso , la europea
En definitiva, y aunque haya a quien no le guste oírlo, los bancos no pueden dar pérdidas para que nos sigamos manteniendo a flote como país. Por otra parte, si la banca sacara todos los inmuebles a la venta al mismo tiempo en lugar de dosificarlos y seleccionarlos, se provocaría una espiral bajista de precios que arrastraría el valor del resto de los activos inmobiliarios; los propios y los ajenos
En ese escenario incluso los que pretendieran vender su vivienda por el valor de la hipoteca no podrían hacerlo ya que existirían pisos más baratos y aumentarán en consecuencia los impagados, los ejecutados y los embargos....
Pero si no pueden bajar los precios de los pisos, no se venden. Y si no se venden, no se arregla el paro con las auténticas tragedias personales y familiares, (que en nuestro país se están viviendo fundamentalmente de puertas adentro) pero que puede acabar igualmente con la credibilidad de la economía española y con la estabilidad de la nación. Estamos pues, en una espiral diabólica, en un bucle, o una “referencia circular”
Entonces, a esta rata ¿quién la mata?
Nos guste o no la “salud del sistema bancario español” es clave para que sigamos manteniendo unos niveles aceptables de colocación de la deuda en los mercados y nos sigamos financiando como país. Nadie quiere verse como Grecia, Irlanda o Portugal. Por lo tanto, en nuestra opinión la administración debe actuar en varios sentidos:
- Es urgente que se habiliten políticas que faciliten la salida al mercado de los pisos mediante una nueva ley de alquileres que a la vez proteja al inquilino -con desgravaciones y ayudas y especialmente a los jóvenes y/o a las rentas más bajas- a la vez que faciliten el desahucio automático de los moroso de forma inmediata protegiendo los legítimos derechos de los propietarios
Fomentando el alquiler pueden ponerse en renta muchos inmuebles actualmente “congelados” mediante empresas de alquiler propias de bancos, inversores o fondos de inversión inmobiliaria
- La administración debería en nuestra opinión regular una fiscalidad favorable para los fondos de inversión inmobiliaria que canalice las inversiones y arbitre políticas que faciliten la venta de los pisos de la banca con exenciones o bonificaciones fiscales
La creación por parte de la banca de empresas propietarias de inmuebles en alquiler asociadas a fondos de inversión inmobiliarios con facilidades fiscales, no solo abarataría el alquiler obteniendo rentabilidad, sino que conseguiría por un lado facilitar el acceso a viviendas y por otro que la empresas una vez puestas en valor puedan ser vendidas a inversores
Visitar grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
273 Comentarios:
1985: 36.000
2010: 240.000
2012: 200.000
2015: 150.000
2016: 120.000
¿De dónde has sacado tú esos precios?
Un piso que en el 85 valiese 36000 euros está ahora a la venta si no es Madrid o Barcelona capital por unos 100.000 euros. No metas más paranoia.
.................
Yo te voy a poner mi ejemplo porque lo viví en primera persona, bajo interior 40 m2
Calle al lado del metro de goya, Madrid.
Año 1985: 9.000. € (1.500.000 ptas.)
Año 2011 mis vecinos piden 189.000 €. (31.500.000 ptas)
1985: 36.000
2010: 240.000
2012: 200.000
2015: 150.000
2016: 120.000
¿De dónde has sacado tú esos precios?
Un piso que en el 85 valiese 36000 euros está ahora a la venta si no es Madrid o Barcelona capital por unos 100.000 euros. No metas más paranoia.
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Piso de 100 m2 en mayo 1985 por goya. Precio 10.000.000 pesetas--60.000 euros
No se muy bien a cuanto se puede encontrar ahora pero te aseguro que se pedian mas de 500.000 euros por pisos semejantes. Te aseguro que la inflacion no se multiplico por 10 en esos años.
Tu diras pero solo tienes que echar mano a las hemerotecas. En este pais todo se ha triplicado a precios reales pero en algunos barrios se ha cuadruplicado o quintuplicado.
Existe una gran demagogia en todo lo relativo a la vivienda. Se da por sentado el hecho de que cuanto más bajen de precio, más se venderán y por tanto se irá recuperando la actividad, y así el sector volverá a crear empleo. Esto en bienes de consumo no duraderos es así puesto que funciona la curva de oferta y demanda. Pero, el mercado de vivienda no funciona exactamente así, puesto que es un bien de consumo duradero y un bien de inversión.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que los demandantes de vivienda no se sienten muy estimulados a comprar si creen que van a conseguir mejores precios en un futuro cercano. Y es lógico, ¿Cómo me voy a comprar un apartamentillo en la playa aunque lo quiera si creo que me puede salir 10.000€ más barato el año que viene?. Me espero, y de momento voy a hotel o de alquiler. ¿Cómo me voy a comprar mi vivienda habitual si creo que me voy a ahorrar 30.000€ en un par de años?. Me espero, en casa de mis padres o en alquiler. Así que desde mi punto de vista, la demanda real actual de vivienda está muy por debajo de lo que sería la demanda natural actual de vivienda. Se compran menos viviendas de las que se necesitan.
Para que se reactive el sector además es imprescindible una cierta certeza del precio. Si los precios se estabilizan o comienzan a subir levemente, un promotor con liquidez o crédito que venda 30 viviendas al año y le queden 40, comenzará a promocionar. Pero si los precios siguen a la baja, no promocionará aunque no le quede ninguno, porque sabe aproximadamente a lo que le sale el producto pero no a qué precio lo puede vender. Si me sale a 150, y eso se vende bien a 180, pues lo hago, pero solo sé que se vende bien a 180 ahora, porque si los precios siguen bajando y al final puedo venderlos a 150 o incluso menos dentro de 2 años, ¿Cómo voy a promocionar?, Es más aunque piense que como mínimo se venderán a 160, para qué arriesgarme, ¿Me meto en el riesgo de una inversión de varios millones de euros para obtener una rentabilidad inferior al 7% en dos años?. Para eso meto el dinero en un depósito, y obtengo el 8-9% sin riesgo, sin trabajar y sin quebraderos de cabeza.
Luego continúo.
Existe una gran demagogia en todo lo relativo a la vivienda. Se da por sentado el hecho de que cuanto más bajen de precio, más se venderán y por tanto se irá recuperando la actividad, y así el sector volverá a crear empleo. Esto en bienes de consumo no duraderos es así puesto que funciona la curva de oferta y demanda. Pero, el mercado de vivienda no funciona exactamente así, puesto que es un bien de consumo duradero y un bien de inversión.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que los demandantes de vivienda no se sienten muy estimulados a comprar si creen que van a conseguir mejores precios en un futuro cercano. Y es lógico, ¿Cómo me voy a comprar un apartamentillo en la playa aunque lo quiera si creo que me puede salir 10.000€ más barato el año que viene?. Me espero, y de momento voy a hotel o de alquiler. ¿Cómo me voy a comprar mi vivienda habitual si creo que me voy a ahorrar 30.000€ en un par de años?. Me espero, en casa de mis padres o en alquiler. Así que desde mi punto de vista, la demanda real actual de vivienda está muy por debajo de lo que sería la demanda natural actual de vivienda. Se compran menos viviendas de las que se necesitan.
Para que se reactive el sector además es imprescindible una cierta certeza del precio. Si los precios se estabilizan o comienzan a subir levemente, un promotor con liquidez o crédito que venda 30 viviendas al año y le queden 40, comenzará a promocionar. Pero si los precios siguen a la baja, no promocionará aunque no le quede ninguno, porque sabe aproximadamente a lo que le sale el producto pero no a qué precio lo puede vender. Si me sale a 150, y eso se vende bien a 180, pues lo hago, pero solo sé que se vende bien a 180 ahora, porque si los precios siguen bajando y al final puedo venderlos a 150 o incluso menos dentro de 2 años, ¿Cómo voy a promocionar?, Es más aunque piense que como mínimo se venderán a 160, para qué arriesgarme, ¿Me meto en el riesgo de una inversión de varios millones de euros para obtener una rentabilidad inferior al 7% en dos años?. Para eso meto el dinero en un depósito, y obtengo el 8-9% sin riesgo, sin trabajar y sin quebraderos de cabeza.
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Me recuerda usted a un señor de Toledo que también se paseaba por aquí hablando no sé qué de calidades, de precios que subían y de reír el último. Supongo que ahora el pobre hombre andará por ahí renegociando con los bancos sus créditos como buenamente pueda.
Su caso es muy distinto, por supuesto, es usted visiblemente más comedido, más realista y parece saber bien de lo que habla, pero, con todo el respeto creo que comete un grave error, cuya consecuencia, si no advierte a tiempo, puede acabar definitivamente con negocio y con sus ánimos, y es el de empecinarse en pensar igual que hace 5 años.
Por ejemplo, usted habla de necesidades contraponiéndolo a bienes de consumo ¿Respóndame con sinceridad es necesaria una segunda residencia en la playa? Para quíén? En función de qué?, Qué entiende usted por necesidad? ¿Es necesario vivir en determinadas circunstancias o es un lujo creado o autocreado?
Habla de promocionar o no promocionar en determinado entorno, con unas determinadas reglas de juego. Pero es que esas reglas ya no existen!! Las cosas han cambiado (en unos pocos años, sí, pero han cambiado a fin de cuentas).
Se emperran uds. En pensar que este es un problema cuantitativo cuando es cualitativo (los cambios cuantitativos acaban produciendo cambios cualitativos, si lo prefiere así)
Simplemente la gente no va a comprar cosas (o casas) que no necesita. Primero porque no puede, claro está, pero eso es sólo el principio. Después no compra sencillamente porque no quiere, quiero decir, porque no lo necesita pedir un crédito o gastar un dinero decreciente a ese coste más que por una necesidad artificial (creada por otros) y esa necesidad artificial ha quedado en evidencia, se ha desenmascarado.
La gente No necesita ese producto (o ese "bien" como dice usted) a ese precio, eso es todo. Si hay que vivir de alquiler se vive, no pasa nada, si hay que emigrar a otro país, se emigra, es lo que hay y si hay que vivir en casa de los abuelos, se hace. Y no pasa nada, cientos de millones de familias viven así en Europa y en Estados unidos y su calidad de vida es más que estupenda.
Por eso tiene razón en una cosa: no es exactamente cuestión de precio. Es una cuestión de percepción. Por supuesto que se siguen vendiendo casas de gente que cree haber encontrado chollos pero cada vez serán menos. La cuestión de fondo es que la gente adecúa lo que quiere pagar a su necesidad r-e-a-l y esta es muy relativa una vez se ha desvelado que no es tanta necesidad como parecía.
Si baja tu salario, suben tus impuestos y tu deseo por comprar disminuye. ¿Cuál es el resultado?
A lo que no se va a volver (y está siendo lento pero irreversible al menos por una generación) es a la situación anterior, téngalo claro.
Cuanto antes lo comprendan (es natural que les cueste, han vivido -y bien- de ello) antes podrán cambiar de chip y empezar de nuevo a funcionar como buenos emprendedores que son.
Excelente, esta es la realidad, pero déjalos que sigan con su historia, realmente siendo egoistas lo que nos interesa es que no se construya nada, así nos aseguramos que luego se tenga recorrido de subida, ya que por pocos clientes que hayan menos pisos habrán a la venta, asegurándonos una rentabilidad adecuada, y una demanda superior a la oferta como es lo habitual, o lo "normal" para que este negocio funcione adecuadamente.
Y te digo más lo reconmentdable ahora es no construir nada de nada, ahora rinden más los capitales en el banco con mucho menos riesgo, bancos e invesiones domiciliadas por su puesto en paises de centroeuropa no aquí, las asociaciones de promotores y los gremios ya supongo que habrás leído que recomiendan no producir nada excepto en grandes ciudades muy pobladas, en el resto nada, es un consejo.
Existe una gran demagogia en todo lo relativo a la vivienda. Se da por sentado el hecho de que cuanto más bajen de precio, más se venderán y por tanto se irá recuperando la actividad, y así el sector volverá a crear empleo. Esto en bienes de consumo no duraderos es así puesto que funciona la curva de oferta y demanda. Pero, el mercado de vivienda no funciona exactamente así, puesto que es un bien de consumo duradero y un bien de inversión.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que los demandantes de vivienda no se sienten muy estimulados a comprar si creen que van a conseguir mejores precios en un futuro cercano. Y es lógico, ¿Cómo me voy a comprar un apartamentillo en la playa aunque lo quiera si creo que me puede salir 10.000€ más barato el año que viene?. Me espero, y de momento voy a hotel o de alquiler. ¿Cómo me voy a comprar mi vivienda habitual si creo que me voy a ahorrar 30.000€ en un par de años?. Me espero, en casa de mis padres o en alquiler. Así que desde mi punto de vista, la demanda real actual de vivienda está muy por debajo de lo que sería la demanda natural actual de vivienda. Se compran menos viviendas de las que se necesitan.
Para que se reactive el sector además es imprescindible una cierta certeza del precio. Si los precios se estabilizan o comienzan a subir levemente, un promotor con liquidez o crédito que venda 30 viviendas al año y le queden 40, comenzará a promocionar. Pero si los precios siguen a la baja, no promocionará aunque no le quede ninguno, porque sabe aproximadamente a lo que le sale el producto pero no a qué precio lo puede vender. Si me sale a 150, y eso se vende bien a 180, pues lo hago, pero solo sé que se vende bien a 180 ahora, porque si los precios siguen bajando y al final puedo venderlos a 150 o incluso menos dentro de 2 años, ¿Cómo voy a promocionar?, Es más aunque piense que como mínimo se venderán a 160, para qué arriesgarme, ¿Me meto en el riesgo de una inversión de varios millones de euros para obtener una rentabilidad inferior al 7% en dos años?. Para eso meto el dinero en un depósito, y obtengo el 8-9% sin riesgo, sin trabajar y sin quebraderos de cabeza.
Luego continúo.
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La ley de la oferta y la demanda funciona tambien con productos duraderos y tambien en bienes de inversion. Lo contario si que es demagogia. Sobra stock y faltan compradores, luego bajan los precios.
Solo en momentos puntuales no se cumple la ley de la oferta y la demanda, cuando el mercado esta intervenido (monopolios, precios regulados por ley y poco mas).
Si un piso en la playa valiera 10.000€, aunque sea probable que el año que viene valga 5.000€, genera mas ventas que antes, cuando posiblemente estuvieron a 20.000€ o mas. Que luego a 5.000€ se vendan mas aun todavia, pues bueno, vale.
Por otro lado, no es que la gente se espere, es que literalmente no pueden. Por lo que o bajan, o seguiran sin poder.
Que a un promotor no le interese construir en estos momentos, esta claro que ahi, coincidimos. Pero con lo que hay de stock, tampoco importa. Pero el que tenga todo el stock vendido, es preferible construir ajustando precios e intentar vender que cerrar la empresa.
Lo de meter el dinero en un depósito, y obtengo el 8-9% sin riesgo, ya me dira usted donde, que me entra la risa. Hasta los bonos de Ruiz mateos, que tenian una rentabilidad "fabulosa" no llegaban a tanto y ya sabe usted donde han acabado.
Una España vieja.....(todo caerá por su propio peso, y descuido)
De hecho, la población decrecerá en el Principado de Asturias (en un -3,2 por ciento), País Vasco (-2,0 por ciento), Castilla y León (-1,9 por ciento), Galicia (-1,6 por ciento) y La Rioja (-1,3 por ciento).....etc
Y en la mayoría de ellas el número de defunciones será claramente mayor que el de nacimientos: igual al resto de españa
Instituto Nacional de Estadística (INE)
....................
Los que dicen que los pisos subirán....creo que se estan refiriendo a las sepulturas.....jeje
Pues nada, que saque la union europea otra ayuda a los bancos, que les den todo el patrimonio del pueblo, para que después cuando los paises esten arruinados sean los bancos los que tengan que rescatarlos.
Mirar, esto ya de surealista se ha pasado a gilipollesco y paso de participar. Desde hace unos meses he sacado todo mi dinero de los bancos, lo tengo mejor en mi caja fuerte debajo de una losa secreta.
A ver que pasa cuando todo cristo haga lo mismo que yo, a ver que pasa con los bancos .....
2)
Joe, pues vaya coñazo te tienes que pasar todos los meses pagando el agua, el gas, electricidad, colegios... debes estar ademas en un chollo de empresa que te da varias mañanas libres al mes para irte de paseo a pagarlo todo...
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