La crisis, la reforma financiera y el stock empujan los precios de la vivienda hacia abajo pero las políticas de la banca encaminadas a elevar los diferenciales y a buscar índices de referencia más caros reducen esa ventaja competitiva de comprar casa ahora más barata que hace unos años
Los márgenes de la banca cada vez están más debilitados por la situación de la economía española y las entidades tratan de ampliarlos para ganar más. Una de las maneras que han encontrado es encarecer los diferenciales para las pocas hipotecas que aún conceden, con diferenciales que multiplican los concedidos hace años
Cómo afecta al precio la subida de los intereses
Hace unos meses, idealista news explicó el efecto perverso que estaba generando la subida de las hipotecas o cómo se estaban comiendo la caída del precio de la vivienda
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más
Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)
Noticias relacionadas:
De las hipotecas de Euribor +0,x a las de Euribor +1,x, 2,x o incluso 3,x
El banco de España propone que las hipotecas dejen de vincularse al Euribor y lo hagan a un índice a 5 años
53 Comentarios:
A todos nos interesa comprar barato, pero nadie dice que la banca fue uno de los promotores y beneficiarios de la burbuja inmobiliaria y ahora que les ha salido el tiro por la culata lo tenemos que pagar los usuarios con unos intereses abusivos. Que yo sepa, ellos necesitan vender su excedente no bajar los precios. Y no olvidemos una cosa más del 80% de las compraventas necesitan financiación para acceder a la compra de esa vivienda lo que les convierte necesariamente en el cuarto socio en discordia. Lo que no se dice es por qué todos esos compradores tan interesados en que baje el precio para comprar vivienda más asequible, no compran los excedentes de las banca situados generalmente en los barrios periféricos de las grandes ciudades. ¿No son barrios dignos para ellos? Seguiros engañando. A la banca ni agua.
--------
Ten las ideas claras, hay pisos de bancos y de particulares.
Los bancos son muy malos, vale. Y los particulares que venden a los mismos precios que los bancos, que son.
El problema es la avaricia que va de particulares a bancos.
Si los particulares bajaran sus precios un 50% venderían solo los particulares, y los bancos les seguirían en las bajadas.
Hay mucha gente que tiene que vender su piso y con sus ahorros comprar el otro piso, y le basta solo con sus ahorros.
Esto es una cadena, si tu vendes tu piso puedes comprar el siguiente, y no siempre hay que pedir crédito, si el precio es la mitad del actual.
El problema es que la mayoria de los que compran ahora es su primera compra y no dispone de recursos. El que cambia no me preocupa, si vende barato compra barato. Pero en cualquier caso, no se justifica que la banca meta diferenciales del 3%, eso si que es avaricia.
Es necesario poder acceder a la vivienda, las pensiones en España no dan para poder vivir de alquiler y todos queremos tener un sitio donde caernos muertos.
Qué culpa tiene el que compró su vivienda habitual en el 2006 a precio de oro y con una hipoteca normal (Euribor +0,5) y ahora debe más hipoteca que lo que vale su casa. ¿Le pasa por avaro?
No se sería más interesante que el banco malo del gobierno si hisese cargo de los excedentes de la banca a "peloputa" y lo colocase como vivienda protegida en alquiler con opción a compra para toda esa gente que no puede comprar ?????
Que bajen más los precios de las casas y sino que se las metan por el c.....o hdlgp!!
Si el dinero se encarece (mayor diferencial en el interes de préstamos hipotecarios), el precio de los inmuebles cae. Para el más tonto en economía.
Esto no volverá nunca a ser lo era porque:
--Los Españoles "particulares" debemos el 141% de nuestro PIB a fuera de España y dudo que quieran seguir pagandonos la fiesta
--En 10 años empieza la jubilación del baby-boom, a priori propietarios de pisos y que, aunque se absorbiera el excedente de pisos que ahora existen, volvería a llenar el mercado de pisos
--Se ha cambiado la percepcion que hay del alquiler -> compra quien lo necesita para formar una familia y tiene dinero (o cambia de vivienda). Sin dinero o sin necesidad, la gente prefiere alquilar. Y cada vez mas oferta y cada vez mas barato.
--Se ha roto el efecto riqueza que daba un piso.
TODO lo anterior tarda muuuuucho tiempo en cambiarse -> conclusión: ya hemos salido de la crisis, y esto que tenemos es lo que ha quedado
!Dejen de mezclar compraventas con hipotecas, son dos cosas diferentes. Que un señor necesite financiación para comprar un inmueble es una circunstancia suya personal y no algo obligado en el mercado inmobiliario.
Si los precios bajan las casas valen menos, y el dinero necesario para comprarlas es menor. Y punto, el resto son ganas e interés en confundir¡
Yo estaría de acuerdo con la persona que ha escrito esto y también el resto del mundo mundial, me imagino, si todos tuvieramos 1m de € en nuestra cuenta particular y un salario de 6.000 € mínimo al mes. Pero la realidad es más tozuda y cruel. Mientras el mercado de alquiler no se adecue o se regularice por quien debe hacerlo, necesariamente tendremos que mirar/estudiar que ofertas nos dan nuestros amadísimos bancos. Yo he sufrido el terrible diferencial bancario actual, esto es lo que hay.
El problema de fondo es la manipulación que hacen lo bancos, hay unas reglas de juego en el sector de la compraventa inmobiliaria y el que las escribe es siempre el mismo y creo que la compra de una vivienda no es lo mismo que la compra de un coche por ejemplo.
!Dejen de mezclar compraventas con hipotecas, son dos cosas diferentes. Que un señor necesite financiación para comprar un inmueble es una circunstancia suya personal y no algo obligado en el mercado inmobiliario.
------------------------------------------------------------
Una cosa vale lo que la gente quiera/pueda pagar por ella.
Es decir que el precio lo marcan los compradores. Ahora desde el punto de vista de un comprador:
La mayoría de compradores necesita una hipoteca para comprar un piso, si estos compradores tienen 1000€/mes disponibles para pagar la cuota de la hipoteca. En función de como estén los intereses una parte será mayor o menor. Como comprador "me da igual que parte va al banco y cual al vendedor", este es el dinero que tengo disponible y no más.
Aquí hay una cosa que no se tiene en cuenta que son los ahorros iniciales. Por ejemplo con 60.000€ de ahorros iniciales, hipoteca a 30 años:
Piso 300.000€ al 1.5% de interés -> 946€/mes
Piso 200.000€ al 3.0% de interés -> 684€/mes
262€/mes más barato, lo equivalente a 94320€ al final de la hipoteca, casi nada.
Si qyerías decir 100.000 €, el ejercicio te sale "lo comido por lo servido"
Hay un error en tus calculos:
Piso de 300.000 euros al 1.5% a 30 años: cuota 1035 euros/375 euros de intereses
Pido de 200.000 euros al 3% a 30 años: cuota 843 euros/500 euros de intereses
Para 30 años salen 45000 euros menos en intereses con un tipo al 1.5%, sin contar la aportacion inicial. Tambien hay que contar con que el Euribor no esta en el 0% por lo que partiriamos de un tipo en torno al 3.5% o al 5% para el segundo caso
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta