Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
El instituto Juan de mariana (ijm) acaba de actualizar uno de los índices de vivienda más interesantes de los que se publican en España: el per de la vivienda. Para los que no estén familiarizados, el per es un sencillo instrumento que se utiliza comúnmente en bolsa para, en un primer vistazo, valorar si la acción está “cara” o “barata” e, indirectamente, su rentabilidad. Con un ejemplo se ve mejor: si el beneficio por acción de inditex es de 4 euros, y el precio de la acción en bolsa es de 100 euros, quiere decir que su per es de 25 (100/4). El ejercicio contrario (4/100) nos da la rentabilidad de la acción; en este caso un 4%. ¿Y qué significa 25? pues el número de años que necesito para recuperar la inversión. Por tanto, un per alto significa que la acción está “cara”, pues ofrece poca rentabilidad. ¿Quiere esto decir que esté realmente cara? no necesariamente
No olvidemos que rentabilidad y riesgo corren inversamente en paralelo, y que, por ejemplo, un inversor conservador siempre preferirá deuda pública alemana al 1% que griega al 10%
Según el cálculo del ijm, el per a finales de 2012 se sitúa en 22,8; lejos del máximo histórico de 32,3, alcanzado en el burbujeante 2007. El instituto considera que un per razonable se debería situar entorno al 19,5, que es la media del periodo 1985-2001. Así pues, concluye que, si bien el mercado (ojo, no la vivienda) ya se ha ajustado en un 30%, aún debería hacerlo en otro 15% más
Vayamos ahora un poco más al detalle. Los datos para el estudio los proporciona sociedad de tasación –para el precio de la vivienda-, y el instituto nacional de estadística –para las rentas o alquileres-. Sociedad de tasación es una de las tasadoras más confiables del mercado pues, como es sabido, es la única de entre las grandes que en su capital no figuran las todopoderosas entidades financieras. Dicho lo cual, habría que considerar al menos algún matiz: las tasadoras tienden a ser conservadoras, sobre todo para las bajadas. ¿Por qué? sencillamente, porque hasta esta crisis tendríamos que remontarnos muchas décadas para constatar bajadas de precio nominales en la vivienda
No olvidemos que el método habitual para ajustar precio en España han sido las devaluaciones de moneda y la fuerte inflación, y eso ahora no ha sido posible. Por tanto, hay un rechazo instintivo a consignar bajadas, más allá de las consabidas presiones que puedan haber ejercido entidades financieras y gobiernos. Aún así, el precio nominal de la vivienda cae desde 2.905 €/m2 hasta 2.212 €/m2, lo que representa poco más del 24% que, en mi experiencia se me antoja muy corto, aunque quizá también lo sean los 2.905 euros de partida
Respecto de los datos de alquileres facilitados por el ine, lo primero que llama la atención es que el precio medio ¡está subiendo! al contrario de lo que ha sucedido con las rentas de oficinas, naves industriales u hoteles, que han sufrido un fuerte desplome, la vivienda ha pasado de 90 €/m2/año de 2007 a 97. Podría parecer contradictorio, pero no lo es. De hecho, y como el propio portal inmobiliario idealista.com ha puesto de relieve en numerosas ocasiones, la estadística del ine, sin pretenderlo, puede llevar a confusión a los ciudadanos. No es que cometa errores, sino que, al contrario de otros índices -que se centran en la tendencia de la oferta vacante en cada momento- el ine incluye la totalidad de arrendamientos del país en un momento dado
Así, tienen un gran peso los arrendamientos ya constituidos que se van actualizando por ipc cada año. Pero además hay otras circunstancias que explican esa resistencia del alquiler de vivienda a las bajadas. Por un lado, el derrumbe del mercado de compraventa debido sobre todo a la ausencia de crédito para las familias, lo cual las ha empujado hacia el alquiler no tanto como una opción elegida sino como una necesidad. Por otro lado, y a pesar de que las viviendas vacías se cuentan en España por millones (viviendas en manos de particulares pequeños inversores), la oferta disponible apenas ha aumentado. ¿Por qué? porque el inversor tradicional en vivienda tiene los ojos puestos en la revalorización de la vivienda, desechando la rentabilidad por alquiler: la ley de arrendamientos urbanos otorga al arrendatario tal estatus de privilegio que la mayoría de propietarios no está dispuesta a soportarlo a su cuenta y riesgo. ¿Conseguirá la reforma en marcha por parte del ministerio de fomento cambiar las cosas? veremos
Por último también influye, hasta cierto punto, en la subida del precio medio de los alquileres, la constante y paulatina extinción de los viejos arrendamientos de renta antigua
Concluyendo:
Un per de 22,8 es lo mismo que una rentabilidad del 4,4%. En 2007 era del 3%. Por tanto, la rentabilidad de la vivienda ha aumentado en un 45%, lo cual es una gran noticia
Siguen las buenas noticias: cuando empecé a trabajar en el sector inmobiliario, allá por 1997, se decía que la rentabilidad de la vivienda media en Europa era del 4%, y que por debajo de esa cifra era un claro síntoma de recalentamiento del mercado
No es oro todo lo que reluce: una buena parte de la mejora de la rentabilidad viene dada por el encarecimiento de los alquileres, que en parte puede resultar un espejismo, debido a que los alquileres más recientes son mucho más bajos que la media que proporciona el ine. Además, es probable una tendencia a la baja en la medida en que aumente la oferta de vivienda disponible en alquiler –merced a una reforma de la ley de arrendamientos que incentive al propietario-; y en que despierte el alicaído mercado de compraventa –complicado mientras la financiación no fluya-
La vivienda va a seguir bajando este año como mínimo hasta reflejar en su precio las ventajas fiscales (desgravación, iva) que finalizaron en 2012
¡Ay, si la sareb hiciera su trabajo…!
59 Comentarios:
La trampa especulativa
Una trampa suele definirse como un engaño, un juego, dispositivo o una táctica pensada para atrapar incautos o ilusos o para poner a prueba a hábiles jugadores amantes del riesgo.
En los mercados financieros hay trampas alcistas (bull traps o trampas para toros) y trampas bajistas (bear traps o trampas para osos); un ejemplo de trampa alcista muy común en España es la inmobiliaria,
Donde, desde 2007,los toros, como se conoce a los alcistas, llevan ya casi 6 años metidos en un cepo que, como todos y salvo milagro inimaginable.... no tiene salida indolora.
Antes vendedores de inmuebles han rechazado propuestas de compra con descuento ....porque piensan que siempre aparecerá algún brote verde de políticos o analistas interesados
Y su candidez avara pesetera,: acaba dejándoles entrampados y empobrecidos una y otra vez.
Una pena de pais analfabeto
El pensamiento dominante español antes y durante la pisitomanía
Con su cultura del pelotazo, el relativismo convenientemente idiotizado del derecho de propiedad
Las manipulaciones del rebaño y el engaño permanente del consumidor.
Y luego pretenden escapar vendiendote mierdas a precio de tesoro
"La construccion de España es mierda a precio de oro y creyendo que compraban oro, han comprado la mierda "
Asi les va no se vende nada de nada y para siempre
Se acabó la gilipollez española visillera
Preferimos mierdas baratas a mierdas caras
5 años acertando, ahorrandonos impuestos, ibis, catastrazo,basuras, y rentandonos en el banco
Y otros sufriendo su triste destino hipotecario... y bajando
Y vislumbrando que palmaste tus ahorros con algo que nunca recuperaras
Pues no hay: natalidad ni sueldos ni ganas, .......pues nosotros no tenemos ya vuestra venda en los ojos
La trampa especulativa
Una trampa suele definirse como un engaño, un juego, dispositivo o una táctica pensada para atrapar incautos o ilusos o para poner a prueba a hábiles jugadores amantes del riesgo.
En los mercados financieros hay trampas alcistas (bull traps o trampas para toros) y trampas bajistas (bear traps o trampas para osos); un ejemplo de trampa alcista muy común en España es la inmobiliaria,
Donde, desde 2007,los toros, como se conoce a los alcistas, llevan ya casi 6 años metidos en un cepo que, como todos y salvo milagro inimaginable.... no tiene salida indolora.
Antes vendedores de inmuebles han rechazado propuestas de compra con descuento ....porque piensan que siempre aparecerá algún brote verde de políticos o analistas interesados
Y su candidez avara pesetera,: acaba dejándoles entrampados y empobrecidos una y otra vez.
Una pena de pais analfabeto
El pensamiento dominante español antes y durante la pisitomanía
Con su cultura del pelotazo, el relativismo convenientemente idiotizado del derecho de propiedad
Las manipulaciones del rebaño y el engaño permanente del consumidor.
Y luego pretenden escapar vendiendote mierdas a precio de tesoro
"La construccion de España es mierda a precio de oro y creyendo que compraban oro, han comprado la mierda "
Asi les va no se vende nada de nada y para siempre
Se acabó la gilipollez española visillera
Preferimos mierdas baratas a mierdas caras
5 años acertando, ahorrandonos impuestos, ibis, catastrazo,basuras, y rentandonos en el banco
Y otros sufriendo su triste destino hipotecario... y bajando
Y vislumbrando que palmaste tus ahorros con algo que nunca recuperaras
Pues no hay: natalidad ni sueldos ni ganas, .......pues nosotros no tenemos ya vuestra venda en los ojos
La trampa especulativa
Una trampa suele definirse como un engaño, un juego, dispositivo o una táctica pensada para atrapar incautos o ilusos o para poner a prueba a hábiles jugadores amantes del riesgo.
En los mercados financieros hay trampas alcistas (bull traps o trampas para toros) y trampas bajistas (bear traps o trampas para osos); un ejemplo de trampa alcista muy común en España es la inmobiliaria,
Donde, desde 2007,los toros, como se conoce a los alcistas, llevan ya casi 6 años metidos en un cepo que, como todos y salvo milagro inimaginable.... no tiene salida indolora.
Antes vendedores de inmuebles han rechazado propuestas de compra con descuento ....porque piensan que siempre aparecerá algún brote verde de políticos o analistas interesados
Y su candidez avara pesetera,: acaba dejándoles entrampados y empobrecidos una y otra vez.
Una pena de pais analfabeto
El pensamiento dominante español antes y durante la pisitomanía
Con su cultura del pelotazo, el relativismo convenientemente idiotizado del derecho de propiedad
Las manipulaciones del rebaño y el engaño permanente del consumidor.
Y luego pretenden escapar vendiendote mierdas a precio de tesoro
"La construccion de España es mierda a precio de oro y creyendo que compraban oro, han comprado la mierda "
Asi les va no se vende nada de nada y para siempre
Se acabó la gilipollez española visillera
Preferimos mierdas baratas a mierdas caras
5 años acertando, ahorrandonos impuestos, ibis, catastrazo,basuras, y rentandonos en el banco
Y otros sufriendo su triste destino hipotecario... y bajando
Y vislumbrando que palmaste tus ahorros con algo que nunca recuperaras
Pues no hay: natalidad ni sueldos ni ganas, .......pues nosotros no tenemos ya vuestra venda en los ojos
La trampa especulativa
Una trampa suele definirse como un engaño, un juego, dispositivo o una táctica pensada para atrapar incautos o ilusos o para poner a prueba a hábiles jugadores amantes del riesgo.
En los mercados financieros hay trampas alcistas (bull traps o trampas para toros) y trampas bajistas (bear traps o trampas para osos); un ejemplo de trampa alcista muy común en España es la inmobiliaria,
Donde, desde 2007,los toros, como se conoce a los alcistas, llevan ya casi 6 años metidos en un cepo que, como todos y salvo milagro inimaginable.... no tiene salida indolora.
Antes vendedores de inmuebles han rechazado propuestas de compra con descuento ....porque piensan que siempre aparecerá algún brote verde de políticos o analistas interesados
Y su candidez avara pesetera,: acaba dejándoles entrampados y empobrecidos una y otra vez.
Veamos a la gente perder su dinero en ladrillos, a los inversores pagando impuestos como posesos, que perderan patrimonio y les embargarán, etc. me gustaría que os denunciaran por estas maniobras orquestales, porque al final yo, con mi exiguo sueldo, tengo que comerme los desastres de los geniales "inversores" de este puto país, guiados por "expertos" y estoy harta.
No se puede tener más razón!!!!
Invertí en ladrillo en el 2009, hipotequé a 12 años el 20% de la operación, se ha reformado todo y en menos de dos años, ya habré finiquitado la hipoteca... tanto creeis que van a bajar los alquileres? Yo estos años en los que "no había que comprar" ya he ganado dinero..más de lo que ha bajado el precio de lo que compré... donde vais a poner los que tengais dinero, en bitcoins? depositos al 2% y a ver que pasa?... o debajo del colchón para que en unos años, valga la mitad...
Hay lugares y lugares para invertir, en ciertas ciudades zonas y con unos mínimos siempre habrá demanda... o al final todas las familias van a vivir debajo de un puente?... por mi que nadie compre ladrillo, así podré seguir invirtiendo mis ahorros, en algo que un día u otro se estabilizará y mientras sigo haciendo dinero...
Me encanta los trolls que van entrando en todo tipod e arítculos, rajando de los que firman un artículo, pero dan solución e ideas cero para el resto del lectores... si no quereis invertir ni comprar, que narices haceis leyendo artículos en idealista? jajja
Si tu ya has comprado, que haces aqui?
Una hipoteca del 20%?, tu si que eres trolls jajaja
Has reformado una vivienda entera?, estás pagando intereses, y lo que compraste vale entre 20000 y 40000 euros menos y has ganado dinero?
Yo vivo muy feliz de alquiler, viendo como el tipo de vivienda que me gusta cae de media 15000/20000 euros al año, pagando 7000 de alquiler anuales...en una vivienda de obra nueva, que por cierto no tuve ni que reformar.... no sé porque me da...que he ganado más pasta que tú...basicamente porque no me enladrillé.
Tomate un diazepam ala majo xd
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